Immobilier et crédit à Poincy : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Poincy est de 2 732 €/m² pour les maisons (3 ventes).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 732 €/m², contre 2 732 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 8 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 8 %) : sur 123 m², la différence représente environ 24 000 €.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 36,9/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Poincy, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) affichent un prix médian des maisons de 2 877 €/m² (2 583 € à 3 003 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Poincy (2 732 €/m²) est proche, avec un écart de 5 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Poincy pour calculer un prix ; dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km), le prix médian est de 3 084 €/m² (2 876 € à 3 375 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 29 232 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 18,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (67 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 398 € et les intérêts totaux d’environ 28 253 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 125 300 €, soit 42 % du capital emprunté (298 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 143 200 € au-delà du capital, soit 441 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 217 € mais ajoute environ 40 739 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (271 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 610 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 398 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 040 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,4 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 78 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 76 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 961 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 67 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 882 € dans le premier cas et d’environ 10 078 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 298 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 149 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Poincy est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 336 000 €, soit 111 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 67 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 20 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 60 480 € par an avec 20 % d’apport) représente 82 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (298 032 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 764 € à 1 364 € à 1 631 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Poincy est de 2,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 11,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 286 € en 2025, inférieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (286 € en 2025) a augmenté de 25 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Poincy est calculée avec un taux de 32,08 % en 2025, soit 23 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux a augmenté de 5,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 95,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Poincy est de 3 251 € en 2025, soit 201 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,00 % à Poincy en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (271 € par mois) représente 15 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Poincy, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km) se situe entre 36,88 % et 59,51 % (médiane 46,64 %), contre 32,08 % dans la commune, soit 14,6 points de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 45 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Poincy (2026), 8,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 42,2 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Poincy : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 45 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Poincy est de 15,8 €/m² charges comprises, soit environ 820 € par mois pour 52 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Poincy est de 13,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 640 € par mois pour 123 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 3 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour 123 m², la mensualité de crédit (1 764 €) est supérieure de 8 % au loyer estimé (1 640 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Poincy (28 610 € par an et par unité de consommation) dépasse de 10 % la médiane du département (26 040 €) : un écart modéré.

Soit 2 380 € par mois et par unité de consommation, 1,61 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 040 € par mois avec 20 % d’apport) représente 141 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 580 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Poincy.

Rapporté à la population (1,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Meaux (2,4 km) et le lycée le plus proche est à Meaux (2,4 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Poincy au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Meaux (2,4 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.