Immobilier et crédit à Angoumé : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Angoumé est de 7 006 €/m² pour les maisons (21 ventes).

Par rapport aux communes du département Landes : pour les maisons, il est 233 % au-dessus de la médiane départementale (2 102 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 233 % la médiane du département, soit environ 888 000 € de plus pour 181 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 1,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Angoumé, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km) affichent un prix médian des maisons de 2 751 €/m² (2 257 € à 3 571 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Angoumé (7 006 €/m²) est supérieur de 155 % à cette médiane locale (écart important).

Les ventes d’appartements sont trop rares à Angoumé pour calculer un prix ; dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km), le prix médian est de 2 785 €/m² (241 € à 3 818 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 110 316 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 71,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (253 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 1 501 € et les intérêts totaux d’environ 106 622 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 472 900 €, soit 42 % du capital emprunté (1 124 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 540 400 € au-delà du capital, soit 1 665 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 819 € mais ajoute environ 153 740 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (21 160 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 1 501 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 19 020 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 12,9 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 296 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 289 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 93,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 22 494 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 253 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 67 483 € dans le premier cas et d’environ 38 032 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 1 125 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 562 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Angoumé est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone C est encadré par un coût d’opération de 100 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 28 500 €) et de 240 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 68 400 €). Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 1 691 000 € (dont 423 000 € de travaux), soit 1 590 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 100 000 €, soit 6 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 000 € à 50 000 € pour une personne seule et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 10 000 € à 30 000 €. Au maximum, cela couvre 3 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 228 240 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (28 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (1 124 716 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 000 € à 50 000 € et sa mensualité passerait de 6 657 € à 6 361 € à 6 538 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Angoumé est de 15,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 3,6 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Angoumé ressort à 0,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,1 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 14 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (593 €).

La dette par habitant (14 € en 2025) a augmenté de 42 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Angoumé est de 27,07 % en 2025, soit 25 % en dessous de la médiane départementale (36,05 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,7 points.

Note de pression fiscale : 97,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Angoumé est de 661 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (671 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 13,30 % à Angoumé en 2025.

Le taux total est estimé à 27,30 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (55 € par mois) ajoute 1 % à la mensualité de référence : une charge secondaire dans le budget.

Autour d’Angoumé, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km) se situe entre 30,20 % et 47,66 % (médiane 35,00 %), contre 27,07 % dans la commune, soit 7,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 27 diagnostics de performance énergétique recensés à Angoumé (2026) se répartissent ainsi : 7,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 14,8 % en classe E, F ou G.

Avec 27 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Angoumé : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Angoumé est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 590 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (10,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Angoumé est de 10,7 €/m² charges comprises, soit environ 1 940 € par mois pour 181 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (9,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 1,8 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 181 m², la mensualité de crédit (6 657 €) équivaut à 3,4 fois le loyer estimé (1 940 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian d’Angoumé (25 240 € par an et par unité de consommation) dépasse de 12 % la médiane du département (22 580 €) : un écart modéré.

Soit 2 100 € par mois et par unité de consommation, 1,42 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (19 020 € par mois avec 20 % d’apport) représente 603 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 160 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 5 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 2020, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Angoumé dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Mées (1,0 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Angoumé au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Tercis-les-Bains (4,5 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.