Immobilier et crédit à Arçay : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Arçay est de 1 779 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les maisons se vendent 1 779 €/m² sur les 12 derniers mois, 6 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (1 684 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 12 000 € de plus pour 122 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Cher : pour les maisons, il est 82 % au-dessus de la médiane départementale (980 €/m²).

Avec 82 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 97 000 € d’écart pour 122 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Accessibilité immobilière : 10,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le prix médian des maisons est de 1 500 €/m² (923 € à 1 805 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Arçay (1 684 €/m²) est supérieur de 12 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 879 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (43 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 257 € et les intérêts totaux d’environ 18 247 €.

Pour 192 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 80 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 92 500 € au-delà du capital, soit 285 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 140 € mais ajoute environ 26 310 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (66 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 620 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 257 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 250 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,2 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 51 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 49 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 850 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 43 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 549 € dans le premier cas et d’environ 6 509 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 192 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (43 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Arçay est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 122 m² à environ 217 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 289 000 € (dont 72 000 € de travaux), soit 179 300 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 38 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 19 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 39 000 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (192 479 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 139 € à 814 € à 1 009 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute d’Arçay est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : -0,2 % en 2025 (médiane du département : 14,2 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 169 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (451 €).

La dette par habitant (169 € en 2025) a diminué de 60 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti d’Arçay s’établit à 44,08 %, soit 18 % au-dessus de la médiane départementale (37,28 %).

Ce taux a augmenté de 3,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 11,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Arçay est de 787 € en 2025, soit 29 % au-dessus de la médiane départementale (611 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,45 % à Arçay en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 66 € par mois à à Arçay, soit 6 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,4 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,62 % à 54,89 % (médiane 41,44 %) : celui d’Arçay (44,08 %) est supérieur de 2,6 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 43 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Arçay (2026), 16,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 20,9 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Arçay : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 16 % en dessous de la médiane départementale (19,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Arçay est de 11,5 €/m² charges comprises, soit environ 600 € par mois pour 52 m², 42 % au-dessus de la médiane départementale (8,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Arçay est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 050 € par mois pour 122 m², 25 % au-dessus de la médiane départementale (6,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,8 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (122 m²), la mensualité de crédit (1 139 €) dépasse de 8 % le loyer estimé (1 050 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian d’Arçay est de 24 760 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de plus que la médiane départementale (22 200 €).

Cela représente 2 060 € par mois et par unité de consommation, soit 1,40 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 250 € par mois avec 20 % d’apport) représente 105 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 100 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

7 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Arçay.

Avec 2,0 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (1,0 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Saint-Florent-sur-Cher (7,0 km) et le lycée le plus proche est au Subdray (6,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Arçay au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Levet (5,8 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.