Immobilier et crédit à Balzac : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Balzac est de 1 608 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 1 608 €/m², soit 20 % sous la médiane 2018-2025 (2 000 €/m²) : un repli net, d’environ 34 000 € pour 86 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Charente : pour les maisons, il est 38 % au-dessus de la médiane départementale (1 164 €/m²).

Avec 38 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 38 000 € d’écart pour 86 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 3,9/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km), le prix médian des maisons est de 1 528 €/m² (1 182 € à 2 033 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Balzac (2 000 €/m²) est supérieur de 31 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Balzac, les 4 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km) affichent un prix médian de 2 222 €/m² (2 009 € à 6 222 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 12 006 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (27 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 163 € et les intérêts totaux d’environ 11 604 €.

Pour 122 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 51 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 58 800 € au-delà du capital, soit 181 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 89 € mais ajoute environ 16 732 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (84 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 300 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 163 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 070 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,4 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 32 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 31 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 10,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 448 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 27 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 344 € dans le premier cas et d’environ 4 139 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 122 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Balzac est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Prenons une maison de 86 m² au prix médian de 138 000 €. Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 184 000 € (dont 46 000 € de travaux), soit 4 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 98 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 36 800 € à 92 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 13 800 € à 41 400 €. Au maximum, cela couvre 49 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 24 840 € par an avec 20 % d’apport) représente 48 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (122 406 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 724 € à 192 € à 511 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Balzac ressort à 8,1 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 1,5 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Balzac représente 8,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 20,0 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 558 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (279 €).

La dette par habitant (558 € en 2025) a augmenté de 174 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 8,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : le budget communal, les projets d’investissement et la trajectoire de la fiscalité locale sont à examiner avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Balzac atteint 46,57 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (46,43 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,1 points.

Pression fiscale : 47,8/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Balzac est de 1 012 € en 2025, soit 19 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,30 % à Balzac en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 84 € par mois, soit 12 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,81 % à 62,48 % (médiane 49,44 %) : celui de Balzac (46,57 %) est inférieur de 2,9 points.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 97 DPE recensés à Balzac (2026), 15,5 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 29,9 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Balzac : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

La part de logements F ou G est 10 % en dessous de la médiane départementale (17,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Balzac est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (9,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Balzac est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 86 m², 17 % au-dessus de la médiane départementale (7,7 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,7 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (86 m²), la mensualité de crédit (724 €) reste légèrement sous le loyer estimé (770 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 25 860 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Balzac est supérieur de 20 % à celui du département (21 520 €).

Cela représente 2 160 € par mois et par unité de consommation, soit 1,46 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 070 € par mois avec 20 % d’apport) représente 64 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 230 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Balzac, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Balzac.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Gond-Pontouvre (4,9 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Yrieix-sur-Charente (3,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie à Balzac.

Rapporté à la population (7,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Saint-Yrieix-sur-Charente (3,9 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Angoulême (8,0 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.