Immobilier et crédit à Bayas : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Bayas est de 1 372 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport aux communes du département Gironde : pour les maisons, il est 35 % en dessous de la médiane départementale (2 096 €/m²).

Acheter à Bayas coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 35 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 122 000 € d’écart sur 169 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 88,4/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le prix médian des maisons est de 1 757 €/m² (1 417 € à 23 438 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bayas (1 372 €/m²) est inférieur de 22 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 184 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 275 € et les intérêts totaux d’environ 19 508 €.

Pour 205 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 86 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 98 900 € au-delà du capital, soit 304 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 150 € mais ajoute environ 28 129 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (58 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 870 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 275 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 480 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 54 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 116 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 347 € dans le premier cas et d’environ 6 959 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 206 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 103 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (69 600 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Bayas est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le bien de référence est une maison de 169 m² à environ 232 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone C augmentent avec la taille du foyer : 180 000 € de coût d’opération et 51 300 € de revenus pour 3 personnes, puis 240 000 € et 68 400 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 309 000 € (dont 77 000 € de travaux), soit 129 300 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 180 000 €, soit 58 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 000 € à 90 000 € pour 3 personnes et de 48 000 € à 120 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 18 000 € à 54 000 €. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 41 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 81 % du plafond de ressources pour 3 personnes (51 300 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (205 784 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 000 € à 90 000 € et sa mensualité passerait de 1 218 € à 685 € à 1 005 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bayas ressort à 1,0 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,6 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,5 % (médiane du département : 12,1 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 97 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (449 €).

La dette par habitant (97 € en 2025) a diminué de 68 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 11,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bayas atteint 54,14 % en 2025, soit 37 % au-dessus de la médiane départementale (39,52 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,8 points.

Note de pression fiscale : 1,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bayas est de 701 € en 2025, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (762 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 24,67 % à Bayas en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 58 € par mois à à Bayas, soit 5 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 26,23 % à 45,83 % (médiane 38,92 %) : celui de Bayas (54,14 %) est supérieur de 15,2 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 37 diagnostics de performance énergétique recensés à Bayas (2026) se répartissent ainsi : 5,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 21,6 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Bayas : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 24 % en dessous de la médiane départementale (7,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bayas est de 10,8 €/m² charges comprises, soit environ 560 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bayas est de 9,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 520 € par mois pour 169 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (9,6 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,9 % pour maisons, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (169 m²), la mensualité de crédit (1 218 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 520 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Bayas est de 21 110 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (22 500 €).

Cela représente 1 760 € par mois et par unité de consommation, soit 1,19 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 480 € par mois avec 20 % d’apport) représente 132 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 640 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 12).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Bayas.

Avec 2,2 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Guîtres (3,6 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Bayas au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Guîtres (3,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.