Immobilier et crédit à Beaurecueil : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Beaurecueil est de 6 445 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Par rapport aux communes du département Bouches-du-Rhône : pour les maisons, il est 48 % au-dessus de la médiane départementale (4 349 €/m²).

Avec 48 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 698 000 € d’écart pour 333 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 5,9/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le prix médian des maisons est de 4 826 €/m² (4 336 € à 9 283 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Beaurecueil (6 445 €/m²) est supérieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Beaurecueil, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km) affichent un prix médian de 4 558 €/m² (3 691 € à 10 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 186 702 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 121,0 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (429 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 2 540 € et les intérêts totaux d’environ 180 451 €.

Pour 1 903 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 800 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 914 500 € au-delà du capital, soit 2 818 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 1 386 € mais ajoute environ 260 194 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (129 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (35 820 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 2 540 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 32 190 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 21,8 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 501 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 489 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 158,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 38 070 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 429 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 114 210 € dans le premier cas et d’environ 64 367 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 1 904 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 952 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Beaurecueil est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 333 m² au prix médian de 2 146 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 2 146 000 €, soit 1 996 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 7 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 2 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 386 280 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (1 903 502 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 11 266 € à 11 000 € à 11 177 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Beaurecueil est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à -9,0 % (médiane du département : 11,3 %). Il est négatif : les recettes de fonctionnement ne couvrent pas les dépenses, et la commune ne dégage aucune marge pour investir ou rembourser sa dette.

Avec 64 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (581 €).

La dette par habitant (64 € en 2025) a diminué de 76 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 28,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Beaurecueil s’établit à 32,34 %, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (39,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est inférieur de 1,2 points.

Note de pression fiscale : 84,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Beaurecueil est de 1 545 € en 2025, soit 10 % au-dessus de la médiane départementale (1 402 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,00 % à Beaurecueil en 2025.

Le taux total est estimé à 33,98 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

En moyenne, la taxe foncière de la commune revient à 129 € par mois, soit 1 % de la mensualité de référence : un poste secondaire du budget.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 27,36 % à 46,99 % (médiane 38,39 %) : celui de Beaurecueil (32,34 %) est inférieur de 6,1 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 47 diagnostics de performance énergétique recensés à Beaurecueil (2026) se répartissent ainsi : 12,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 19,1 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Beaurecueil : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 313 % au-dessus de la médiane départementale (3,1 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Beaurecueil est de 19,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 010 € par mois pour 52 m², 26 % au-dessus de la médiane départementale (15,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Beaurecueil est de 16,3 €/m² charges comprises, soit environ 5 430 € par mois pour 333 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 3,0 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian) : un niveau inférieur à 3,5 %, où le loyer couvre une part réduite du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (333 m²), la mensualité de crédit (11 266 €) représente 2,1 fois le loyer estimé (5 430 €) : l’achat pèse beaucoup plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 37 890 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Beaurecueil est supérieur de 47 % à celui du département (25 810 €).

Cela représente 3 160 € par mois et par unité de consommation, soit 2,14 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (32 190 € par mois avec 20 % d’apport) représente 680 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 740 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 58 points de charge à Beaurecueil, répartis dans 10 stations, dont 32 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (90,1 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

6 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Beaurecueil.

Avec 1,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Rousset (6,9 km) et le lycée le plus proche est à Fuveau (6,9 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Beaurecueil au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve au Tholonet (3,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.