Immobilier et crédit à Bézu-la-Forêt : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Bézu-la-Forêt est de 2 102 €/m² pour les maisons (8 ventes).

Par rapport aux communes du département Eure : pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (1 937 €/m²).

Les prix à Bézu-la-Forêt suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 21 000 € sur 125 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Note d’accessibilité immobilière : 31,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le prix médian des maisons est de 1 877 €/m² (472 € à 4 009 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bézu-la-Forêt (2 102 €/m²) est supérieur de 12 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 22 881 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (52 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 311 € et les intérêts totaux d’environ 22 115 €.

Pour 233 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 98 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 112 100 € au-delà du capital, soit 345 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 170 € mais ajoute environ 31 888 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (59 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 390 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 311 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 940 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,7 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 61 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 60 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 666 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 52 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 997 € dans le premier cas et d’environ 7 888 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 233 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 117 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Bézu-la-Forêt est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Les plafonds de la zone B2 augmentent avec la taille du foyer : 198 000 € de coût d’opération et 56 700 € de revenus pour 3 personnes, puis 264 000 € et 75 600 € pour 5 personnes et plus. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 351 000 € (dont 88 000 € de travaux), soit 152 700 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 198 000 €, soit 56 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes et de 52 800 € à 132 000 € pour 5 personnes et plus. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 19 800 € à 59 400 €. Au maximum, cela couvre 28 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 47 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 83 % du plafond de ressources pour 3 personnes (56 700 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (233 281 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 600 € à 99 000 € et sa mensualité passerait de 1 381 € à 795 € à 1 146 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bézu-la-Forêt ressort à 3,8 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 1,8 an). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Bézu-la-Forêt représente 31,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 14,6 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 791 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (178 €).

La dette par habitant (791 € en 2025) a augmenté de 70 354 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bézu-la-Forêt atteint 45,58 % en 2025, soit 5 % au-dessus de la médiane départementale (43,28 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 5,4 points.

Pression fiscale : 33,3/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bézu-la-Forêt est de 703 € en 2025, soit 11 % en dessous de la médiane départementale (789 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,39 % à Bézu-la-Forêt en 2025.

La taxe foncière moyenne équivaut à 59 € par mois à à Bézu-la-Forêt, soit 4 % de la mensualité de référence : à ajouter au budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,26 % à 47,90 % (médiane 44,01 %) : celui de Bézu-la-Forêt (45,58 %) est supérieur de 1,6 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 38 DPE recensés à Bézu-la-Forêt (2026), 28,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 60,5 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 3 est classé F ou G à Bézu-la-Forêt : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 65 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bézu-la-Forêt est de 9,2 €/m² charges comprises, soit environ 480 € par mois pour 52 m², 19 % en dessous de la médiane départementale (11,4 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bézu-la-Forêt est de 9,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 140 € par mois pour 125 m², 7 % en dessous de la médiane départementale (9,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,2 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (125 m²), la mensualité de crédit (1 381 €) dépasse de 22 % le loyer estimé (1 140 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Bézu-la-Forêt est de 20 680 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de moins que la médiane départementale (24 160 €).

Cela représente 1 720 € par mois et par unité de consommation, soit 1,17 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 940 € par mois avec 20 % d’apport) représente 152 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 590 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 2 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 1999, un nombre faible (médiane des communes concernées du département : 3).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Bézu-la-Forêt dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Morgny (4,1 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Bézu-la-Forêt au fichier FINESS : les soins se font dans une commune voisine.

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.