Immobilier et crédit à Branches : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Branches est de 1 438 €/m² pour les maisons (5 ventes).

Le prix des maisons recule nettement : 1 438 €/m² sur les 12 derniers mois contre 1 812 €/m² en médiane 2018-2025, soit 21 % de moins (environ 48 000 € pour 128 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Yonne : pour les maisons, il est 13 % au-dessus de la médiane départementale (1 274 €/m²).

Les maisons coûtent 13 % de plus que la médiane du département, soit environ 21 000 € de plus pour 128 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 14,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Branches, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km) affichent un prix médian des maisons de 1 640 €/m² (1 291 € à 15 416 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Branches (1 812 €/m²) est supérieur de 10 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Branches pour calculer un prix ; dans les 3 communes les plus proches (jusqu’à 6,3 km), le prix médian est de 1 962 €/m² (1 359 € à 7 954 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 008 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 218 € et les intérêts totaux d’environ 15 472 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 68 600 €, soit 42 % du capital emprunté (163 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 78 400 € au-delà du capital, soit 241 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 119 € mais ajoute environ 22 309 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 070 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 218 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 760 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 43 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 42 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 264 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 792 € dans le premier cas et d’environ 5 519 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 163 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Branches est classée en zone C du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Au prix médian constaté à Branches, une maison de 128 m² coûte environ 184 000 €. En zone C, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 150 000 € pour 2 personnes et à 210 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 42 750 € et de 59 850 € par an. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 245 000 € (dont 61 000 € de travaux), soit 95 300 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 61 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour 2 personnes et de 42 000 € à 105 000 € pour 4 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 15 000 € à 45 000 €. Au maximum, cela couvre 31 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 33 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 77 % du plafond de ressources pour 2 personnes (42 750 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (163 208 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 966 € à 522 € à 788 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, l’épargne brute de Branches est négative alors que la commune a de la dette : elle ne dégage pas d’excédent de fonctionnement pour la rembourser, ce qui constitue un point de vigilance.

Le taux d’épargne brute de Branches ressort à -40,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 15,7 %). Il est négatif : les dépenses de fonctionnement dépassent les recettes, ce qui limite fortement les marges de la commune.

La dette par habitant est de 463 € en 2025, supérieure à la médiane du département (355 €).

La dette par habitant (463 € en 2025) a diminué de 37 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 39,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Branches est calculée avec un taux de 42,59 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (42,01 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 4,3 points.

Note de pression fiscale : 44,2/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Branches est de 914 € en 2025, soit 26 % au-dessus de la médiane départementale (728 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,00 % à Branches en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (76 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Branches, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 6,5 km) se situe entre 41,55 % et 51,74 % (médiane 44,10 %), contre 42,59 % dans la commune, soit 1,5 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 40 diagnostics de performance énergétique recensés à Branches (2026) se répartissent ainsi : 17,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 30,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 6 est classé F ou G à Branches : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 32 % en dessous de la médiane départementale (25,8 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Branches est de 10,2 €/m² charges comprises, soit environ 530 € par mois pour 52 m², 12 % au-dessus de la médiane départementale (9,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Branches est de 8,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 128 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (8,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 7,2 % de rendement brut indicatif pour maisons, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 128 m², la mensualité de crédit (966 €) est à peine inférieure au loyer estimé (1 100 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.

Le niveau de vie médian de Branches (23 940 € par an et par unité de consommation) dépasse de 5 % la médiane du département (22 770 €) : un écart modéré.

Soit 2 000 € par mois et par unité de consommation, 1,35 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 760 € par mois avec 20 % d’apport) représente 92 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 990 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école élémentaire à Branches.

Rapporté à la population (2,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré est très dense au regard du département (1,1 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Branches au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Appoigny (2,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.