Immobilier et crédit à Bussy-Saint-Martin : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur la période 2018-2025, le prix médian observé à Bussy-Saint-Martin est de 3 631 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les maisons, il est 43 % au-dessus de la médiane départementale (2 545 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 43 % la médiane du département, soit environ 136 000 € de plus pour 125 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Pour les maisons, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 7,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Bussy-Saint-Martin, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 877 €/m² (3 584 € à 4 368 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bussy-Saint-Martin (3 631 €/m²) est proche, avec un écart de 6 %.

Les ventes d’appartements sont trop rares à Bussy-Saint-Martin pour calculer un prix ; dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 3,7 km), le prix médian est de 3 939 €/m² (3 358 € à 24 000 €/m² selon la commune, 2018-2025), un ordre de grandeur pour le secteur à vérifier sur des annonces.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 39 498 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 25,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (90 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 537 € et les intérêts totaux d’environ 38 176 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 169 300 €, soit 42 % du capital emprunté (402 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 193 500 € au-delà du capital, soit 596 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 293 € mais ajoute environ 55 046 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (243 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 580 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 537 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 810 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,6 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 106 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 103 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 33,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 054 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 90 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 162 € dans le premier cas et d’environ 13 617 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 403 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 201 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Bussy-Saint-Martin est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 125 m² à environ 454 000 € (prix médian constaté). Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 454 000 €, soit 304 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 33 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 36 000 € à 108 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 10 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 81 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (402 698 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 2 383 € à 2 117 € à 2 295 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Bussy-Saint-Martin est de 0,8 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Bussy-Saint-Martin ressort à 14,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 125 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (125 € en 2025) a diminué de 54 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 26,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Bussy-Saint-Martin est de 34,15 % en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,0 points.

Note de pression fiscale : 88,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bussy-Saint-Martin est de 2 919 € en 2025, soit 171 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,86 % à Bussy-Saint-Martin en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (243 € par mois) représente 10 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Bussy-Saint-Martin, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,7 km) se situe entre 47,58 % et 67,90 % (médiane 50,12 %), contre 34,15 % dans la commune, soit 16,0 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 57 diagnostics de performance énergétique recensés à Bussy-Saint-Martin (2026) se répartissent ainsi : 14,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 35,1 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Bussy-Saint-Martin : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 13 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bussy-Saint-Martin est de 18,1 €/m² charges comprises, soit environ 2 460 € par mois pour 136 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bussy-Saint-Martin est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 2 050 € par mois pour 125 m², 38 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,4 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 125 m², la mensualité de crédit (2 383 €) est supérieure de 16 % au loyer estimé (2 050 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Bussy-Saint-Martin (34 890 € par an et par unité de consommation) dépasse de 34 % la médiane du département (26 040 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 910 € par mois et par unité de consommation, 1,97 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 810 € par mois avec 20 % d’apport) représente 156 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 360 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2018, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Aucune école, aucun collège ni lycée ouvert n’est recensé à Bussy-Saint-Martin dans l’annuaire de l’Éducation nationale : l’établissement scolaire le plus proche, une école primaire, se trouve à Gouvernes (1,7 km à vol d’oiseau), ce qui pèse sur le quotidien d’une famille.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique à Bussy-Saint-Martin.

La commune n’a pas de pharmacie : la plus proche se trouve à Saint-Thibault-des-Vignes (1,8 km à vol d’oiseau).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Torcy (2,4 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.