Immobilier et crédit à Gouvernes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Gouvernes est de 3 638 €/m² pour les appartements (6 ventes) et de 3 866 €/m² pour les maisons (6 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 3 638 €/m², soit 20 % sous la médiane 2018-2025 (4 571 €/m²) : un repli net, d’environ 37 000 € pour 40 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Le prix récent des maisons (3 866 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (3 694 €/m²), soit environ 23 000 € de plus pour 136 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 12 % au-dessus de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 52 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 52 % la médiane du département, soit environ 180 000 € de plus pour 136 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 13,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Gouvernes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) affichent un prix médian des maisons de 3 759 €/m² (3 351 € à 4 368 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gouvernes (3 694 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km), le prix médian des appartements est de 4 053 €/m² (3 358 € à 24 000 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Gouvernes (4 571 €/m²) est supérieur de 13 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 45 762 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 29,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (105 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 623 € et les intérêts totaux d’environ 44 230 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 196 200 €, soit 42 % du capital emprunté (466 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 224 200 € au-delà du capital, soit 690 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 340 € mais ajoute environ 63 775 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (137 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (8 780 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 623 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 7 890 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 5,3 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 123 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 120 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 38,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 9 331 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 105 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 27 994 € dans le premier cas et d’environ 15 777 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 467 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 233 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Gouvernes est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 526 000 €, soit 301 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 43 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 13 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 94 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (466 562 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 2 761 € à 2 362 € à 2 628 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Gouvernes est de 5,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Gouvernes ressort à 17,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 895 € en 2025, supérieure à la médiane du département (452 €).

La dette par habitant (895 € en 2025) a diminué de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Gouvernes est calculée avec un taux de 49,89 % en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,0 points.

Note de pression fiscale : 13,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Gouvernes est de 1 648 € en 2025, soit 53 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,65 % à Gouvernes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (137 € par mois) représente 5 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour de Gouvernes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,9 km) se situe entre 34,15 % et 67,90 % (médiane 49,50 %), contre 49,89 % dans la commune, soit 0,4 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 120 diagnostics de performance énergétique recensés à Gouvernes (2026) se répartissent ainsi : 11,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 31,7 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Gouvernes : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 28 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Gouvernes est de 18,1 €/m² charges comprises, soit environ 720 € par mois pour 40 m², 27 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Gouvernes est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 2 230 € par mois pour 136 m², 38 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,1 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 136 m², la mensualité de crédit (2 761 €) est supérieure de 24 % au loyer estimé (2 230 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Gouvernes (33 280 € par an et par unité de consommation) dépasse de 28 % la médiane du département (26 040 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 770 € par mois et par unité de consommation, 1,88 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (7 890 € par mois avec 20 % d’apport) représente 190 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 160 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2020, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Gouvernes.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,8 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Saint-Thibault-des-Vignes (1,2 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Thibault-des-Vignes (1,2 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Gouvernes au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Saint-Thibault-des-Vignes (1,2 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.