Investir avec 150 000 € : quel rendement, quel loyer, dans quelles villes ?

Investir avec 150 000 € : l’essentiel

Que rapportent 150 000 € placés en immobilier locatif ? Les départements offrent un rendement brut médian de 6,0 %, entre 3,3 % et 10,7 %. Parmi les 36 villes de plus de 100 000 habitants, 12 restent sous 5 %. La mensualité de 799 € est couverte par le loyer dans 8 d’entre elles.

• Budget total 150 000 €, frais de notaire inclus : environ 139 535 € pour le bien et 10 465 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Rendement brut médian : 6,0 % (médiane des départements, loyer annuel ÷ budget total frais inclus), jusqu’à 10,7 % (Ardennes, 08).
• Surface achetable : au prix médian, 47 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement de 70 m² ou plus ; à l’inverse, environ 14 m² seulement à Paris (75).
• Crédit : avec 10 % d’apport, mensualité d’environ 799 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance) : dans 37 départements sur 95 le loyer estimé dépasse cette mensualité, mais seulement dans 8 des 36 villes de plus de 100 000 habitants (avant charges, taxe foncière et vacance).

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Investir avec 150 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 150 000 € tout compris, un deux pièces ou un petit trois pièces est possible en ville moyenne, un studio en grande ville. C’est un budget d’entrée courant pour un premier investissement financé en grande partie par un crédit. L’arbitrage porte sur la taille : un petit bien en grande ville se loue facilement mais rapporte peu, un appartement plus grand dans une ville au prix bas rapporte davantage sur le papier mais se loue moins vite.

Quelles villes pour un deux pièces ?

Parmi les 952 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 695 permettent d’acheter au moins 40 m² avec 150 000 €, et 467 d’entre elles dépassent 6 % de rendement brut. Parmi les villes de 15 000 à 50 000 habitants (tranche retenue pour illustrer ce budget), les mieux placées par le rendement sont Montceau-les-Mines (11,9 %, 70 m²), Montbéliard (11,9 %, 70 m²), Vierzon (11,8 %, 70 m²), Sedan (11,3 %, 70 m²).

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque ville, la mensualité (10 % d’apport, 20 ans) porte sur le coût du bien retenu, au plus 70 m² ; elle est comparée au loyer estimé. Dans les 25 villes les mieux placées de cette taille, le loyer dépasse la mensualité dans 25 cas, avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts. Un autofinancement apparent n’est donc pas un gain : il ne dit rien de l’effort d’épargne réel.

Un seul bien ou plusieurs ?

Dans 245 des 952 villes analysées, 150 000 € dépasseraient le prix d’un appartement de 70 m², surface au-delà de laquelle le loyer au m² baisse et qui se loue moins facilement. Cette page retient donc au plus 70 m² par bien : dans ces villes, répartir le budget sur deux logements plus petits est une option, avec plus de frais d’achat et de gestion mais un risque de vacance partagé.

Carte de France : rendement et villes pour investir

Les départements sont colorés selon l’indicateur choisi. Les points marquent les 40 villes d’au moins 10 000 habitants au rendement brut le plus élevé (avec un loyer connu au niveau de la commune et au moins 5 ventes d’appartements). Cliquez sur un département ou sur une ville.

Lecture de la carte : Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse ressortent en foncé parce que le loyer y est élevé au regard du prix d’achat. Les départements les plus clairs, comme Vendée (3,3 %), Corse-du-Sud (3,4 %), Morbihan (3,6 %), offrent le rendement brut le plus faible. Les points orange marquent des villes de plus de 10 000 habitants au meilleur rendement ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Plus la teinte est foncée, plus la valeur est élevée. Le gris signale l’absence de donnée ; les points orange sont les villes retenues.

Valeurs calculées à partir des médianes de communes (juillet 2025 à juin 2026). Elles comparent des niveaux de prix, pas des logements : aucun département n’est meilleur qu’un autre.

En graphiques

Les départements au rendement brut le plus élevé

Dans Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse, le rendement brut dépasse 9,7 % et l’appartement ne coûte pas plus de 901 €/m². Un tel rendement n’indique pas si les locataires sont nombreux.

Dans les grandes villes

Dans les 36 grandes villes, le rendement va de 4,0 % (Saint-Paul) à 9,3 % (Saint-Étienne). 21 d’entre elles sont entre 4 et 6 %, le plus souvent avec une demande locative plus constante.

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Le tableau confronte, département par département, le loyer estimé à la mensualité d’un prêt sur 20 ans avec 10 % d’apport. Un loyer supérieur à la mensualité n’est pas un gain : taxes, charges et vacance restent à déduire.

Répartition du rendement brut dans les villes de plus de 10 000 habitants

54 % des 903 villes de plus de 10 000 habitants passent 6 % de rendement brut, 17 % passent 8 %. La vacance médiane monte à 10,0 % dans le second groupe, contre 5,8 % sous 6 %.

Rendement et loyer par département

Chaque ligne du classement donne le rendement brut d’un département, avec prix, loyer, surface (au plus 70 m²) et loyer mensuel estimé. Un lien ouvre la page du département. Les médianes de communes reflètent surtout les petites villes.

Les 10 départements au rendement brut le plus élevé

Tous les départements, par région

Dépliez votre région, puis choisissez un département pour accéder à sa page. Un tiret signale une donnée insuffisante : moins de 5 communes avec prix, ou département absent de la base DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Les villes au rendement brut le plus élevé

Seules figurent les villes de plus de 10 000 habitants où l’on dispose d’au moins 5 ventes d’appartements sur 12 mois et d’un loyer propre à la commune ; au-delà de 12 % de rendement, les données sont jugées insuffisantes et la ville est écartée. Une vacance élevée signale un marché locatif plus fragile.

Ce que le rendement brut ne montre pas

Le rendement affiché rapporte le loyer de l’année au budget de 150 000 €. Il laisse de côté cinq postes, qui réduisent ce qui reste réellement :

Résultat : un rendement net généralement de 1 à 3 points sous le brut.

Rendement élevé, demande fragile : le lien à surveiller

Dans les 25 villes du tableau, la part médiane de logements vacants est de 10,2 %, contre 6,6 % pour l’ensemble des villes de plus de 10 000 habitants. Un rendement élevé signale souvent un marché où le loyer est correct mais où l’acheteur est rare. À 150 000 €, c’est un trait à regarder avant tout : les écarts de rendement entre villes reflètent autant la tension locative que le prix d’achat.

Deux villes, deux profils de locataires

À Toulouse, 150 000 € achètent environ 43 m² loués à un loyer estimé de 594 € par mois (rendement brut 4,8 %). À Montceau-les-Mines, le même budget achète 70 m² loués environ 680 € par mois (rendement brut 11,9 %). À 150 000 €, la question se pose en termes de profil de locataire : un deux pièces en grande ville vise des actifs et des étudiants, un trois pièces en ville moyenne vise des familles. La demande, et donc la vacance, n’est pas la même.

Questions à poser avant l’offre

Qui va louer ? Vérifiez l’emploi local, les établissements d’enseignement et les transports. Le logement est-il louable ? Un classement G est interdit à la location depuis 2025 et F le sera à partir de 2028 (règles à confirmer sur service-public.fr). Combien coûte l’immeuble ? Demandez les charges et les travaux votés. Le loyer est-il plafonné ? Dans certaines agglomérations, oui.

Financer 150 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 150 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

Le PTZ est réservé à la résidence principale : à 150 000 €, un investissement se finance par un prêt classique. Les banques raisonnent sur l’ensemble de vos revenus et de vos charges et n’intègrent qu’une partie des loyers à venir ; comparez donc la mensualité au loyer net, pas au loyer affiché.

Les hypothèses de cette page

Budget. 150 000 € tout compris, soit 139 535 € pour le bien. Loyer. Loyer d’annonce, charges comprises, issu de la Carte des loyers, appliqué à une surface limitée à 70 m². Rendement. Loyer annuel ÷ budget total, avant charges et impôts. Crédit. 3,73 % sur 20 ans, 10 % d’apport, hors assurance et garantie.

Page informative : elle ne constitue pas un conseil en investissement. Mise à jour le 01/11/2026. Méthodologie.

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Acheter une résidence avec 150 000 € · Immobilier par département

Questions fréquentes

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