Immobilier et crédit à Sarcelles : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sarcelles est de 1 953 €/m² pour les appartements (185 ventes) et de 3 040 €/m² pour les maisons (54 ventes).

Les appartements se vendent 1 953 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (2 025 €/m²) : un léger recul, d’environ 5 000 € pour 67 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 195 €/m²), le prix récent des maisons (3 040 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 14 000 € pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est 39 % en dessous de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 89 m², la différence représente environ 9 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 76,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sarcelles, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) affichent un prix médian des maisons de 3 632 €/m² (2 936 € à 4 570 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sarcelles (3 195 €/m²) est inférieur de 12 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le prix médian des appartements est de 2 878 €/m² (2 456 € à 3 339 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sarcelles (2 025 €/m²) est inférieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 397 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 155 € et les intérêts totaux d’environ 11 015 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 900 €, soit 42 % du capital emprunté (116 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 800 € au-delà du capital, soit 172 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 15 883 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (243 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 155 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 960 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 324 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 972 € dans le premier cas et d’environ 3 929 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 116 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Sarcelles est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 67 m² à environ 131 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 131 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 26 200 € à 65 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 520 € par an avec 20 % d’apport) représente 32 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (116 197 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 26 200 € à 65 500 € et sa mensualité passerait de 688 € à 300 € à 533 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sarcelles est de 8,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 8,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 1 375 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (605 €).

La dette par habitant (1 375 € en 2025) a diminué de 7 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Sarcelles est calculée avec un taux de 42,46 % en 2025, soit 16 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Ce taux a augmenté de 1,6 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 20,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sarcelles est de 2 918 € en 2025, soit 89 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Sarcelles en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (243 € par mois) représente 35 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Sarcelles, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,6 km) se situe entre 27,62 % et 52,30 % (médiane 43,02 %), contre 42,46 % dans la commune, soit 0,6 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 16 835 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Sarcelles (2026), 6,4 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 37,6 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Sarcelles : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 49 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 85,0/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sarcelles est de 18,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 210 € par mois pour 67 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sarcelles est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 550 € par mois pour 89 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 11,1 % de rendement brut indicatif pour appartements, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 67 m², le loyer estimé est de 1 210 € par mois et la mensualité de crédit de 688 €, soit 43 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian de Sarcelles (16 520 € par an et par unité de consommation) est 41 % sous la médiane du département (27 790 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 380 € par mois et par unité de consommation, 0,93 fois le SMIC net : la moitié de la population vit avec un niveau de vie inférieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 960 € par mois avec 20 % d’apport) représente 95 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 070 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Avec 35,0 % (médiane du département : 11,0 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge à Sarcelles, répartis dans 8 stations, dont 3 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,3 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 20 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2020 (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2020 (il y a 6 ans).

Les 5 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 14 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 18 écoles maternelles, 6 écoles primaires, 19 écoles élémentaires, 15 collèges et 9 lycées à Sarcelles, dont 19 établissements privés.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 15 collèges et 9 lycées.

59 établissements sur 67 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 17 pharmacies et 5 centres ou maisons de santé à Sarcelles.

Avec 2,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.