Investir avec 300 000 € : quel rendement, quel loyer, dans quelles villes ?

Investir avec 300 000 € : l’essentiel

À 300 000 €, on ne finance plus un studio. Le rendement brut médian reste de 6,0 % (de 3,3 % à 10,7 %), mais la mensualité de 1 598 € met le loyer à l’épreuve : il la couvre dans 37 départements sur 95 et dans 8 grandes villes sur 36.

• Budget total 300 000 €, frais de notaire inclus : environ 279 070 € pour le bien et 20 930 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Rendement brut médian : 6,0 % (médiane des départements, loyer annuel ÷ budget total frais inclus), jusqu’à 10,7 % (Ardennes, 08).
• Surface achetable : au prix médian, 92 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement de 70 m² ou plus ; à l’inverse, environ 29 m² seulement à Paris (75).
• Crédit : avec 10 % d’apport, mensualité d’environ 1 598 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance) : dans 37 départements sur 95 le loyer estimé dépasse cette mensualité, mais seulement dans 8 des 36 villes de plus de 100 000 habitants (avant charges, taxe foncière et vacance).

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Investir avec 300 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 300 000 € tout compris, un seul appartement dépasse souvent la surface qui se loue bien : l’alternative est de répartir le budget sur deux petits biens ou de viser une ville plus chère. Le budget s’adresse à un investisseur déjà installé, qui a de l’apport ou une capacité d’emprunt élevée. À ce montant, le régime fiscal choisi (location nue, meublée) pèse autant que le rendement brut.

Quelles villes pour un grand appartement ou deux petits biens ?

Parmi les 952 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 793 permettent d’acheter au moins 70 m² avec 300 000 €, et 486 d’entre elles dépassent 6 % de rendement brut. Parmi les villes de 60 000 à 200 000 habitants (tranche retenue pour illustrer ce budget), les mieux placées par le rendement sont Saint-Étienne (9,3 %, 70 m²), Perpignan (9,1 %, 70 m²), Évry-Courcouronnes (8,8 %, 70 m²), Bourges (8,2 %, 70 m²).

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque ville, la mensualité (10 % d’apport, 20 ans) porte sur le coût du bien retenu, au plus 70 m² ; elle est comparée au loyer estimé. Dans les 25 villes les mieux placées de cette taille, le loyer dépasse la mensualité dans 24 cas, avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts. Un autofinancement apparent n’est donc pas un gain : il ne dit rien de l’effort d’épargne réel.

Un seul bien ou plusieurs ?

Dans 793 des 952 villes analysées, 300 000 € dépasseraient le prix d’un appartement de 70 m², surface au-delà de laquelle le loyer au m² baisse et qui se loue moins facilement. Cette page retient donc au plus 70 m² par bien : dans ces villes, répartir le budget sur deux logements plus petits est une option, avec plus de frais d’achat et de gestion mais un risque de vacance partagé.

Carte de France : rendement et villes pour investir

Les départements sont colorés selon l’indicateur choisi. Les points marquent les 40 villes d’au moins 10 000 habitants au rendement brut le plus élevé (avec un loyer connu au niveau de la commune et au moins 5 ventes d’appartements). Cliquez sur un département ou sur une ville.

Avec 300 000 €, la carte oppose Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse, où le loyer pèse lourd face au prix, à Vendée (3,3 %), Corse-du-Sud (3,4 %), Morbihan (3,6 %), où il pèse peu. Les points orange sont les villes de plus de 10 000 habitants les plus rémunératrices ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Clair = valeur basse, foncé = valeur haute, gris = donnée absente. Les villes concernées sont marquées par des points.

Médianes de communes (juillet 2025 à juin 2026). Elles servent à comparer des niveaux de prix entre départements, sans préjuger de la qualité d’un bien ni d’un territoire.

En graphiques

Les départements au rendement brut le plus élevé

Pour 300 000 €, Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse offrent plus de 9,7 % de rendement brut, à moins de 901 €/m². Ce sont des marchés à regarder de près avant d’acheter.

Dans les grandes villes

Les 36 villes de plus de 100 000 habitants vont de 4,0 % à 9,3 % de rendement brut, de Saint-Paul à Saint-Étienne. 21 sont entre 4 et 6 % : un rendement moyen, un marché plus large.

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Chaque département est évalué selon le même test : le loyer estimé couvre-t-il la mensualité d’un prêt sur 20 ans, 10 % d’apport ? Un oui n’est qu’un point de départ, car les dépenses de détention viennent ensuite.

Répartition du rendement brut dans les villes de plus de 10 000 habitants

Sur 953 villes de plus de 10 000 habitants : 51 % dépassent 6 %, 16 % dépassent 8 %. Les villes les plus rémunératrices comptent en médiane 10,0 % de logements vacants, contre 5,8 % pour celles sous 6 %.

Rendement et loyer par département

Le tableau suivant range les départements par rendement brut décroissant. Surface (au plus 70 m²), loyer mensuel estimé, prix du m² : tout est calculé sur des médianes de communes, qui parlent surtout des petites villes.

Les 10 départements au rendement brut le plus élevé

Tous les départements, par région

Ouvrez la région qui vous intéresse, puis le département de votre choix. Lorsque la case affiche « – », le département compte moins de 5 communes avec prix ou n’est pas couvert par la base DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Les villes au rendement brut le plus élevé

Pour limiter les erreurs, la liste exclut les villes de moins de 10 000 habitants, celles qui ont moins de 5 ventes d’appartements en 12 mois, celles sans loyer communal et celles qui dépassent 12 % de rendement. « Vacance » mesure la part de logements vides.

Calculer son rendement net à 300 000 €

À ce montant, la fiscalité pèse autant que le rendement brut : location nue ou meublée, micro ou réel, le même loyer ne produit pas le même revenu net. La démarche reste la même, avec des montants plus élevés.

• Partez du loyer annuel estimé.
• Retirez la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance et les travaux.
• Retirez un mois de vacance par an pour vous donner une marge.
• Appliquez votre régime fiscal.

L’écart entre rendement brut et rendement net atteint en général 1 à 3 points.

Grand bien ou plusieurs petits : la question de la répartition

Dans les 25 villes du tableau, la part médiane de logements vacants est de 10,2 %, contre 6,6 % pour l’ensemble des villes de plus de 10 000 habitants. À 300 000 €, un seul appartement dépasse souvent la surface qui se loue bien. La question devient celle de la répartition : un grand bien en ville plus chère, ou deux plus petits dans une ville au rendement plus élevé, avec des loyers qui se complètent.

Deux exemples chiffrés

À Toulouse, 300 000 € achètent environ 70 m² loués à un loyer estimé de 979 € par mois (rendement brut 4,8 %). À Montceau-les-Mines, le même budget achète 70 m² loués environ 680 € par mois (rendement brut 11,9 %). À 300 000 €, le plafond de 70 m² retenu dans cette page est atteint presque partout : la vraie variable est la ville, pas la taille du logement.

Avant d’engager 300 000 €

Examinez la demande locative sur plusieurs années plutôt que sur les derniers mois. Vérifiez le classement énergétique : un G est interdit à la location depuis 2025, un F le sera en 2028 (à confirmer sur service-public.fr). Faites réaliser un chiffrage des travaux. Renseignez-vous sur l’encadrement des loyers de l’agglomération.

Financer 300 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 300 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

Un investissement n’ouvre pas droit au PTZ. À 300 000 €, la banque étudiera l’ensemble de vos revenus, vos charges et votre patrimoine ; faites simuler plusieurs durées et apports avant de choisir.

Lire les chiffres avec prudence

Les rendements de cette page sont des estimations à partir de médianes. Le budget de 300 000 € est pris tout compris (279 070 € pour le bien) ; le loyer est le loyer d’annonce charges comprises de la Carte des loyers, appliqué à une surface limitée à 70 m². Le crédit est calculé à 3,73 % sur 20 ans avec 10 % d’apport. Rien de cela ne remplace l’étude d’un bien et d’une ville précis.

Informatif, sans conseil en investissement. Données du 01/11/2026. Méthodologie.

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Questions fréquentes

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