Saint-Denis · 93210 · Seine-Saint-Denis (93) · 149 781 habitants · Très grande ville · Zone PTZ : A bis
Grande ville de 149 781 habitants, Saint-Denis présente des marchés très contrastés selon les quartiers : les chiffres communaux sont un point de départ, pas une référence de prix.
Position relative favorable
À Saint-Denis, le prix médian pour une maison : 3 271 €/m² (12 derniers mois, 129 ventes). Dans le département Seine-Saint-Denis, le Score Vos-Credits atteint 66,0/100 (position relative favorable), sur 5 dimensions évaluées sur 5.
| Indicateur | Valeur | Période et source |
|---|---|---|
| Population | 149 781 habitants | Population de la base des finances locales, exercice 2025 |
| Prix médian des maisons | 3 271 €/m² | Prix médian au m², base DVF, 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), 129 ventes |
| Écart du prix des maisons (12 mois / 2018-2025) | −0 % | Prix médian des maisons sur 12 mois (3 271 €/m²) comparé à la médiane 2018-2025 (3 271 €/m²) |
| Prix médian des appartements | 3 910 €/m² | Prix médian au m², base DVF, 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), 732 ventes |
| Écart du prix des appartements (12 mois / 2018-2025) | −5 % | Prix médian des appartements sur 12 mois (3 910 €/m²) comparé à la médiane 2018-2025 (4 104 €/m²) |
| Taux de taxe foncière bâtie | 39,65 % | Taux total (commune et intercommunalité), 2025 |
| Montant moyen de taxe foncière par avis | 4 656 € | Moyenne par avis d’imposition, tous biens, 2025 |
| Taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères | 6,98 % | TEOM, 2025 |
| Capacité de désendettement | 4,7 ans | Encours de dette ÷ épargne brute, exercice 2025 (épargne brute = recettes − dépenses de fonctionnement) |
| Taux d’épargne brute | 12,6 % | Épargne brute ÷ recettes de fonctionnement, exercice 2025 |
| Dette par habitant | 1 074 € | Encours de dette ÷ population, exercice 2025 |
| Logements classés F ou G (DPE) | 5,9 % | Part des DPE classés F ou G, 31 445 diagnostics, DPE 2026 |
| Logements classés E, F ou G (DPE) | 19,5 % | Part des DPE classés E, F ou G, 31 445 diagnostics, DPE 2026 |
| Zone PTZ (zonage ABC) | Zone A bis | Zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 : conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro |
| Plafond de ressources PTZ (2 personnes) | 73 500 € | Zone A bis, foyer de 2 personnes |
| Plafond du coût de l’opération PTZ (2 personnes) | 225 000 € | Zone A bis, foyer de 2 personnes |
| Loyer d’annonce estimé (appartement) | 21,0 €/m² | Carte des loyers 2025, charges comprises, logement non meublé, surface moyenne des ventes de la commune : 54 m² |
| Loyer d’annonce estimé (maison) | 18,0 €/m² | Carte des loyers 2025, charges comprises, logement non meublé, surface moyenne des ventes de la commune : 76 m² |
| Rendement locatif brut indicatif | 6,4 % | Loyer annuel estimé ÷ prix médian DVF (appartement), avant charges et fiscalité |
| Niveau de vie médian | 16 470 € | Insee Filosofi 2021, par unité de consommation |
| Taux de pauvreté | 37,0 % | Insee Filosofi 2021, seuil de 60 % du niveau de vie médian |
| Points de charge pour véhicules électriques | 41 | Base nationale des infrastructures de recharge, data.gouv.fr |
| Écoles, collèges et lycées | 119 | Annuaire de l’éducation, data.gouv.fr |
| Établissements de santé et pharmacies | 74 | FINESS, ministère de la Santé, data.gouv.fr |
| Part de logements vacants | 6,6 % | Insee, recensement 22 |
| Part de propriétaires occupants | 23,6 % | Insee, recensement 22 |
| Part de logements vacants | 13,3 % | Insee, recensement 22 |
| Arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 | 17 | Base GASPAR, data.gouv.fr |
| Score Vos-Credits | 66,0 / 100 | Score Vos-Credits V1.0 : position relative dans le département Seine-Saint-Denis, 5 dimensions sur 5 |
Rang départemental : 6e sur 39 communes notées du département Seine-Saint-Denis. Le score compare les communes d’un même département : il n’est pas comparable d’un département à l’autre et ne mesure ni la qualité de vie ni l’attractivité.
Les grandes villes sont ici comparées aux communes de leur département, majoritairement plus petites : le score reflète cette comparaison.
| Type de bien | Prix médian | Ventes | Médiane 2018-2025 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | 3 910 €/m² | 732 | 4 104 €/m² | −5 % |
| Maisons | 3 271 €/m² | 129 | 3 271 €/m² | −0 % |
Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Denis est de 3 910 €/m² pour les appartements (732 ventes) et de 3 271 €/m² pour les maisons (129 ventes).
Par rapport à la médiane 2018-2025 (4 104 €/m²), le prix récent des appartements (3 910 €/m²) est en retrait de 5 %, soit environ 10 000 € pour 54 m².
Les prix récents des maisons (3 271 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 271 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.
La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.
Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 17 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % en dessous de la médiane départementale (3 700 €/m²).
Avec 12 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 33 000 € pour 76 m².
Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.
Note d’accessibilité immobilière : 60,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.
Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.
Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des maisons est de 3 885 €/m² (2 945 € à 8 098 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Denis (3 271 €/m²) est inférieur de 16 %.
Autour de Saint-Denis, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian des appartements de 2 986 €/m² (2 456 € à 6 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Denis (4 104 €/m²) est supérieur de 37 % à cette médiane locale (écart important).
Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.
Simulation pour un appartement de 54 m² à environ 211 000 € · taux moyen constaté à 20 ans, hors assurance : 3,73 % (novembre 2026)
| Stratégie d’apport | Apport | Montant emprunté | Mensualité | Intérêts totaux | Revenus nets requis | Impact |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 21 100 € | 208 300 € | 1 233 € | 87 600 € | 3 520 € | Couvre les frais d’acquisition estimés ; la quasi-totalité du prix est empruntée. |
| Confortable (20 %) | 42 200 € | 187 200 € | 1 108 € | 78 700 € | 3 160 € | Réduit le capital emprunté et peut faciliter la négociation du taux auprès des banques. |
| Renforcé (30 % et plus) | 63 300 € | 166 100 € | 983 € | 69 800 € | 2 810 € | Réduit nettement la mensualité, le coût des intérêts et le capital à assurer. |
Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 18 357 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.
Le prix du bien de référence représente 11,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.
Passer de 10 % à 30 % d’apport (42 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 250 € et les intérêts totaux d’environ 17 742 €.
Pour 187 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 78 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.
Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 89 900 € au-delà du capital, soit 277 100 € à rembourser en tout.
| Durée | Taux moyen constaté | Mensualité | Intérêts totaux | Revenus nets requis |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,62 % | 1 349 € | 55 700 € | 3 850 € |
| 20 ans | 3,73 % | 1 108 € | 78 700 € | 3 160 € |
| 25 ans | 3,84 % | 971 € | 104 300 € | 2 780 € |
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 136 € mais ajoute environ 25 583 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.
Pour une maison de 76 m² (environ 249 000 €, 129 ventes), avec 20 % d’apport : mensualité d’environ 1 307 €, soit 3 730 € de revenus nets requis.
| Stratégie d’apport | Taux d’effort | Reste à vivre indicatif |
|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 35,0 % | 1 899 € |
| Confortable (20 %) | 31,5 % | 2 024 € |
| Renforcé (30 % et plus) | 27,9 % | 2 149 € |
| Revenus nets | Taux d’effort | Reste à vivre | Par personne (foyer de 2) | Par personne (foyer de 4) |
|---|---|---|---|---|
| 3 160 € | 35,1 % | 1 664 € | 832 € | 416 € |
| 3 950 € | 28,0 % | 2 454 € | 1 227 € | 614 € |
| 4 740 € | 23,4 % | 3 244 € | 1 622 € | 811 € |
| 6 320 € | 17,5 % | 4 824 € | 2 412 € | 1 206 € |
Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (388 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.
À revenus identiques (3 520 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 250 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.
Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 160 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.
Il faut l’équivalent de 2,1 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.
Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.
Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).
Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.
Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 49 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 48 €.
Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.
Pour comparer : avec 150 000 € frais de notaire inclus (soit environ 139 535 € pour le bien), on achète environ 36 m² d’appartement à Saint-Denis au prix médian. Où acheter avec 150 000 € ? · Investir avec 150 000 €
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Pour un emprunt d’environ 187 000 € (apport de 20 %, 20 ans). Les taux d’assurance ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs.
| Stratégie d’apport | Capital à assurer | Par mois | Sur 20 ans (capital initial) |
|---|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 208 300 € | 17,4 € | 4 165 € |
| Confortable (20 %) | 187 200 € | 15,6 € | 3 743 € |
| Renforcé (30 % et plus) | 166 100 € | 13,8 € | 3 321 € |
| Taux d’assurance (hypothèse) | Par mois | Total sur 20 ans, capital initial | Total sur 20 ans, capital restant dû | Revenus requis en plus |
|---|---|---|---|---|
| 0,10 % | 15,6 € | 3 700 € | 2 100 € | 40 € |
| 0,30 % | 46,8 € | 11 200 € | 6 300 € | 130 € |
| 0,50 % | 78,0 € | 18 700 € | 10 500 € | 220 € |
L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.
Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 15,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 743 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.
Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 42 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.
La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 229 € dans le premier cas et d’environ 6 329 € dans le second.
Avec un emprunt d’environ 187 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).
Avec un apport de 20 % (42 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.
Résiliation à tout moment, droit à l’oubli, garanties équivalentes, limite des 60 ans : le guide de la loi Lemoine.
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| Zone du zonage ABC | A bis (zone tendue) |
|---|---|
| Logement neuf | Éligible, sous conditions |
| Logement ancien | Non éligible dans cette zone |
| Plafond de ressources | 88 200 € (3 personnes) · 117 600 € (5 personnes et plus) |
| Plafond du coût de l’opération | 270 000 € (3 personnes) · 360 000 € (5 personnes et plus) |
| PTZ estimé pour le bien de référence | 42 200 € à 105 500 € (3 personnes) · 42 200 € à 105 500 € (5 personnes et plus) |
Saint-Denis est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.
Le bien de référence est un appartement de 54 m² à environ 211 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 211 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.
Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 42 200 € à 105 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.
Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 37 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 43 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.
Avec ce PTZ, le prêt bancaire (187 157 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 42 200 € à 105 500 € et sa mensualité passerait de 1 108 € à 483 € à 858 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.
Conditions détaillées, tranches de revenus et remboursement : PTZ 2026, le guide · liste des communes en zone A bis.
La capacité de désendettement de Saint-Denis ressort à 4,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 4,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.
En 2025, l’épargne brute de Saint-Denis représente 12,6 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,9 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.
Avec 1 074 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (974 €).
La dette par habitant (1 074 € en 2025) a diminué de 77 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).
Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 3,2 points depuis 2020.
La population a varié de plus de 50 % depuis 2020 (fusion de communes possible) : les évolutions sont à interpréter avec prudence.
Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.
| Année | Taux d’épargne | Dette par habitant |
|---|---|---|
| 2018 | 11,5 % | 4 430 € |
| 2019 | 10,3 % | 4 774 € |
| 2020 | 9,4 % | 4 710 € |
| 2021 | 10,5 % | 4 570 € |
| 2022 | 11,7 % | 4 176 € |
| 2023 | 10,3 % | 1 130 € |
| 2024 | 10,9 % | 3 840 € |
| 2025 | 12,6 % | 1 074 € |
| Taux total de taxe foncière bâtie | 39,65 % |
|---|---|
| Montant moyen par avis d’imposition | 4 656 € |
| Taux de TEOM (ordures ménagères) | 6,98 % |
Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Denis atteint 39,65 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,50 %).
Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.
Pression fiscale : 57,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).
Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Denis est de 4 656 € en 2025, soit 87 % au-dessus de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.
Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,98 % à Saint-Denis en 2025.
La taxe foncière moyenne de la commune atteint 388 € par mois, soit 35 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.
Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 31,24 % à 52,30 % (médiane 42,75 %) : celui de Saint-Denis (39,65 %) est inférieur de 3,1 points à cette médiane locale.
Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.
Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.
Parmi les 31 445 DPE recensés à Saint-Denis (2026), 5,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 19,5 % des classes E, F ou G.
Une minorité de logements sont classés F ou G à Saint-Denis : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.
La part de logements F ou G est 41 % en dessous de la médiane départementale (10,0 %).
Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.
Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.
Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.
| Profession | Effectif | Pour 10 000 hab. |
|---|---|---|
| Médecins généralistes | 76 | 5,1 |
| Dentistes | 33 | 2,2 |
| Kinésithérapeutes | 43 | 2,9 |
| Pédiatres | 4 | 0,3 |
| Ophtalmologues | 2 | 0,1 |
| Gynécologues | 3 | 0,2 |
| Sages-femmes | 2 | 0,1 |
| Orthophonistes | 15 | 1,0 |
| Orthoptistes | 2 | 0,1 |
Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,1 médecins généralistes pour 10 000 habitants.
Note d’offre de soins : 31,2/100, inférieure à la plupart des communes comparables.
Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).
| Logement | Loyer au m² (charges comprises) | Loyer mensuel pour la surface indiquée | Prix médian au m² (12 derniers mois) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (54 m², surface type des ventes) | 21,0 € | 1 130 € | 3 910 € | 6,4 % |
| Maison (76 m², surface type des ventes) | 18,0 € | 1 360 € | 3 271 € | 6,6 % |
Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Denis est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 54 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 €/m²).
Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Denis est de 18,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 360 € par mois pour 76 m², proche de la médiane départementale (17,5 €/m²).
Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,4 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.
Pour le bien de référence (54 m²), la mensualité de crédit (1 108 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 130 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.
Loyers d’annonce estimés par un modèle (charges comprises, logement non meublé, 3e trimestre 2025) appliqués au m² à la surface type des ventes de la commune (12 derniers mois lorsque disponibles) (à défaut, 52 m² pour un appartement et 92 m² pour une maison, surfaces de référence du modèle). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix médian, avant charges, vacance locative et fiscalité. Source : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
| Niveau de vie médian | 16 470 € par an · 1 370 € par mois |
|---|---|
| 1er décile (10 % les plus modestes) | 7 900 € par an |
| 9e décile (10 % les plus aisés) | 31 510 € par an |
| Taux de pauvreté | 37,0 % |
| Part des ménages imposés | 41 % |
| Part des pensions et retraites dans le revenu disponible | 14,5 % |
| Nombre de ménages | 51 484 |
Avec 16 470 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Denis est inférieur de 17 % à celui du département (19 740 €).
Cela représente 1 370 € par mois et par unité de consommation, soit 0,93 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.
Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 160 € par mois avec 20 % d’apport) représente 153 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 060 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.
Le taux de pauvreté dépasse 30 % (37,0 % (médiane du département : 26,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.
Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.
Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.
Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage (après impôts et prestations) divisé par le nombre d’unités de consommation. Source : Insee, Filosofi.
| Points de charge | 41 |
|---|---|
| Stations | 10 |
| Points de charge rapide (50 kW et plus) | 8 |
La base nationale des bornes de recharge recense 41 points de charge à Saint-Denis, répartis dans 10 stations, dont 8 en charge rapide (50 kW et plus).
Rapporté à la population (0,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (0,6 pour 1 000).
Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.
Source : base nationale des infrastructures de recharge pour véhicules électriques, data.gouv.fr (données importées le 04/11/2026).
| Type | Arrêtés |
|---|---|
| Inondations et coulées de boue | 16 |
| Mouvements de terrain | 1 |
17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 14).
Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).
Les 16 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.
Un arrêté reconnaît un événement passé à l’échelle de la commune : il ne mesure ni l’exposition d’un terrain, ni les dégâts d’un bien précis. Pour un logement donné, consultez l’état des risques et pollutions joint à la vente et le site Géorisques. Source : base GASPAR (ministère de la Transition écologique), data.gouv.fr.
L’annuaire de l’Éducation nationale recense 39 écoles maternelles, 8 écoles primaires, 39 écoles élémentaires, 19 collèges et 14 lycées à Saint-Denis, dont 11 établissements privés.
Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).
L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 19 collèges et 14 lycées.
113 établissements sur 119 déclarent une restauration scolaire.
Le fichier FINESS des établissements de santé recense 7 hôpitaux ou cliniques, 34 pharmacies et 33 centres ou maisons de santé à Saint-Denis.
Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,3 pour 10 000).
Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.
… et 39 autres établissements non listés ici.
Sources : annuaire de l’Éducation nationale (04/11/2026) ; FINESS, ministère de la Santé (04/11/2026), via data.gouv.fr. Les listes sont indicatives : horaires, services et ouvertures peuvent avoir changé.
| Indicateur | Saint-Denis | Médiane des communes du département |
|---|---|---|
| Population en 22 | 148 907 | – |
| Évolution de la population depuis 11 | +10 % | +10 % |
| Logements (nombre) | 64 113 | – |
| Résidences principales (part des logements) | 92,1 % | 93,1 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels (part des logements) | 1,3 % | 1,1 % |
| Logements vacants (part des logements) | 6,6 % | 5,8 % |
| Propriétaires occupants (part des résidences principales) | 23,6 % | 39,0 % |
| Maisons (part des logements) | 11,3 % | 22,9 % |
| Appartements (part des logements) | 85,6 % | 75,0 % |
| Moins de 15 ans (part de la population) | 21,7 % | 21,9 % |
| 15 à 29 ans | 22,7 % | 19,8 % |
| 30 à 44 ans | 22,6 % | 21,9 % |
| 45 à 59 ans | 17,6 % | 18,4 % |
| 60 à 74 ans | 11,0 % | 12,0 % |
| Logements vacants du parc privé, LOVAC 2026 (part du parc privé) | 13,3 % | 8,9 % |
| dont vacants depuis plus de 2 ans (part des logements vacants) | 46,3 % | 29,8 % |
| 75 ans et plus | 4,3 % | 5,3 % |
Sources : Insee, recensement de la population 22, bases des principaux indicateurs ; LOVAC (ministère de la Transition écologique), logements vacants du parc privé (data.gouv.fr / insee.fr). Les parts sont calculées sur les effectifs publiés ; la médiane porte sur les communes du département.
Distances à vol d’oiseau, de centre à centre.
Parmi Saint-Denis et les 10 communes proches notées, la commune se classe 1re sur 11 pour le Score Vos-Credits (66,0/100, contre 36,0 à 61,2 chez ses voisines).
Le prix médian est de 3 271 €/m² pour une maison (129 ventes, 12 derniers mois) et de 3 910 €/m² pour un appartement (732 ventes, 12 derniers mois) (DVF).
Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), les maisons se vendent à 3 271 €/m², soit −0 % par rapport à la médiane 2018-2025 (3 271 €/m²) ; les appartements se vendent à 3 910 €/m², soit −5 % par rapport à la médiane 2018-2025 (4 104 €/m²). Cet écart situe le prix récent par rapport à un repère de long terme ; il ne mesure pas une évolution annuelle.
Environ 3 160 € de revenus nets par mois pour un appartement de 54 m² à 211 000 €, avec 20 % d’apport (42 200 €) et un prêt de 20 ans à 3,73 % (taux moyen constaté en novembre 2026, hors assurance) : mensualité d’environ 1 108 €, soit au plus 35 % des revenus, hors assurance.
Le taux de taxe foncière bâtie est de 39,65 % (2025) et le montant moyen par avis d’imposition de 4 656 € (2025).
Saint-Denis est en zone A bis : pour un appartement de 54 m² à 211 000 €, le PTZ estimé va de 42 200 € à 105 500 € pour un foyer de 2 personnes, selon la tranche de revenus (estimation indicative).
L’annuaire de l’Éducation nationale recense 86 écoles du premier degré, 19 collèges et 14 lycées ouverts à Saint-Denis.
Le loyer d’annonce estimé pour appartements est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 130 € par mois pour 54 m², pour un rendement brut indicatif de 6,4 % (estimations ANIL, 3e trimestre 2025).
Score Vos-Credits V1.0, calculée le 01/11/2026 : 5 sous-scores sur 5 pris en compte pour Saint-Denis. Indicateur éditorial comparatif : ni note officielle, ni conseil d’achat ou de financement. Méthodologie complète.
Le score global est la moyenne pondérée des sous-scores disponibles : accessibilité immobilière (30 %), solidité financière (30 %), pression fiscale (20 %), performance énergétique (10 %), offre de soins (10 %).
Chaque indicateur est positionné par percentile parmi les communes du département Seine-Saint-Denis (70 % de la note comparative) et celles de la strate « Très grande ville » (30 %) ; pour l’un des indicateurs, le groupe de comparaison compte 38 communes, dont 1 de même strate. Un prix, un taux de taxe foncière ou une part de logements énergivores plus bas donne une note plus haute.
Données publiques : DVF, DGFiP/OFGL, ADEME, professionnels de santé. Dernière mise à jour de la fiche : 02/11/2026.
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