Immobilier et crédit à Épinay-sur-Seine : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Épinay-sur-Seine est de 2 705 €/m² pour les appartements (258 ventes) et de 3 600 €/m² pour les maisons (75 ventes).

Les appartements se vendent 2 705 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (2 917 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 61 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 600 €/m², contre 3 558 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 19 % en dessous de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 77 m², la différence représente environ 8 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 80,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Épinay-sur-Seine, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) affichent un prix médian des maisons de 4 252 €/m² (2 945 € à 6 194 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinay-sur-Seine (3 558 €/m²) est inférieur de 16 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le prix médian des appartements est de 3 666 €/m² (2 882 € à 5 673 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinay-sur-Seine (2 917 €/m²) est inférieur de 20 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 355 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 9,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (33 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 195 € et les intérêts totaux d’environ 13 874 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 61 500 €, soit 42 % du capital emprunté (146 400 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 70 300 € au-delà du capital, soit 216 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 107 € mais ajoute environ 20 006 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (223 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 750 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 195 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 470 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,7 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 39 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 38 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 927 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 33 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 781 € dans le premier cas et d’environ 4 949 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 146 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Épinay-sur-Seine est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 165 000 €, soit 15 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 33 000 € à 82 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 45 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 29 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 60 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (146 355 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 866 € à 422 € à 689 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Épinay-sur-Seine est de 3,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 4,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Épinay-sur-Seine ressort à 11,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,9 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 611 € en 2025, inférieure à la médiane du département (974 €).

La dette par habitant (611 € en 2025) a peu varié (−1 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Épinay-sur-Seine est de 40,58 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (40,50 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 47,4/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Épinay-sur-Seine est de 2 677 € en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,98 % à Épinay-sur-Seine en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (223 € par mois) représente 26 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Épinay-sur-Seine, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) se situe entre 31,24 % et 52,30 % (médiane 43,28 %), contre 40,58 % dans la commune, soit 2,7 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 13 972 diagnostics de performance énergétique recensés à Épinay-sur-Seine (2026) se répartissent ainsi : 10,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 35,0 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 10 est classé F ou G à Épinay-sur-Seine : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,5 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 57,8/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Épinay-sur-Seine est de 19,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 190 € par mois pour 61 m², proche de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Épinay-sur-Seine est de 16,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 240 € par mois pour 77 m², 8 % en dessous de la médiane départementale (17,5 €/m²).

Avec 8,6 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part importante du prix d’achat ; la vacance locative et la revente restent à vérifier.

Pour 61 m², le loyer estimé est de 1 190 € par mois et la mensualité de crédit de 866 €, soit 27 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian d’Épinay-sur-Seine (17 880 € par an et par unité de consommation) est 9 % sous la médiane du département (19 740 €) : un écart modéré.

Soit 1 490 € par mois et par unité de consommation, 1,01 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 470 € par mois avec 20 % d’apport) représente 111 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 240 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 31,0 % (médiane du département : 26,0 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 29 points de charge à Épinay-sur-Seine, répartis dans 6 stations, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2023 (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 11 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 15 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 15 écoles élémentaires, 8 collèges et 3 lycées à Épinay-sur-Seine, dont 6 établissements privés.

Rapporté à la population (0,6 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 8 collèges et 3 lycées.

44 établissements sur 44 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 12 pharmacies et 9 centres ou maisons de santé à Épinay-sur-Seine.

Avec 2,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,3 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.