Immobilier et crédit à Villeneuve-la-Garenne : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villeneuve-la-Garenne est de 3 364 €/m² pour les appartements (88 ventes) et de 4 067 €/m² pour les maisons (14 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 3 364 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 918 €/m² en médiane 2018-2025, soit 14 % de moins (environ 32 000 € pour 58 m²).

Les prix récents des maisons (4 067 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 096 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est 41 % en dessous de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est 47 % en dessous de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Acheter à Villeneuve-la-Garenne coûte nettement moins cher que dans la plupart du département : 47 % de moins au m² pour les maisons, soit près de 308 000 € d’écart sur 86 m². Ce niveau invite à regarder l’état des biens et la demande locale.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 99,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le prix médian des maisons est de 4 245 €/m² (2 945 € à 8 098 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-la-Garenne (4 096 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Villeneuve-la-Garenne, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km) affichent un prix médian des appartements de 4 386 €/m² (2 882 € à 7 032 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-la-Garenne (3 918 €/m²) est inférieur de 11 %.

Pour un acheteur, cela traduit un ticket d’entrée plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, à mettre en regard du dynamisme local (emploi, transports) que ce score ne mesure pas.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 965 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 11,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (39 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 231 € et les intérêts totaux d’environ 16 397 €.

Pour 173 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 72 700 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 83 100 € au-delà du capital, soit 256 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 126 € mais ajoute environ 23 643 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (325 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 250 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 231 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 920 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,0 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 46 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 44 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 459 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 39 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 378 € dans le premier cas et d’environ 5 849 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 173 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Villeneuve-la-Garenne est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 58 m² au prix médian de 195 000 €. Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 195 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 39 000 € à 97 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 35 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 40 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (172 965 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 39 000 € à 97 500 € et sa mensualité passerait de 1 024 € à 447 € à 793 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Villeneuve-la-Garenne ressort à 20,0 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 5,8 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 5,0 % en 2025 (médiane du département : 12,0 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 2 148 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (1 204 €).

La dette par habitant (2 148 € en 2025) a augmenté de 52 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

Le taux de taxe foncière bâtie de Villeneuve-la-Garenne atteint 31,24 % en 2025, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (26,03 %).

Ce taux a augmenté de 8,1 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 21,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villeneuve-la-Garenne est de 3 905 € en 2025, soit 84 % au-dessus de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 4,75 % à Villeneuve-la-Garenne en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 325 € par mois, soit 32 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 20,21 % à 52,30 % (médiane 40,11 %) : celui de Villeneuve-la-Garenne (31,24 %) est inférieur de 8,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 6 941 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villeneuve-la-Garenne (2026), 2,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 9,3 % sont classés E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Villeneuve-la-Garenne : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 84 % en dessous de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 21,6/100, inférieure à la plupart des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villeneuve-la-Garenne est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 220 € par mois pour 58 m², 14 % en dessous de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villeneuve-la-Garenne est de 24,0 €/m² charges comprises, soit environ 2 060 € par mois pour 86 m², proche de la médiane départementale (23,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,5 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (58 m²), la mensualité de crédit (1 024 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 220 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 18 570 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Villeneuve-la-Garenne est inférieur de 42 % à celui du département (31 905 €).

Cela représente 1 550 € par mois et par unité de consommation, soit 1,05 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 920 € par mois avec 20 % d’apport) représente 126 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 320 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 26,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Villeneuve-la-Garenne, répartis dans 4 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1999 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 6 écoles élémentaires, 3 collèges et 3 lycées à Villeneuve-la-Garenne.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,4 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 3 lycées.

19 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 7 pharmacies et 5 centres ou maisons de santé à Villeneuve-la-Garenne.

Rapporté à la population (2,7 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Épinay-sur-Seine (2,2 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.