Immobilier et crédit à Saint-Ouen-sur-Seine : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Ouen-sur-Seine est de 6 462 €/m² pour les appartements (600 ventes) et de 6 971 €/m² pour les maisons (30 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 6 462 €/m², contre 6 500 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Sur les 12 derniers mois, les maisons se vendent 6 971 €/m², soit 14 % sous la médiane 2018-2025 (8 098 €/m²) : un repli net, d’environ 95 000 € pour 84 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 94 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 88 % au-dessus de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Avec 88 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 275 000 € d’écart pour 84 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 5,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 4 906 €/m² (3 271 € à 13 194 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Ouen-sur-Seine (8 098 €/m²) est supérieur de 65 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Saint-Ouen-sur-Seine, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian des appartements de 5 171 €/m² (2 917 € à 9 131 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Ouen-sur-Seine (6 500 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 28 710 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 18,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (66 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 391 € et les intérêts totaux d’environ 27 749 €.

Pour 292 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 123 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 140 600 € au-delà du capital, soit 433 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 213 € mais ajoute environ 40 011 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (311 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 510 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 391 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 950 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,3 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 77 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 75 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 24,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 854 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 66 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 17 563 € dans le premier cas et d’environ 9 898 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 293 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 146 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Ouen-sur-Seine est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 330 000 €, soit 60 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 82 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 66 000 € à 165 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 41 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 59 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 67 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (292 710 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 1 732 € à 933 € à 1 413 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Ouen-sur-Seine ressort à 4,3 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 4,3 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 13,9 % (médiane du département : 12,9 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 486 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (974 €).

La dette par habitant (1 486 € en 2025) a diminué de 39 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,4 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Ouen-sur-Seine atteint 33,92 % en 2025, soit 16 % en dessous de la médiane départementale (40,50 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 86,8/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Ouen-sur-Seine est de 3 733 € en 2025, soit 50 % au-dessus de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,98 % à Saint-Ouen-sur-Seine en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 311 € par mois, soit 18 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 20,21 % à 44,44 % (médiane 33,55 %) : celui de Saint-Ouen-sur-Seine (33,92 %) est proche, avec un écart de 0,4 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 10 343 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Ouen-sur-Seine (2026) se répartissent ainsi : 16,8 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 36,0 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Saint-Ouen-sur-Seine : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 69 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 4,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : gynécologue. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 37,2/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Ouen-sur-Seine est de 22,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 51 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Ouen-sur-Seine est de 24,0 €/m² charges comprises, soit environ 2 020 € par mois pour 84 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (51 m²), la mensualité de crédit (1 732 €) dépasse de 48 % le loyer estimé (1 170 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

À 20 440 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Ouen-sur-Seine se situe au niveau de celui du département (19 740 €).

Cela représente 1 700 € par mois et par unité de consommation, soit 1,15 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 950 € par mois avec 20 % d’apport) représente 194 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 560 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 26,0 % (médiane du département : 26,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 28 points de charge à Saint-Ouen-sur-Seine, répartis dans 5 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2003 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2003 (il y a 23 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles maternelles, 6 écoles primaires, 8 écoles élémentaires, 4 collèges et 4 lycées à Saint-Ouen-sur-Seine, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 4 lycées.

28 établissements sur 31 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 15 pharmacies et 10 centres ou maisons de santé à Saint-Ouen-sur-Seine.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,3 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.