Immobilier et crédit à Aubervilliers : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Aubervilliers est de 4 056 €/m² pour les appartements (469 ventes) et de 4 939 €/m² pour les maisons (42 ventes).

Les appartements se vendent 4 056 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (4 265 €/m²) : un léger recul, d’environ 9 000 € pour 45 m².

Le prix des maisons progresse nettement : 4 939 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 485 €/m² en médiane 2018-2025, soit 10 % de plus (environ 34 000 € pour 74 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-Saint-Denis : pour les appartements, ce prix est 22 % au-dessus de la médiane départementale (3 333 €/m²) ; pour les maisons, il est 33 % au-dessus de la médiane départementale (3 700 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 33 % la médiane du département, soit environ 92 000 € de plus pour 74 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 30,3/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Aubervilliers, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des maisons de 5 168 €/m² (3 271 € à 8 391 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aubervilliers (4 485 €/m²) est inférieur de 13 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des appartements est de 4 700 €/m² (2 973 € à 6 571 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Aubervilliers (4 265 €/m²) est inférieur de 9 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 15 921 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 10,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (36 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 217 € et les intérêts totaux d’environ 15 388 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 68 200 €, soit 42 % du capital emprunté (162 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 78 000 € au-delà du capital, soit 240 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 118 € mais ajoute environ 22 188 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (335 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 050 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 217 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 740 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,9 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 43 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 42 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 13,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 246 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 36 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 9 739 € dans le premier cas et d’environ 5 489 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 162 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Aubervilliers est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 183 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 36 600 € à 91 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 32 880 € par an avec 20 % d’apport) représente 45 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (162 321 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 36 600 € à 91 500 € et sa mensualité passerait de 961 € à 419 € à 744 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Aubervilliers est de 3,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 4,3 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute d’Aubervilliers ressort à 18,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,9 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 137 € en 2025, supérieure à la médiane du département (974 €).

La dette par habitant (1 137 € en 2025) a diminué de 27 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

La taxe foncière sur les propriétés bâties d’Aubervilliers est calculée avec un taux de 43,83 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (40,50 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 28,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Aubervilliers est de 4 021 € en 2025, soit 61 % au-dessus de la médiane départementale (2 494 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,98 % à Aubervilliers en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (335 € par mois) représente 35 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Aubervilliers, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) se situe entre 33,92 % et 50,63 % (médiane 44,00 %), contre 43,83 % dans la commune, soit 0,2 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 22 738 diagnostics de performance énergétique recensés à Aubervilliers (2026) se répartissent ainsi : 11,5 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 32,5 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 9 est classé F ou G à Aubervilliers : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 16 % au-dessus de la médiane départementale (10,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 43,1/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Aubervilliers est de 19,8 €/m² charges comprises, soit environ 890 € par mois pour 45 m², proche de la médiane départementale (19,4 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Aubervilliers est de 20,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 530 € par mois pour 74 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (17,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,8 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 45 m², la mensualité de crédit (961 €) est supérieure de 8 % au loyer estimé (890 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian d’Aubervilliers (15 330 € par an et par unité de consommation) est 22 % sous la médiane du département (19 740 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 280 € par mois et par unité de consommation, 0,86 fois le SMIC net : la moitié de la population vit avec un niveau de vie inférieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 740 € par mois avec 20 % d’apport) représente 143 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 1 920 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 42,0 % (médiane du département : 26,0 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 43 points de charge à Aubervilliers, répartis dans 10 stations, dont 18 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (0,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 6 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1987 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

Les 5 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 16 écoles maternelles, 5 écoles primaires, 18 écoles élémentaires, 12 collèges et 6 lycées à Aubervilliers, dont 8 établissements privés.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 12 collèges et 6 lycées.

56 établissements sur 57 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques, 17 pharmacies et 14 centres ou maisons de santé à Aubervilliers.

Avec 1,9 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,3 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.