Investir avec 250 000 € : quel rendement, quel loyer, dans quelles villes ?

Investir avec 250 000 € : l’essentiel

250 000 € permettent d’acheter un bien dont le loyer varie fortement selon le département : rendement brut de 3,3 % à 10,7 %, médian de 6,0 %. La mensualité de 1 332 € est couverte par le loyer dans 37 départements sur 95 et dans 8 grandes villes sur 36, avant charges, taxe foncière et vacance.

• Budget total 250 000 €, frais de notaire inclus : environ 232 558 € pour le bien et 17 442 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Rendement brut médian : 6,0 % (médiane des départements, loyer annuel ÷ budget total frais inclus), jusqu’à 10,7 % (Ardennes, 08).
• Surface achetable : au prix médian, 83 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement de 70 m² ou plus ; à l’inverse, environ 24 m² seulement à Paris (75).
• Crédit : avec 10 % d’apport, mensualité d’environ 1 332 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance) : dans 37 départements sur 95 le loyer estimé dépasse cette mensualité, mais seulement dans 8 des 36 villes de plus de 100 000 habitants (avant charges, taxe foncière et vacance).

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Investir avec 250 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 250 000 € tout compris, la taille du bien atteint le plafond retenu dans beaucoup de villes moyennes, et la question devient de savoir s’il vaut mieux un seul bien ou deux plus petits. Deux logements répartissent le risque de vacance, mais doublent les frais d’acquisition, de gestion et d’entretien. Le crédit représente une mensualité significative, à comparer au loyer ville par ville.

Quelles villes pour un grand trois pièces ?

Parmi les 952 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 776 permettent d’acheter au moins 60 m² avec 250 000 €, et 486 d’entre elles dépassent 6 % de rendement brut. Parmi les villes de 40 000 à 120 000 habitants (tranche retenue pour illustrer ce budget), les mieux placées par le rendement sont Saint-Quentin (10,5 %, 70 m²), Sarcelles (10,3 %, 70 m²), Châteauroux (9,8 %, 70 m²), Sevran (9,6 %, 70 m²).

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque ville, la mensualité (10 % d’apport, 20 ans) porte sur le coût du bien retenu, au plus 70 m² ; elle est comparée au loyer estimé. Dans les 25 villes les mieux placées de cette taille, le loyer dépasse la mensualité dans 25 cas, avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts. Un autofinancement apparent n’est donc pas un gain : il ne dit rien de l’effort d’épargne réel.

Un seul bien ou plusieurs ?

Dans 640 des 952 villes analysées, 250 000 € dépasseraient le prix d’un appartement de 70 m², surface au-delà de laquelle le loyer au m² baisse et qui se loue moins facilement. Cette page retient donc au plus 70 m² par bien : dans ces villes, répartir le budget sur deux logements plus petits est une option, avec plus de frais d’achat et de gestion mais un risque de vacance partagé.

Carte de France : rendement et villes pour investir

Les départements sont colorés selon l’indicateur choisi. Les points marquent les 40 villes d’au moins 10 000 habitants au rendement brut le plus élevé (avec un loyer connu au niveau de la commune et au moins 5 ventes d’appartements). Cliquez sur un département ou sur une ville.

Plus un département est foncé, plus le rendement brut est élevé : c’est le cas de Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse. Le bas du classement réunit Vendée (3,3 %), Corse-du-Sud (3,4 %), Morbihan (3,6 %). Les villes de plus de 10 000 habitants au meilleur rendement apparaissent en orange ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Du plus clair au plus foncé, la teinte suit la valeur de l’indicateur ; le gris indique l’absence de donnée. Les points orange sont des villes.

Calcul : prix médian des communes de chaque département (juillet 2025 à juin 2026). Il s’agit d’un ordre de grandeur ; un département bon marché n’est pas un meilleur choix par nature.

En graphiques

Les départements au rendement brut le plus élevé

Quatre départements dépassent 9,7 % de rendement brut : Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse. Le prix d’un appartement y plafonne à 901 €/m². Le chiffre ne dit rien du marché locatif.

Dans les grandes villes

Côté grandes villes, Saint-Étienne arrive en tête avec 9,3 % ; Saint-Paul ferme la liste avec 4,0 %. 21 des 36 villes affichent entre 4 et 6 %, le prix de la liquidité.

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

La comparaison porte sur un prêt de 20 ans, 10 % d’apport : si le loyer estimé dépasse la mensualité, le bien s’autofinance sur le papier, avant taxe foncière, charges, assurance, vacance et impôts.

Répartition du rendement brut dans les villes de plus de 10 000 habitants

Parmi 952 villes de plus de 10 000 habitants, 51 % offrent plus de 6 % et 16 % plus de 8 %. La part de logements vacants distingue les deux groupes : 10,0 % au-dessus de 8 %, 5,8 % sous 6 %.

Rendement et loyer par département

Pour 250 000 €, le classement ci-dessous met en regard prix, loyer et surface (plafond 70 m²) de chaque département, avec le loyer mensuel qui en découle. Les chiffres sont des médianes de communes ; cliquez sur un département pour le détail.

Les 10 départements au rendement brut le plus élevé

Tous les départements, par région

Un clic sur la région ouvre la liste de ses départements, un second sur un département ouvre sa page. « – » = pas assez de communes avec prix, ou département non couvert par la base DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Les villes au rendement brut le plus élevé

Les villes retenues ont plus de 10 000 habitants, au moins 5 ventes d’appartements sur 12 mois et un loyer mesuré dans la commune ; les rendements au-delà de 12 % sont rejetés comme peu fiables. Vérifiez la colonne « Vacance » avant tout autre chiffre.

Brut, net : les questions que se pose un investisseur à 250 000 €

Le rendement affiché est-il ce que je touche ? Non : il rapporte le loyer annuel à 250 000 €, avant tout frais de détention.

Qu’est-ce qui s’en retranche ? La taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, les travaux, la vacance et l’impôt sur les loyers.

De combien baisse-t-il ? En général de 1 à 3 points, selon la ville, l’état du bien et le régime fiscal.

Pourquoi cette page plafonne-t-elle la surface ? Parce qu’un grand appartement se loue moins cher au m² : à 250 000 €, le budget dépasse souvent le prix d’un bien de 70 m².

Un seul bien ou deux : le risque de vacance

Dans les 25 villes du tableau, la part médiane de logements vacants est de 10,2 %, contre 6,6 % pour l’ensemble des villes de plus de 10 000 habitants. À 250 000 €, un seul bien peut représenter un risque concentré : si le locataire part, plus rien ne rentre. Répartir le budget sur deux logements plus petits lisse la vacance, mais double les frais d’achat, de gestion et d’entretien.

Comparer deux villes sur un même budget

À Toulouse, 250 000 € achètent environ 70 m² loués à un loyer estimé de 979 € par mois (rendement brut 4,8 %). À Montceau-les-Mines, le même budget achète 70 m² loués environ 680 € par mois (rendement brut 11,9 %). À 250 000 €, la surface retenue atteint le plafond de 70 m² dans beaucoup de villes : la comparaison porte alors moins sur la taille que sur la demande locative de la ville.

Points de contrôle

1. Profondeur de la demande : emploi, population, établissements d’enseignement.
2. Performance énergétique : G interdit à la location depuis 2025, F à partir de 2028 (à confirmer sur service-public.fr).
3. Charges de l’immeuble et travaux à venir.
4. Encadrement des loyers dans l’agglomération.

Financer 250 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 250 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

Pas de PTZ pour un investissement : à 250 000 €, le financement repose sur un prêt classique. Les banques apprécient surtout votre capacité d’endettement globale ; les loyers attendus ne sont retenus que pour partie.

Hypothèses retenues

Budget

250 000 € tout compris, soit 232 558 € pour le bien après 17 442 € de frais de notaire.

Loyer

Carte des loyers : loyer d’annonce, charges comprises, appliqué à une surface limitée à 70 m².

Rendement

Loyer annuel ÷ budget total, avant charges, taxes et impôts.

Crédit

3,73 % sur 20 ans, 10 % d’apport, hors assurance et garantie.

Page informative, sans conseil en investissement. Données du 01/11/2026. Méthodologie.

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Questions fréquentes

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