Immobilier et crédit à Épinay-sous-Sénart : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Épinay-sous-Sénart est de 1 859 €/m² pour les appartements (56 ventes) et de 2 797 €/m² pour les maisons (24 ventes).

Les prix récents des appartements (1 859 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (1 858 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 2 797 €/m², contre 2 781 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 40 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 11 % en dessous de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les maisons se vendent 11 % sous la médiane départementale, soit environ 27 000 € de moins pour 81 m² : un écart modéré à l’avantage de l’acheteur.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 90,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour d’Épinay-sous-Sénart, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des maisons de 3 626 €/m² (3 184 € à 3 891 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinay-sous-Sénart (2 781 €/m²) est inférieur de 23 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des appartements est de 3 434 €/m² (2 959 € à 14 348 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui d’Épinay-sous-Sénart (1 858 €/m²) est inférieur de 46 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 310 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 7,3 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 154 € et les intérêts totaux d’environ 10 931 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 48 500 €, soit 42 % du capital emprunté (115 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 55 400 € au-delà du capital, soit 170 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 84 € mais ajoute environ 15 762 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 154 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 950 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 1,3 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 30 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 306 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 919 € dans le premier cas et d’environ 3 899 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 115 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Épinay-sous-Sénart est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Épinay-sous-Sénart, un appartement de 70 m² coûte environ 130 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 130 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 26 000 € à 65 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 400 € par an avec 20 % d’apport) représente 48 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (115 310 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 26 000 € à 65 000 € et sa mensualité passerait de 682 € à 298 € à 529 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement d’Épinay-sous-Sénart est de 5,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 17,9 % (médiane du département : 12,3 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 2 003 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (2 003 € en 2025) a peu varié (−2 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 10,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties d’Épinay-sous-Sénart est de 40,30 % en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,4 points.

Pression fiscale : 36,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Épinay-sous-Sénart est de 1 732 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,66 % à Épinay-sous-Sénart en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (144 € par mois) représente 21 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour d’Épinay-sous-Sénart, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) se situe entre 32,81 % et 47,20 % (médiane 41,89 %), contre 40,30 % dans la commune, soit 1,6 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Parmi les 2 699 DPE recensés à Épinay-sous-Sénart (2026), 4,8 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 19,4 % des classes E, F ou G.

Avec 4,8 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Épinay-sous-Sénart.

La part de logements F ou G est 56 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 8,4 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 55,8/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Épinay-sous-Sénart est de 16,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 160 € par mois pour 70 m², proche de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Épinay-sous-Sénart est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 330 € par mois pour 81 m², 13 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

À 10,7 % de rendement brut indicatif pour appartements, le niveau dépasse 9 % : vérifiez la demande locative et l’état des biens.

Pour 70 m², le loyer estimé est de 1 160 € par mois et la mensualité de crédit de 682 €, soit 41 % de moins : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat revient moins cher que la location.

Le niveau de vie médian d’Épinay-sous-Sénart (18 880 € par an et par unité de consommation) est 33 % sous la médiane du département (28 090 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 1 570 € par mois et par unité de consommation, 1,06 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 950 € par mois avec 20 % d’apport) représente 83 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 360 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté est de 24,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 9 points de charge à Épinay-sous-Sénart, répartis dans 3 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est légèrement moins équipée que le département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune a fait l’objet de 14 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 5 écoles élémentaires, 1 collège et 1 lycée à Épinay-sous-Sénart.

Rapporté à la population (0,8 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 1 lycée.

12 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Épinay-sous-Sénart.

Avec 2,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Brunoy (1,0 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.