Saint-Denis · 97490 · La Réunion (974) · 157 674 habitants · Très grande ville · Zone PTZ : B1
Avec 157 674 habitants, Saint-Denis est une grande ville : les médianes communales masquent des écarts importants entre arrondissements ou quartiers, qu’il faut examiner séparément.
Position relative favorable
À Saint-Denis, le prix médian pour une maison : 3 028 €/m² (12 derniers mois, 249 ventes). Le Score Vos-Credits de Saint-Denis ressort à 66,4/100 (position relative favorable dans le département La Réunion), établi à partir de 3 dimensions sur 5.
| Indicateur | Valeur | Période et source |
|---|---|---|
| Population | 157 674 habitants | Population de la base des finances locales, exercice 2025 |
| Prix médian des maisons | 3 028 €/m² | Prix médian au m², base DVF, 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), 249 ventes |
| Écart du prix des maisons (12 mois / 2018-2025) | −3 % | Prix médian des maisons sur 12 mois (3 028 €/m²) comparé à la médiane 2018-2025 (3 118 €/m²) |
| Prix médian des appartements | 2 696 €/m² | Prix médian au m², base DVF, 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), 920 ventes |
| Écart du prix des appartements (12 mois / 2018-2025) | +2 % | Prix médian des appartements sur 12 mois (2 696 €/m²) comparé à la médiane 2018-2025 (2 642 €/m²) |
| Taux de taxe foncière bâtie | 38,97 % | Taux total (commune et intercommunalité), 2025 |
| Montant moyen de taxe foncière par avis | 2 391 € | Moyenne par avis d’imposition, tous biens, 2025 |
| Taux de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères | 15,80 % | TEOM, 2025 |
| Capacité de désendettement | 3,2 ans | Encours de dette ÷ épargne brute, exercice 2025 (épargne brute = recettes − dépenses de fonctionnement) |
| Taux d’épargne brute | 16,0 % | Épargne brute ÷ recettes de fonctionnement, exercice 2025 |
| Dette par habitant | 864 € | Encours de dette ÷ population, exercice 2025 |
| Logements classés F ou G (DPE) | 13,2 % | Part des DPE classés F ou G, 53 diagnostics, DPE 2026 |
| Logements classés E, F ou G (DPE) | 28,3 % | Part des DPE classés E, F ou G, 53 diagnostics, DPE 2026 |
| Zone PTZ (zonage ABC) | Zone B1 | Zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 : conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro |
| Plafond de ressources PTZ (2 personnes) | 51 750 € | Zone B1, foyer de 2 personnes |
| Plafond du coût de l’opération PTZ (2 personnes) | 202 500 € | Zone B1, foyer de 2 personnes |
| Loyer d’annonce estimé (appartement) | 15,1 €/m² | Carte des loyers 2025, charges comprises, logement non meublé, surface moyenne des ventes de la commune : 45 m² |
| Loyer d’annonce estimé (maison) | 14,9 €/m² | Carte des loyers 2025, charges comprises, logement non meublé, surface moyenne des ventes de la commune : 91 m² |
| Rendement locatif brut indicatif | 6,7 % | Loyer annuel estimé ÷ prix médian DVF (appartement), avant charges et fiscalité |
| Niveau de vie médian | 18 270 € | Insee Filosofi 2021, par unité de consommation |
| Taux de pauvreté | 33,0 % | Insee Filosofi 2021, seuil de 60 % du niveau de vie médian |
| Écoles, collèges et lycées | 119 | Annuaire de l’éducation, data.gouv.fr |
| Établissements de santé et pharmacies | 64 | FINESS, ministère de la Santé, data.gouv.fr |
| Part de logements vacants | 8,9 % | Insee, recensement 22 |
| Part de propriétaires occupants | 30,9 % | Insee, recensement 22 |
| Part de logements vacants | 9,1 % | Insee, recensement 22 |
| Arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 | 22 | Base GASPAR, data.gouv.fr |
| Score Vos-Credits | 66,4 / 100 | Score Vos-Credits V1.0 : position relative dans le département La Réunion, 3 dimensions sur 5 |
Rang départemental : 3e sur 24 communes notées du département La Réunion. Le score compare les communes d’un même département : il n’est pas comparable d’un département à l’autre et ne mesure ni la qualité de vie ni l’attractivité.
Les grandes villes sont ici comparées aux communes de leur département, majoritairement plus petites : le score reflète cette comparaison.
| Type de bien | Prix médian | Ventes | Médiane 2018-2025 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Appartements | 2 696 €/m² | 920 | 2 642 €/m² | +2 % |
| Maisons | 3 028 €/m² | 249 | 3 118 €/m² | −3 % |
Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Denis est de 2 696 €/m² pour les appartements (920 ventes) et de 3 028 €/m² pour les maisons (249 ventes).
Les prix récents des appartements (2 696 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 642 €/m²), avec un écart de 2 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.
Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 028 €/m², contre 3 118 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).
La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.
Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (2 580 €/m²) ; pour les maisons, il est 18 % au-dessus de la médiane départementale (2 572 €/m²).
Les maisons coûtent 18 % de plus que la médiane du département, soit environ 41 000 € de plus pour 91 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.
Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.
La note d’accessibilité immobilière ressort à 34,8/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.
Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.
Autour de Saint-Denis, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 22 km) affichent un prix médian des maisons de 2 599 €/m² (1 798 € à 5 210 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Denis (3 118 €/m²) est supérieur de 20 %.
Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 22 km), le prix médian des appartements est de 2 646 €/m² (1 820 € à 5 479 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Denis (2 642 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.
Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.
Simulation pour un appartement de 45 m² à environ 121 000 € · taux moyen constaté à 20 ans, hors assurance : 3,73 % (novembre 2026)
| Stratégie d’apport | Apport | Montant emprunté | Mensualité | Intérêts totaux | Revenus nets requis | Impact |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 12 100 € | 119 400 € | 707 € | 50 200 € | 2 020 € | Couvre les frais d’acquisition estimés ; la quasi-totalité du prix est empruntée. |
| Confortable (20 %) | 24 200 € | 107 300 € | 635 € | 45 100 € | 1 810 € | Réduit le capital emprunté et peut faciliter la négociation du taux auprès des banques. |
| Renforcé (30 % et plus) | 36 300 € | 95 200 € | 564 € | 40 000 € | 1 610 € | Réduit nettement la mensualité, le coût des intérêts et le capital à assurer. |
Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 10 527 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.
Le bien de référence équivaut à 6,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.
Passer de 10 % à 30 % d’apport (24 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 143 € et les intérêts totaux d’environ 10 175 €.
Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 45 100 €, soit 42 % du capital emprunté (107 300 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.
Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 51 600 € au-delà du capital, soit 158 900 € à rembourser en tout.
| Durée | Taux moyen constaté | Mensualité | Intérêts totaux | Revenus nets requis |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,62 % | 774 € | 31 900 € | 2 210 € |
| 20 ans | 3,73 % | 635 € | 45 100 € | 1 810 € |
| 25 ans | 3,84 % | 557 € | 59 800 € | 1 590 € |
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 78 € mais ajoute environ 14 671 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.
Pour une maison de 91 m² (environ 276 000 €, 249 ventes), avec 20 % d’apport : mensualité d’environ 1 449 €, soit 4 140 € de revenus nets requis.
| Stratégie d’apport | Taux d’effort | Reste à vivre indicatif |
|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 35,0 % | 1 114 € |
| Confortable (20 %) | 31,4 % | 1 186 € |
| Renforcé (30 % et plus) | 27,9 % | 1 257 € |
| Revenus nets | Taux d’effort | Reste à vivre | Par personne (foyer de 2) | Par personne (foyer de 4) |
|---|---|---|---|---|
| 1 810 € | 35,1 % | 976 € | 488 € | 244 € |
| 2 260 € | 28,1 % | 1 426 € | 713 € | 356 € |
| 2 720 € | 23,4 % | 1 886 € | 943 € | 471 € |
| 3 620 € | 17,5 % | 2 786 € | 1 393 € | 696 € |
Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (199 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.
À revenus identiques (2 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 143 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.
Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 810 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.
Ce revenu représente 1,2 SMIC net : deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) l’atteignent, un seul ne suffit pas.
Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.
Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).
Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.
Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 28 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 28 €.
Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.
Pour comparer : avec 150 000 € frais de notaire inclus (soit environ 139 535 € pour le bien), on achète environ 52 m² d’appartement à Saint-Denis au prix médian. Où acheter avec 150 000 € ? · Investir avec 150 000 €
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Pour un emprunt d’environ 107 000 € (apport de 20 %, 20 ans). Les taux d’assurance ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs.
| Stratégie d’apport | Capital à assurer | Par mois | Sur 20 ans (capital initial) |
|---|---|---|---|
| Minimum (≈ 10 %) | 119 400 € | 10,0 € | 2 389 € |
| Confortable (20 %) | 107 300 € | 8,9 € | 2 147 € |
| Renforcé (30 % et plus) | 95 200 € | 7,9 € | 1 905 € |
| Taux d’assurance (hypothèse) | Par mois | Total sur 20 ans, capital initial | Total sur 20 ans, capital restant dû | Revenus requis en plus |
|---|---|---|---|---|
| 0,10 % | 8,9 € | 2 100 € | 1 200 € | 30 € |
| 0,30 % | 26,8 € | 6 400 € | 3 600 € | 80 € |
| 0,50 % | 44,7 € | 10 700 € | 6 000 € | 130 € |
L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.
Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 8,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 147 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.
Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 24 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.
La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 6 440 € dans le premier cas et d’environ 3 629 € dans le second.
Avec un emprunt d’environ 107 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).
Résiliation à tout moment, droit à l’oubli, garanties équivalentes, limite des 60 ans : le guide de la loi Lemoine.
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Scénarios d’assurance : hypothèses de calcul, le tarif réel est établi sur devis.
| Zone du zonage ABC | B1 (zone tendue) |
|---|---|
| Logement neuf | Éligible, sous conditions |
| Logement ancien | Non éligible dans cette zone |
| Plafond de ressources | 34 500 € (une personne seule) · 82 800 € (5 personnes et plus) |
| Plafond du coût de l’opération | 135 000 € (une personne seule) · 324 000 € (5 personnes et plus) |
| PTZ estimé pour le bien de référence | 24 200 € à 60 500 € (une personne seule) · 24 200 € à 60 500 € (5 personnes et plus) |
Saint-Denis est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.
Prenons un appartement de 45 m² au prix médian de 121 000 €. Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone B1 est encadré par un coût d’opération de 135 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 34 500 €) et de 324 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 82 800 €). Le coût de l’opération est de 121 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.
Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 200 € à 60 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.
Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 21 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 63 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.
Avec ce PTZ, le prêt bancaire (107 327 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 200 € à 60 500 € et sa mensualité passerait de 635 € à 277 € à 492 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.
Conditions détaillées, tranches de revenus et remboursement : PTZ 2026, le guide · liste des communes en zone B1.
En 2025, la capacité de désendettement de Saint-Denis est de 3,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 6,2 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.
Le taux d’épargne brute de Saint-Denis ressort à 16,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 8,6 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.
La dette par habitant est de 864 € en 2025, inférieure à la médiane du département (1 030 €).
La dette par habitant (864 € en 2025) a diminué de 38 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).
Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 4,6 points depuis 2020.
Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.
| Année | Taux d’épargne | Dette par habitant |
|---|---|---|
| 2018 | 10,0 % | 1 321 € |
| 2019 | 12,0 % | 1 397 € |
| 2020 | 11,4 % | 1 389 € |
| 2021 | 13,8 % | 1 375 € |
| 2022 | 17,8 % | 1 334 € |
| 2023 | 16,8 % | 996 € |
| 2024 | 16,3 % | 885 € |
| 2025 | 16,0 % | 864 € |
| Taux total de taxe foncière bâtie | 38,97 % |
|---|---|
| Montant moyen par avis d’imposition | 2 391 € |
| Taux de TEOM (ordures ménagères) | 15,80 % |
Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Saint-Denis est de 38,97 % en 2025, soit 17 % en dessous de la médiane départementale (47,24 %).
Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 1,5 points.
Note de pression fiscale : 95,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).
Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Denis est de 2 391 € en 2025, soit 74 % au-dessus de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.
Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,80 % à Saint-Denis en 2025.
La taxe foncière moyenne de la commune (199 € par mois) représente 31 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.
Autour de Saint-Denis, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 22 km) se situe entre 39,60 % et 50,23 % (médiane 49,14 %), contre 38,97 % dans la commune, soit 10,2 points de moins que la médiane locale.
Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.
Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.
Les 53 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Denis (2026) se répartissent ainsi : 13,2 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 28,3 % en classe E, F ou G.
Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Saint-Denis : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.
Cette part de logements F ou G est 106 % au-dessus de la médiane départementale (6,4 %).
Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.
Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.
Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.
Financer des travaux de rénovation énergétique
Des aides à la rénovation peuvent exister selon votre situation : vérifiez les conditions en vigueur.
| Logement | Loyer au m² (charges comprises) | Loyer mensuel pour la surface indiquée | Prix médian au m² (12 derniers mois) | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| Appartement (45 m², surface type des ventes) | 15,1 € | 680 € | 2 696 € | 6,7 % |
| Maison (91 m², surface type des ventes) | 14,9 € | 1 360 € | 3 028 € | 5,9 % |
Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Denis est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 45 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (13,9 €/m²).
Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Denis est de 14,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 360 € par mois pour 91 m², 20 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 €/m²).
Le loyer annuel estimé équivaut à 6,7 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.
Pour 45 m², la mensualité de crédit (635 €) est à peine inférieure au loyer estimé (680 €) : une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges, l’écart disparaît.
Loyers d’annonce estimés par un modèle (charges comprises, logement non meublé, 3e trimestre 2025) appliqués au m² à la surface type des ventes de la commune (12 derniers mois lorsque disponibles) (à défaut, 52 m² pour un appartement et 92 m² pour une maison, surfaces de référence du modèle). Rendement brut = loyer annuel ÷ prix médian, avant charges, vacance locative et fiscalité. Source : Estimations ANIL, à partir des données du Groupe SeLoger et de leboncoin.
| Niveau de vie médian | 18 270 € par an · 1 520 € par mois |
|---|---|
| 1er décile (10 % les plus modestes) | 9 060 € par an |
| 9e décile (10 % les plus aisés) | 42 220 € par an |
| Taux de pauvreté | 33,0 % |
| Part des ménages imposés | 37 % |
| Part des pensions et retraites dans le revenu disponible | 17,0 % |
| Nombre de ménages | 61 067 |
Le niveau de vie médian de Saint-Denis (18 270 € par an et par unité de consommation) dépasse de 9 % la médiane du département (16 765 €) : un écart modéré.
Soit 1 520 € par mois et par unité de consommation, 1,03 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.
Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 810 € par mois avec 20 % d’apport) représente 79 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 280 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.
Avec 33,0 % (médiane du département : 37,0 %), le taux de pauvreté est supérieur à 30 % : plus de trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.
Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.
Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.
Le niveau de vie est le revenu disponible du ménage (après impôts et prestations) divisé par le nombre d’unités de consommation. Source : Insee, Filosofi.
| Type | Arrêtés |
|---|---|
| Inondations et coulées de boue | 13 |
| Mouvements de terrain | 7 |
| Tempêtes et cyclones | 2 |
La commune est fréquemment touchée : 22 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2025 (médiane des communes concernées du département : 18).
Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).
Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.
Un arrêté reconnaît un événement passé à l’échelle de la commune : il ne mesure ni l’exposition d’un terrain, ni les dégâts d’un bien précis. Pour un logement donné, consultez l’état des risques et pollutions joint à la vente et le site Géorisques. Source : base GASPAR (ministère de la Transition écologique), data.gouv.fr.
L’annuaire de l’Éducation nationale recense 31 écoles maternelles, 24 écoles primaires, 29 écoles élémentaires, 20 collèges et 14 lycées à Saint-Denis, dont 17 établissements privés.
Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).
L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 20 collèges et 14 lycées.
109 établissements sur 119 déclarent une restauration scolaire.
Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 hôpitaux ou cliniques, 44 pharmacies et 12 centres ou maisons de santé à Saint-Denis.
Avec 2,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,7 pour 10 000).
Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.
… et 39 autres établissements non listés ici.
Sources : annuaire de l’Éducation nationale (04/11/2026) ; FINESS, ministère de la Santé (04/11/2026), via data.gouv.fr. Les listes sont indicatives : horaires, services et ouvertures peuvent avoir changé.
| Indicateur | Saint-Denis | Médiane des communes du département |
|---|---|---|
| Population en 22 | 156 149 | – |
| Évolution de la population depuis 11 | +7 % | +7 % |
| Logements (nombre) | 76 239 | – |
| Résidences principales (part des logements) | 89,4 % | 87,8 % |
| Résidences secondaires et logements occasionnels (part des logements) | 1,7 % | 2,9 % |
| Logements vacants (part des logements) | 8,9 % | 8,4 % |
| Propriétaires occupants (part des résidences principales) | 30,9 % | 59,4 % |
| Maisons (part des logements) | 34,1 % | 78,8 % |
| Appartements (part des logements) | 65,3 % | 20,6 % |
| Moins de 15 ans (part de la population) | 21,1 % | 21,1 % |
| 15 à 29 ans | 21,1 % | 17,9 % |
| 30 à 44 ans | 18,2 % | 18,4 % |
| 45 à 59 ans | 19,6 % | 22,0 % |
| 60 à 74 ans | 14,1 % | 14,2 % |
| Logements vacants du parc privé, LOVAC 2026 (part du parc privé) | 9,1 % | 7,6 % |
| dont vacants depuis plus de 2 ans (part des logements vacants) | 35,4 % | 48,3 % |
| 75 ans et plus | 5,9 % | 5,4 % |
Sources : Insee, recensement de la population 22, bases des principaux indicateurs ; LOVAC (ministère de la Transition écologique), logements vacants du parc privé (data.gouv.fr / insee.fr). Les parts sont calculées sur les effectifs publiés ; la médiane porte sur les communes du département.
Distances à vol d’oiseau, de centre à centre.
Le Score Vos-Credits de Saint-Denis (66,4/100) la place 1re sur 11 parmi la commune et ses 10 voisines notées, dont les scores vont de 10,5 à 65,9/100.
Le prix médian est de 3 028 €/m² pour une maison (249 ventes, 12 derniers mois) et de 2 696 €/m² pour un appartement (920 ventes, 12 derniers mois) (DVF).
Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), les maisons se vendent à 3 028 €/m², soit −3 % par rapport à la médiane 2018-2025 (3 118 €/m²) ; les appartements se vendent à 2 696 €/m², soit +2 % par rapport à la médiane 2018-2025 (2 642 €/m²). Cet écart situe le prix récent par rapport à un repère de long terme ; il ne mesure pas une évolution annuelle.
Environ 1 810 € de revenus nets par mois pour un appartement de 45 m² à 121 000 €, avec 20 % d’apport (24 200 €) et un prêt de 20 ans à 3,73 % (taux moyen constaté en novembre 2026, hors assurance) : mensualité d’environ 635 €, soit au plus 35 % des revenus, hors assurance.
Le taux de taxe foncière bâtie est de 38,97 % (2025) et le montant moyen par avis d’imposition de 2 391 € (2025).
Saint-Denis est en zone B1 : pour un appartement de 45 m² à 121 000 €, le PTZ estimé va de 24 200 € à 60 500 € pour un foyer de 2 personnes, selon la tranche de revenus (estimation indicative).
L’annuaire de l’Éducation nationale recense 84 écoles du premier degré, 20 collèges et 14 lycées ouverts à Saint-Denis.
Le loyer d’annonce estimé pour appartements est de 15,1 €/m² charges comprises, soit environ 680 € par mois pour 45 m², pour un rendement brut indicatif de 6,7 % (estimations ANIL, 3e trimestre 2025).
Score Vos-Credits V1.0, calculée le 01/11/2026 : 3 sous-scores sur 5 pris en compte pour Saint-Denis. Indicateur éditorial comparatif : ni note officielle, ni conseil d’achat ou de financement. Méthodologie complète.
Le score global est la moyenne pondérée des sous-scores disponibles : accessibilité immobilière (30 %), solidité financière (30 %), pression fiscale (20 %). Non calculés faute de données suffisantes : performance énergétique, offre de soins ; les poids restants sont alors recalculés, sans que l’absence de donnée soit assimilée à une mauvaise note.
Chaque indicateur est positionné par percentile parmi les communes du département La Réunion (70 % de la note comparative) et celles de la strate « Très grande ville » (30 %) ; pour l’un des indicateurs, le groupe de comparaison compte 23 communes, dont 1 de même strate. Un prix, un taux de taxe foncière ou une part de logements énergivores plus bas donne une note plus haute.
Données publiques : DVF, DGFiP/OFGL, ADEME, professionnels de santé. Dernière mise à jour de la fiche : 02/11/2026.
Mentions obligatoires : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Pour en savoir plus sur la gestion de votre budget, consultez le site public Service-Public.fr.