Immobilier et crédit à Sainte-Marie : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sainte-Marie est de 2 308 €/m² pour les appartements (53 ventes) et de 2 871 €/m² pour les maisons (69 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 408 €/m²), le prix récent des appartements (2 308 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 6 000 € pour 58 m².

Les maisons se vendent 2 871 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 773 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 9 000 € de plus pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est 11 % en dessous de la médiane départementale (2 580 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % au-dessus de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 12 % la médiane départementale : pour 93 m², il faut compter environ 28 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 39,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 23 km), le prix médian des maisons est de 2 517 €/m² (1 798 € à 3 752 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Marie (2 773 €/m²) est supérieur de 10 %.

Autour de Sainte-Marie, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 23 km) affichent un prix médian des appartements de 2 699 €/m² (1 533 € à 5 479 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Marie (2 408 €/m²) est inférieur de 11 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 229 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,1 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (53 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 316 € et les intérêts totaux d’environ 22 451 €.

Pour 236 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 99 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 113 800 € au-delà du capital, soit 350 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 172 € mais ajoute environ 32 373 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (197 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 460 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 316 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,7 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 62 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 61 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 19,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 737 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 53 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 210 € dans le premier cas et d’environ 8 008 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 237 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 118 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sainte-Marie est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 93 m² à environ 267 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 267 000 €, soit 24 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 243 000 €, soit 91 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes et de 26 700 € à 80 100 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 77 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (236 829 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 300 € à 72 900 € et sa mensualité passerait de 1 402 € à 970 € à 1 258 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Sainte-Marie ressort à 1,5 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 6,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 23,9 % en 2025 (médiane du département : 8,6 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 644 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (1 030 €).

La dette par habitant (644 € en 2025) a diminué de 62 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 20,4 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Sainte-Marie atteint 46,14 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (47,24 %).

Ce taux a augmenté de 1,0 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 52,2/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sainte-Marie est de 2 366 € en 2025, soit 73 % au-dessus de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 15,80 % à Sainte-Marie en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 197 € par mois, soit 14 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 23 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,97 % à 52,55 % (médiane 49,40 %) : celui de Sainte-Marie (46,14 %) est inférieur de 3,3 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 7 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Sainte-Marie (2026), 28,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 42,9 % sont classés E, F ou G.

Avec 7 diagnostics seulement, ces pourcentages ne permettent pas de juger l’état du parc à Sainte-Marie : ils sont donnés à titre indicatif et ne donnent pas lieu à une note.

Rappel réglementaire : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2028 dans les départements d’outre-mer, celle des logements F le sera au 1er janvier 2031.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, le nombre de DPE recensés est trop faible pour juger l’état du parc de logements : le DPE du bien visé est le document à consulter avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sainte-Marie est de 13,5 €/m² charges comprises, soit environ 780 € par mois pour 58 m², proche de la médiane départementale (13,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sainte-Marie est de 14,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 340 € par mois pour 93 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,0 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 402 €) dépasse de 5 % le loyer estimé (1 340 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Sainte-Marie est de 19 110 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de plus que la médiane départementale (16 765 €).

Cela représente 1 590 € par mois et par unité de consommation, soit 1,08 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 167 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 390 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (30,0 % (médiane du département : 37,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 1 point de charge à Sainte-Marie, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (0,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

22 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2024 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 15 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 12 écoles primaires, 4 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Sainte-Marie, dont 3 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

29 établissements sur 29 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 11 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Sainte-Marie.

Rapporté à la population (3,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.