Immobilier et crédit à Bras-Panon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bras-Panon est de 1 792 €/m² pour les appartements (23 ventes) et de 2 637 €/m² pour les maisons (23 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 1 792 €/m², contre 1 820 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les maisons se vendent 2 637 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % au-dessus de la médiane 2018-2025 (2 534 €/m²) : une hausse modérée, d’environ 9 000 € de plus pour 91 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département La Réunion : pour les appartements, ce prix est 31 % en dessous de la médiane départementale (2 580 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 572 €/m²).

Les prix à Bras-Panon suivent la médiane du département, avec un écart de 3 % seulement, soit environ 6 000 € sur 91 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 56,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 22 km), le prix médian des maisons est de 2 363 €/m² (1 134 € à 3 118 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bras-Panon (2 534 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Autour de Bras-Panon, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 22 km) affichent un prix médian des appartements de 2 589 €/m² (1 533 € à 3 170 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bras-Panon (1 820 €/m²) est inférieur de 30 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 880 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 284 € et les intérêts totaux d’environ 20 181 €.

Pour 212 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 89 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 102 300 € au-delà du capital, soit 315 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 155 € mais ajoute environ 29 099 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (111 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 010 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 284 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 600 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 258 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 773 € dans le premier cas et d’environ 7 199 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 213 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 106 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 000 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Bras-Panon est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 240 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 000 € à 72 000 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 70 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (212 880 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 000 € à 72 000 € et sa mensualité passerait de 1 260 € à 834 € à 1 118 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bras-Panon ressort à 1,9 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 6,2 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,0 % (médiane du département : 8,6 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 339 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (1 030 €).

La dette par habitant (339 € en 2025) a diminué de 60 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bras-Panon atteint 49,45 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (47,24 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,5 points.

Note de pression fiscale : 26,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bras-Panon est de 1 332 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 372 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 17,90 % à Bras-Panon en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 111 €, soit 9 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 22 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 38,97 % à 52,55 % (médiane 47,75 %) : celui de Bras-Panon (49,45 %) est supérieur de 1,7 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Aucun DPE n’est recensé à Bras-Panon dans la base utilisée : la performance énergétique du parc ne peut pas être analysée.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bras-Panon est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 700 € par mois pour 53 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (13,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bras-Panon est de 11,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 080 € par mois pour 91 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (12,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,4 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (91 m²), la mensualité de crédit (1 260 €) dépasse de 17 % le loyer estimé (1 080 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

À 16 850 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Bras-Panon se situe au niveau de celui du département (16 765 €).

Cela représente 1 400 € par mois et par unité de consommation, soit 0,95 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 600 € par mois avec 20 % d’apport) représente 171 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 110 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (37,0 % (médiane du département : 37,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

16 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2025 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 18).

Le dernier événement reconnu date de 2025 (il y a 1 an).

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle, 4 écoles primaires, 1 école élémentaire, 1 collège et 3 lycées à Bras-Panon, dont 1 établissement privé.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 1 collège et 3 lycées.

10 établissements sur 10 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 4 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Bras-Panon.

Rapporté à la population (3,0 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,7 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.