Investir avec 100 000 € : quel rendement, quel loyer, dans quelles villes ?

Investir avec 100 000 € : l’essentiel

Avec 100 000 € tout compris, un investisseur achète un petit bien. Le rendement brut médian des départements est de 6,0 %, de 3,3 % à 10,7 %. Le loyer estimé couvre la mensualité (533 € avec 10 % d’apport) dans 37 départements sur 95, et dans 8 des 36 grandes villes, avant charges et vacance.

• Budget total 100 000 €, frais de notaire inclus : environ 93 023 € pour le bien et 6 977 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Rendement brut médian : 6,0 % (médiane des départements, loyer annuel ÷ budget total frais inclus), jusqu’à 10,7 % (Ardennes, 08).
• Surface achetable : au prix médian, 17 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement de 70 m² ou plus ; à l’inverse, environ 10 m² seulement à Paris (75).
• Crédit : avec 10 % d’apport, mensualité d’environ 533 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance) : dans 37 départements sur 95 le loyer estimé dépasse cette mensualité, mais seulement dans 8 des 36 villes de plus de 100 000 habitants (avant charges, taxe foncière et vacance).

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Investir avec 100 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 100 000 € tout compris, l’investissement locatif se fait sur un studio ou un petit deux pièces, le plus souvent en ville moyenne ou en petite ville. Le ticket d’entrée est bas, ce qui limite le montant à emprunter, mais la surface réduite expose à la vacance entre deux locataires et à un loyer plafonné par la taille du bien. Le choix de la ville (étudiants, emploi, hôpital) compte plus que le rendement affiché.

Quelles villes pour un studio ou un petit deux pièces ?

Parmi les 952 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 572 permettent d’acheter au moins 30 m² avec 100 000 €, et 427 d’entre elles dépassent 6 % de rendement brut. Parmi les villes de 10 000 à 30 000 habitants (tranche retenue pour illustrer ce budget), les mieux placées par le rendement sont Montceau-les-Mines (11,9 %, 70 m²), Montbéliard (11,9 %, 70 m²), Vierzon (11,8 %, 70 m²), Chenôve (11,7 %, 70 m²).

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque ville, la mensualité (10 % d’apport, 20 ans) porte sur le coût du bien retenu, au plus 70 m² ; elle est comparée au loyer estimé. Dans les 25 villes les mieux placées de cette taille, le loyer dépasse la mensualité dans 25 cas, avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts. Un autofinancement apparent n’est donc pas un gain : il ne dit rien de l’effort d’épargne réel.

Un seul bien ou plusieurs ?

Dans 69 des 952 villes analysées, 100 000 € dépasseraient le prix d’un appartement de 70 m², surface au-delà de laquelle le loyer au m² baisse et qui se loue moins facilement. Cette page retient donc au plus 70 m² par bien : dans ces villes, répartir le budget sur deux logements plus petits est une option, avec plus de frais d’achat et de gestion mais un risque de vacance partagé.

Carte de France : rendement et villes pour investir

Les départements sont colorés selon l’indicateur choisi. Les points marquent les 40 villes d’au moins 10 000 habitants au rendement brut le plus élevé (avec un loyer connu au niveau de la commune et au moins 5 ventes d’appartements). Cliquez sur un département ou sur une ville.

Sur la carte, les teintes les plus sombres désignent Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse : des prix d’achat bas par rapport aux loyers. À l’autre bout, Vendée (3,3 %), Corse-du-Sud (3,4 %), Morbihan (3,6 %) affichent les rendements les plus bas, le loyer annuel pesant peu face au prix du m². Les points orange localisent les villes de plus de 10 000 habitants les mieux placées ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Teinte claire : valeur la plus basse ; teinte foncée : la plus élevée ; gris : pas de donnée. Les points sont les villes concernées.

Surfaces calculées sur le prix médian des communes de chaque département (juillet 2025 à juin 2026) ; aucun département n’est « meilleur » qu’un autre : un prix médian ne décrit pas un bien précis.

En graphiques

Les départements au rendement brut le plus élevé

Les quatre premiers départements (Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse) dépassent 9,7 % de rendement brut, avec un appartement à 901 €/m² au plus. Cela dit peu de la facilité à louer ou à revendre.

Dans les grandes villes

Parmi les grandes villes, Saint-Étienne offre le meilleur rendement brut (9,3 %) et Saint-Paul le plus faible (4,0 %). 21 des 36 grandes villes se situent entre 4 et 6 % : un rendement plus modeste, mais un marché locatif en général plus profond.

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque département, le loyer estimé est comparé à la mensualité du crédit : 10 % d’apport, 20 ans. Là où le loyer dépasse la mensualité, il reste à retirer taxe foncière, charges, assurance, vacance et impôts avant de parler de gain.

Répartition du rendement brut dans les villes de plus de 10 000 habitants

Sur les 751 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 64 % dépassent 6 % de rendement brut et 20 % dépassent 8 %. Au-dessus de 8 %, 10,0 % de logements sont vacants (médiane), contre 5,7 % sous 6 % : rendement élevé et marché locatif fragile vont souvent ensemble.

Rendement et loyer par département

Le tableau classe les départements par rendement brut. Il indique le prix, le loyer, la surface achetée (plafonnée à 70 m²) et le loyer mensuel estimé ; chaque ligne mène à la page du département. Les valeurs sont des médianes de communes, donc plutôt des petites villes et des campagnes.

Les 10 départements au rendement brut le plus élevé

Tous les départements, par région

Cliquez sur votre région pour déplier la liste, puis sur un département pour ouvrir sa page. « – » : donnée insuffisante (moins de 5 communes avec prix, ou département hors DVF : Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Les villes au rendement brut le plus élevé

Pour éviter les résultats trompeurs, on ne garde que les villes de plus de 10 000 habitants, avec au moins 5 ventes d’appartements en 12 mois et un loyer connu à l’échelle de la commune. Les rendements supérieurs à 12 % sont écartés. La colonne « Vacance » donne la part de logements vacants : plus elle est haute, plus le risque de ne pas trouver de locataire est réel.

Du rendement brut au rendement net

Un rendement brut de 8 % à 100 000 € ne veut pas dire 8 % de gain. Voici, poste par poste, ce qui s’en retranche :

1. La taxe foncière, très variable d’une commune à l’autre : la fiche de la ville la donne.
2. Les charges non récupérables de copropriété et l’assurance propriétaire non occupant.
3. La vacance entre deux locataires, qui pèse lourd sur un petit bien.
4. Les travaux de remise en état à chaque changement de locataire.
5. L’impôt sur les loyers, selon votre régime fiscal.

Au total, le rendement net est en général de 1 à 3 points sous le rendement brut affiché.

Le piège du rendement le plus haut

Dans les 25 villes du tableau, la part médiane de logements vacants est de 10,2 %, contre 6,6 % pour l’ensemble des villes de plus de 10 000 habitants. Sur un petit budget, la tentation est de chasser le rendement le plus haut. C’est aussi là que le risque de vacance est le plus visible : un studio vide deux mois par an perd déjà un sixième de son loyer annuel. Un rendement plus modeste dans une ville où la demande est constante se révèle souvent plus régulier.

Petite surface en grande ville ou appartement plus grand en ville moyenne ?

À Toulouse, 100 000 € achètent environ 28 m² loués à un loyer estimé de 396 € par mois (rendement brut 4,8 %). À Montceau-les-Mines, le même budget achète 70 m² loués environ 680 € par mois (rendement brut 11,9 %). Avec 100 000 €, l’arbitrage porte surtout sur la taille : un petit bien en grande ville se loue vite mais rapporte peu, un appartement plus grand dans une petite ville rapporte plus sur le papier et se loue plus lentement.

À vérifier avant de visiter

• La demande locative réelle : étudiants, hôpital, zone d’emploi.
• Le diagnostic énergétique : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025 (règles à confirmer sur service-public.fr).
• L’état de la copropriété et les travaux votés.
• L’encadrement des loyers, qui existe dans quelques agglomérations.

Financer 100 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 100 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

Le PTZ ne s’applique pas à un investissement : il est réservé à la résidence principale. À 100 000 €, le financement repose donc sur un prêt classique ; la banque regarde l’ensemble de vos revenus et de vos charges, et ne retient souvent qu’une partie des loyers attendus.

Comment lire cette page

1. Le budget de 100 000 € est tout compris : le bien est retenu à 93 023 € après 6 977 € de frais de notaire.
2. Le rendement brut est le loyer annuel estimé divisé par 100 000 €. Le loyer vient de la Carte des loyers (loyer d’annonce, charges comprises).
3. La surface retenue est plafonnée à 70 m² : au-delà, un grand appartement se loue moins cher au m².
4. La mensualité suppose 3,73 % sur 20 ans et 10 % d’apport, hors assurance et garantie.

Page informative, sans conseil en investissement. Données du 01/11/2026. Méthodologie.

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Questions fréquentes

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