Investir avec 400 000 € : quel rendement, quel loyer, dans quelles villes ?

Investir avec 400 000 € : l’essentiel

400 000 € tout compris : le rendement brut médian des départements est de 6,0 %, avec un écart de 3,3 % à 10,7 %. Dans les 36 grandes villes retenues, le loyer couvre la mensualité de 2 131 € dans 8 cas seulement ; dans les départements, c’est le cas pour 37 sur 95.

• Budget total 400 000 €, frais de notaire inclus : environ 372 093 € pour le bien et 27 907 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Rendement brut médian : 6,0 % (médiane des départements, loyer annuel ÷ budget total frais inclus), jusqu’à 10,7 % (Ardennes, 08).
• Surface achetable : au prix médian, 94 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement de 70 m² ou plus ; à l’inverse, environ 38 m² seulement à Paris (75).
• Crédit : avec 10 % d’apport, mensualité d’environ 2 131 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance) : dans 37 départements sur 95 le loyer estimé dépasse cette mensualité, mais seulement dans 8 des 36 villes de plus de 100 000 habitants (avant charges, taxe foncière et vacance).

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Investir avec 400 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 400 000 € tout compris, l’investissement se pense en patrimoine : un immeuble de rapport, plusieurs petits logements ou un bien dans une grande métropole. Les rendements bruts des grandes villes restent modestes, ceux des villes moyennes sont plus élevés mais exigent de connaître le marché local. Le crédit nécessaire est important : le financement et la fiscalité sont à étudier avant le choix du bien.

Quelles villes pour deux ou trois petits biens ?

Parmi les 952 villes de plus de 10 000 habitants analysées, 887 permettent d’acheter au moins 70 m² avec 400 000 €, et 488 d’entre elles dépassent 6 % de rendement brut. Parmi les villes de plus de 90 000 habitants (tranche retenue pour illustrer ce budget), les mieux placées par le rendement sont Saint-Étienne (9,3 %, 70 m²), Perpignan (9,1 %, 70 m²), Tourcoing (8,0 %, 70 m²), Limoges (7,8 %, 70 m²).

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Pour chaque ville, la mensualité (10 % d’apport, 20 ans) porte sur le coût du bien retenu, au plus 70 m² ; elle est comparée au loyer estimé. Dans les 25 villes les mieux placées de cette taille, le loyer dépasse la mensualité dans 11 cas, avant taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts. Un autofinancement apparent n’est donc pas un gain : il ne dit rien de l’effort d’épargne réel.

Un seul bien ou plusieurs ?

Dans 887 des 952 villes analysées, 400 000 € dépasseraient le prix d’un appartement de 70 m², surface au-delà de laquelle le loyer au m² baisse et qui se loue moins facilement. Cette page retient donc au plus 70 m² par bien : dans ces villes, répartir le budget sur deux logements plus petits est une option, avec plus de frais d’achat et de gestion mais un risque de vacance partagé.

Carte de France : rendement et villes pour investir

Les départements sont colorés selon l’indicateur choisi. Les points marquent les 40 villes d’au moins 10 000 habitants au rendement brut le plus élevé (avec un loyer connu au niveau de la commune et au moins 5 ventes d’appartements). Cliquez sur un département ou sur une ville.

En foncé : Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse, les départements au rendement brut le plus élevé. En clair : Vendée (3,3 %), Corse-du-Sud (3,4 %), Morbihan (3,6 %). Les points orange pointent les villes de plus de 10 000 habitants qui dépassent le plus le reste du classement ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Lecture des couleurs : plus c’est foncé, plus l’indicateur est élevé ; gris = pas de donnée ; points = villes retenues.

Source des valeurs : prix médians par commune (juillet 2025 à juin 2026), agrégés par département. Ce sont des repères, pas des promesses sur un bien donné.

En graphiques

Les départements au rendement brut le plus élevé

À plus de 9,7 %, Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse dominent le classement ; l’appartement n’y dépasse pas 901 €/m². Un rendement brut élevé ne garantit ni les locataires ni la revente.

Dans les grandes villes

Saint-Étienne (9,3 %) et Saint-Paul (4,0 %) marquent les deux extrêmes parmi les grandes villes. 21 sur 36 se situent entre 4 et 6 %, avec des marchés locatifs plus profonds que dans les villes moyennes.

Le loyer couvre-t-il la mensualité ?

Un seul test ici : le loyer estimé dépasse-t-il la mensualité d’un crédit de 20 ans à 10 % d’apport ? Si oui, il faut encore soustraire taxe foncière, charges non récupérables, vacance et impôts.

Répartition du rendement brut dans les villes de plus de 10 000 habitants

Plus de 6 % de rendement brut dans 51 % des 953 villes de plus de 10 000 habitants, plus de 8 % dans 16 % d’entre elles. Vacance médiane : 10,0 % au-dessus de 8 %, 5,8 % sous 6 %.

Rendement et loyer par département

Classement des départements par rendement brut, avec la surface achetée (limitée à 70 m²) et le loyer mensuel estimé. Les valeurs sont des médianes de communes ; chaque ligne mène à la page du département concerné.

Les 10 départements au rendement brut le plus élevé

Tous les départements, par région

Région d’abord, département ensuite. Les cases « – » correspondent à un manque de données (moins de 5 communes avec prix) ou à l’absence du département dans la base DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Les villes au rendement brut le plus élevé

Ne sont comparées que les villes de plus de 10 000 habitants, avec 5 ventes d’appartements minimum sur 12 mois, un loyer communal connu et un rendement de 12 % au plus. La vacance, en dernière colonne, aide à repérer les marchés locatifs fragiles.

De l’investissement au patrimoine : ce que 400 000 € change

À 400 000 €, on ne raisonne plus en rendement d’un seul bien mais en patrimoine : immeuble de rapport, plusieurs lots, ou bien dans une grande métropole. Le rendement net dépend alors de postes que les chiffres de cette page ne montrent pas :

• la répartition entre logements, qui lisse la vacance ;
• les charges et travaux d’un immeuble entier ;
• la fiscalité, qui varie selon que l’on loue nu ou meublé, en direct ou par une société ;
• la liquidité à la revente, plus faible dans une petite ville.

Comptez en général 1 à 3 points entre rendement brut et rendement net.

Rendement et liquidité : l’autre face du chiffre

Dans les 25 villes du tableau, la part médiane de logements vacants est de 10,2 %, contre 6,6 % pour l’ensemble des villes de plus de 10 000 habitants. À 400 000 €, un rendement brut élevé dans une ville moyenne doit être confronté à la liquidité de la revente : les biens de cette taille s’y vendent plus lentement. Dans les grandes villes, le rendement est plus faible, mais le marché est plus profond.

Ce que le même budget achète selon la ville

À Toulouse, 400 000 € achètent environ 70 m² loués à un loyer estimé de 979 € par mois (rendement brut 4,8 %). À Montceau-les-Mines, le même budget achète 70 m² loués environ 680 € par mois (rendement brut 11,9 %). À 400 000 €, la surface plafonnée à 70 m² ne suffit pas à décrire le placement : comparez plutôt des ensembles de logements ou un bien dans une métropole, avec leur loyer cumulé.

Ce qu’un investisseur à 400 000 € doit vérifier

• La stratégie : rendement, valorisation ou transmission.
• Le régime fiscal et, le cas échéant, l’opportunité d’une société.
• La performance énergétique de chaque lot : G interdit à la location depuis 2025, F à partir de 2028 (à confirmer sur service-public.fr).
• Les loyers plafonnés et la demande locative locale.

Financer 400 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 400 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

Le PTZ est exclu pour un investissement. À 400 000 €, le dossier de financement est plus lourd : la banque examinera votre patrimoine, vos revenus et la cohérence du projet, et pourra demander des garanties supplémentaires.

Cadre de lecture

• Montant : 400 000 € tout compris, soit 372 093 € pour le bien.
• Rendement brut : loyer annuel ÷ 400 000 €, avant charges, taxes, vacance et impôts.
• Surface retenue : au plus 70 m², la limite au-delà de laquelle le loyer au m² baisse.
• Crédit : 3,73 % sur 20 ans, 10 % d’apport, hors assurance et garantie.

Informatif, sans conseil en investissement ni en fiscalité. Données du 01/11/2026. Méthodologie.

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Questions fréquentes

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