Où acheter avec 400 000 € (frais de notaire inclus) ? Surface, villes et départements

Acheter avec 400 000 € : l’essentiel

Avec 400 000 € frais de notaire inclus (environ 372 093 € pour le bien lui-même), on achète en moyenne 185 m² d’appartement selon les départements : de 38 m² (Paris) à 430 m² (Ardennes). Surface achetable en appartement dans les grandes villes : Paris (38 m²), Marseille (116 m²), Lyon (83 m²), Toulouse (113 m²). En maison, 91 départements permettent d’acheter au moins 90 m².

• Budget total 400 000 €, frais de notaire inclus : environ 372 093 € pour le bien et 27 907 € de frais (7,5 % dans l’ancien). Dans le neuf, les frais sont plus faibles et le budget du bien plus élevé.
• Surface médiane achetable en appartement : 185 m² (médiane des départements), de 38 m² (Paris, 75) à 430 m² (Ardennes, 08).
• 95 départements sur 96 permettent d’acheter un appartement d’au moins 55 m² (un 3 pièces) au prix médian ; 91 une maison d’au moins 90 m².
• Financement : avec 10 % d’apport, emprunt de 360 000 €, mensualité d’environ 2 131 € sur 20 ans à 3,73 % (hors assurance), soit environ 6 090 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement.

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Acheter avec 400 000 € : à qui s’adresse ce budget ?

À 400 000 € tout compris, le budget couvre une grande maison dans la majorité des départements et un appartement de taille correcte dans les grandes villes, Paris restant à part. Les surfaces élevées affichées dans certains départements sont des médianes de petites communes : elles supposent d’accepter l’éloignement des emplois et des services. Pour un achat à ce niveau, comparez le coût total (taxe foncière, énergie, entretien) autant que le prix.

Quelle ville pour une grande maison ou un grand appartement ?

Avec 400 000 €, 91 départements sur 96 permettent d’acheter au moins 100 m² en appartement au prix médian, et 355 des 476 villes de plus de 20 000 habitants. Parmi elles, les mieux notées par le score Vos-Credits sont Grande-Synthe (290 m²), Les Ulis (164 m²), Montfermeil (124 m²), Bondy (128 m²), Marignane (150 m²).

Pour situer ce budget, au même seuil de 100 m² : avec 300 000 €, ils ne sont que 69 départements et 225 villes. Chaque tranche de 50 000 € de budget ouvre donc beaucoup plus de villes que l’on croit, surtout dans les villes moyennes.

Et avec le prêt à taux zéro ?

Le coût retenu pour le PTZ est plafonné selon la zone et la taille du foyer. Pour un couple (2 personnes), le plafond est de : zone A bis et A : 225 000 € (inférieur au prix du bien) ; zone B1 : 202 500 € (inférieur au prix du bien) ; zone B2 : 165 000 € (inférieur au prix du bien) ; zone C : 150 000 € (inférieur au prix du bien). Le prix du bien à 400 000 € tout compris étant d’environ 372 093 €, le PTZ est calculé sur le plafond et non sur le prix réel dans les zones où celui-ci le dépasse. Il faut en outre que les ressources restent sous le plafond de la zone (voir les pages PTZ par zone).

Allonger la durée pour réduire la mensualité

Avec 10 % d’apport, la mensualité est de 2 131 € sur 20 ans et de 1 847 € sur 25 ans, soit 284 € de moins par mois, au prix d’un coût total du crédit plus élevé (taux de 3,73 % à titre d’illustration, hors assurance).

Carte de France : ce que 400 000 € permet d’acheter

Les départements sont colorés selon la surface que 400 000 € permettent d’acheter au prix médian. Les 400 points sont les villes d’au moins 20 000 habitants où 400 000 € suffisent pour un appartement d’au moins 55 m². Cliquez sur un département ou sur une ville.

Les départements les plus foncés, où 400 000 € vont le plus loin, se concentrent en Grand Est et en Bourgogne-Franche-Comté (surface médiane de 326 et 285 m²). À l’opposé, Corse et Île-de-France sont les régions où le budget achète le moins (105 et 109 m²). Les points orange montrent que, même dans les départements chers, quelques villes restent accessibles ; les départements en gris (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) n’ont pas de données de prix, la base nationale des ventes ne les couvrant pas.

Lecture des couleurs : plus c’est foncé, plus l’indicateur est élevé ; gris = pas de donnée ; points = villes retenues.

Source des valeurs : prix médians par commune (juillet 2025 à juin 2026), agrégés par département. Ce sont des repères, pas des promesses sur un bien donné.

En graphiques

Les départements où 400 000 € vont le plus loin (appartement)

91 départements permettent d’acheter un appartement de 100 m² ou plus au prix médian ; les quatre premiers (Ardennes, Cher, Nièvre, Meuse) dépassent 413 m². Ces surfaces sont celles de petites villes et de communes rurales : elles ne se retrouvent pas dans les agglomérations.

Dans les grandes villes : combien de mètres carrés ?

Parmi les 39 villes de plus de 100 000 habitants dont les prix sont connus, 37 permettent encore d’acheter au moins 55 m² (un trois pièces) pour 400 000 €, alors que 0 restent sous 30 m², soit un studio ou un petit deux pièces. À Paris, le prix médian de 9 778 €/m² ramène le budget à environ 38 m².

Que peut-on acheter dans les communes de plus de 5 000 habitants ?

Dans les 1 940 communes de plus de 5 000 habitants avec prix, 98 % permettent d’acheter au moins 60 m² et 0 % moins de 45 m². Le budget suffit donc pour un logement d’au moins 60 m² dans environ 98 % des communes de cette taille, mais rarement dans les grands pôles urbains.

Par région : surface médiane achetable

La surface médiane achetable va de 105 m² (Corse) à 326 m² (Grand Est) : l’écart est d’un facteur 3,1 entre la région la moins chère et la plus chère de métropole.

Surface achetable par département

Le tableau classe les départements selon la surface d’appartement que 400 000 € permettent d’acheter ; chaque ligne renvoie vers la page du département, qui détaille les communes les moins chères et les plus chères. Les prix sont des médianes de communes, chaque commune comptant pour une : elles décrivent surtout les petites villes et les campagnes, moins les grandes agglomérations, traitées à part dans la section suivante.

Les 10 départements où 400 000 € achètent le plus grand appartement

Tous les départements, par région

Région d’abord, département ensuite. Les cases « – » correspondent à un manque de données (moins de 5 communes avec prix) ou à l’absence du département dans la base DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle).

Dans quelles villes acheter avec 400 000 € ?

Les grandes villes sont classées par population. Pour les villes moyennes et les petites communes, nous gardons celles où 400 000 € suffisent pour au moins 55 m² et nous les classons par score Vos-Credits, afin de mettre en avant des communes à la fois abordables et bien placées sur les finances locales, la fiscalité, l’énergie et l’offre de soins.

À quoi ressemble un achat à 400 000 € ?

Dans les grandes villes de province (Paris : 38 m² ; Boulogne-Billancourt : 45 m²) : de 38 à 45 m², on achète un deux pièces confortable, parfois un petit trois pièces.

Dans les villes de taille moyenne (Nice : 76 m² ; Aix-en-Provence : 76 m² ; Annecy : 72 m² ; Montreuil : 61 m²) : de 61 à 76 m², on achète un trois ou un quatre pièces.

Dans les villes les moins chères (Marseille : 116 m² ; Lyon : 83 m² ; Toulouse : 113 m² ; Nantes : 112 m²) : de 83 à 312 m², le budget permet un grand appartement, dans les villes où le prix au m² est le plus bas.

Pour une maison, 91 départements permettent d’acheter au moins 90 m² au prix médian : Creuse (476 m²), Haute-Marne (410 m²), Nièvre (401 m²) en tête. Ces maisons se trouvent le plus souvent dans des communes rurales ou des petites villes, parfois éloignées des bassins d’emploi ; leur état, leur performance énergétique et les travaux à prévoir pèsent autant que le prix.

Les erreurs à éviter à 400 000 €

• Se fier à la surface seule. Les grands chiffres affichés dans certains départements sont des médianes de petites communes : ils supposent d’accepter l’éloignement des emplois et des services.
• Oublier le coût de détention. Taxe foncière, énergie et entretien d’une grande maison pèsent chaque année plus que sur un appartement.
• Négliger la garantie. Elle représente environ 4 465 €, à ajouter au budget.
• Sous-estimer la mensualité. Avec 10 % d’apport, elle atteint 2 131 € sur 20 ans, soit 6 090 € de revenus nets mensuels à justifier.
• Comparer le neuf et l’ancien sans les mêmes frais. Les frais passent de 27 907 € dans l’ancien à environ 9 756 € dans le neuf, ce qui laisse 390 244 € pour le bien au lieu de 372 093 €.

Financer un achat à 400 000 € : apport, mensualité, revenus

Hypothèses : prêt sur 20 ans au taux moyen de 3,73 % (relevé : novembre 2026, hors assurance), budget de 400 000 € frais de notaire inclus, endettement limité à 35 % des revenus. Les frais de garantie et l’assurance emprunteur ne sont pas inclus.

PTZ : rarement le sujet à ce budget

À 400 000 €, le PTZ ne finance qu’une petite partie du coût, car le coût retenu est plafonné selon la zone et le foyer. Il reste intéressant pour un primo-accédant éligible : voir les plafonds en zone B1, B2 et C.

Précautions de lecture

• Un budget de 400 000 € se lit tout compris : le bien est retenu à 372 093 €.
• Les médianes de communes donnent un ordre de grandeur départemental ; elles écrasent les écarts entre centre-ville et périphérie.
• Les prix portent sur les ventes (juillet 2025 à juin 2026) et ne tiennent pas compte de l’état ni de l’étage du bien.
• Pour un achat de cette taille, une visite et un diagnostic énergétique comptent davantage que n’importe quel classement.

Mise à jour : 01/11/2026. Méthodologie du score.

Comparer avec d’autres budgets

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Investir avec 400 000 € en locatif · Immobilier par département

Questions fréquentes

À consulter aussi

Avant de choisir une commune, testez deux apports différents dans la section financement, puis consultez la fiche de la commune pour la taxe foncière et le PTZ.

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