Immobilier et crédit à Béziers : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Béziers est de 1 673 €/m² pour les appartements (893 ventes) et de 2 298 €/m² pour les maisons (482 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 1 673 €/m² sur les 12 derniers mois contre 2 183 €/m² en médiane 2018-2025, soit 23 % de moins (environ 29 000 € pour 56 m²).

Les prix récents des maisons (2 298 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 271 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 43 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Les prix à Béziers suivent la médiane du département, avec un écart de 5 % seulement, soit environ 11 000 € sur 90 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 70,7/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le prix médian des maisons est de 2 369 €/m² (2 167 € à 2 999 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Béziers (2 271 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Béziers, les 9 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km) affichent un prix médian des appartements de 2 491 €/m² (1 797 € à 3 200 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Béziers (2 183 €/m²) est inférieur de 12 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 8 178 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faut compter 5,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (SMIC net d’environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu bas.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (18 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 111 € et les intérêts totaux d’environ 7 904 €.

Pour 83 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 35 100 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 40 100 € au-delà du capital, soit 123 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 61 € mais ajoute environ 11 397 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (173 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (1 570 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 111 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 410 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,0 SMIC net : un salaire au SMIC seul atteint ce niveau pour le bien de référence.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 22 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 21 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 6,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 1 668 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 18 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 5 003 € dans le premier cas et d’environ 2 819 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 83 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Béziers est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 56 m² à environ 94 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 94 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 18 800 € à 47 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 16 920 € par an avec 20 % d’apport) représente 49 % du plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (83 378 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 18 800 € à 47 000 € et sa mensualité passerait de 493 € à 215 € à 382 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Béziers ressort à 4,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Béziers représente 19,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 16,3 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 537 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (1 537 € en 2025) a augmenté de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Béziers s’établit à 51,93 %, soit 18 % au-dessus de la médiane départementale (44,12 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,2 points.

Pression fiscale : 12,6/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Béziers est de 2 074 € en 2025, soit 113 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,05 % à Béziers en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 173 € par mois, soit 35 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 43,28 % à 52,16 % (médiane 45,13 %) : celui de Béziers (51,93 %) est supérieur de 6,8 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 26 571 DPE recensés à Béziers (2026), 2,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 12,4 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Béziers : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 12 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Béziers est de 11,2 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 56 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Béziers est de 11,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 020 € par mois pour 90 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,0 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (56 m²), la mensualité de crédit (493 €) est inférieure de 21 % au loyer estimé (620 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Avec 16 830 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Béziers est inférieur de 23 % à celui du département (21 755 €).

Cela représente 1 400 € par mois et par unité de consommation, soit 0,95 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 410 € par mois avec 20 % d’apport) représente 67 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 100 € par mois, ordre de grandeur) : le bien est accessible à la plupart des couples de la commune.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (36,0 % (médiane du département : 15,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 119 points de charge à Béziers, répartis dans 25 stations, dont 37 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

26 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2023 : un nombre supérieur à 25 (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2023 (il y a 3 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 19 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 14 écoles maternelles, 15 écoles primaires, 14 écoles élémentaires, 14 collèges et 12 lycées à Béziers, dont 19 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 14 collèges et 12 lycées.

62 établissements sur 69 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 9 hôpitaux ou cliniques, 34 pharmacies et 7 centres ou maisons de santé à Béziers.

Rapporté à la population (4,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (3,1 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.