Immobilier et crédit à Villeneuve-lès-Béziers : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villeneuve-lès-Béziers est de 2 285 €/m² pour les appartements (16 ventes) et de 2 055 €/m² pour les maisons (51 ventes).

Le prix récent des appartements (2 285 €/m²) dépasse de 5 % la médiane 2018-2025 (2 174 €/m²), soit environ 6 000 € de plus pour 51 m².

Les maisons se vendent 2 055 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (2 167 €/m²) : un léger recul, d’environ 10 000 € pour 93 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hérault : pour les appartements, ce prix est 22 % en dessous de la médiane départementale (2 930 €/m²) ; pour les maisons, il est 15 % en dessous de la médiane départementale (2 417 €/m²).

Avec 15 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 34 000 € pour 93 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 78,5/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km), le prix médian des maisons est de 2 967 €/m² (2 237 € à 3 708 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-lès-Béziers (2 167 €/m²) est inférieur de 27 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Villeneuve-lès-Béziers, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km) affichent un prix médian des appartements de 3 279 €/m² (2 183 € à 4 438 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villeneuve-lès-Béziers (2 174 €/m²) est inférieur de 34 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée plutôt bas pour le département allège l’effort sur l’apport et la mensualité ; le dynamisme local (emploi, transports) n’est pas mesuré par ce score.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 617 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,8 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 226 € et les intérêts totaux d’environ 16 061 €.

Pour 169 400 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 71 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 81 400 € au-delà du capital, soit 250 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 123 € mais ajoute environ 23 158 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (150 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 190 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 226 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 860 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 45 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 388 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 165 € dans le premier cas et d’environ 5 729 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 169 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Villeneuve-lès-Béziers est classée en zone B2 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone détendue : le PTZ y finance le neuf et l’ancien avec travaux.

Le plafond d’opération de la zone B2 est de 110 000 € pour une personne seule et de 198 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 31 500 € et de 56 700 €. Avec au moins 25 % de travaux, le coût de l’opération atteint environ 255 000 € (dont 64 000 € de travaux), soit 144 700 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 110 000 €, soit 43 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 000 € à 55 000 € pour une personne seule et de 39 600 € à 99 000 € pour 3 personnes. Pour un logement neuf au même prix, la fourchette serait de 11 000 € à 33 000 €. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 320 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (31 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (169 417 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 000 € à 55 000 € et sa mensualité passerait de 1 003 € à 677 € à 872 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Villeneuve-lès-Béziers ressort à 2,7 ans en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 23,5 % (médiane du département : 16,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 963 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (671 €).

La dette par habitant (963 € en 2025) a diminué de 36 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 10,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Villeneuve-lès-Béziers s’établit à 45,98 %, soit proche de la médiane départementale (44,12 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 3,9 points.

Note de pression fiscale : 44,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villeneuve-lès-Béziers est de 1 801 € en 2025, soit 85 % au-dessus de la médiane départementale (972 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 14,05 % à Villeneuve-lès-Béziers en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 150 € par mois, soit 15 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 8,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 41,96 % à 55,99 % (médiane 49,49 %) : celui de Villeneuve-lès-Béziers (45,98 %) est inférieur de 3,5 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Les 981 diagnostics de performance énergétique recensés à Villeneuve-lès-Béziers (2026) se répartissent ainsi : 1,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 8,7 % en classe E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Villeneuve-lès-Béziers : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

Cette part de logements F ou G est 48 % en dessous de la médiane départementale (3,3 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villeneuve-lès-Béziers est de 12,1 €/m² charges comprises, soit environ 620 € par mois pour 51 m², proche de la médiane départementale (11,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villeneuve-lès-Béziers est de 10,5 €/m² charges comprises, soit environ 980 € par mois pour 93 m², proche de la médiane départementale (10,3 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 6,1 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (93 m²), la mensualité de crédit (1 003 €) dépasse de 2 % le loyer estimé (980 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Villeneuve-lès-Béziers est de 20 500 € par an et par unité de consommation, soit 6 % de moins que la médiane départementale (21 755 €).

Cela représente 1 710 € par mois et par unité de consommation, soit 1,16 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 860 € par mois avec 20 % d’apport) représente 112 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 560 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 22,0 % (médiane du département : 15,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 26 points de charge à Villeneuve-lès-Béziers, répartis dans 4 stations, dont 10 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (6,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est plus de deux fois supérieur à celui du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 14 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Villeneuve-lès-Béziers.

Rapporté à la population (0,2 école pour 1 000 habitants), le premier degré est nettement moins dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les classes peuvent être plus éloignées ou plus chargées.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Sérignan (5,3 km) et le lycée le plus proche est à Sérignan (5,3 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie et 1 centre ou maison de santé à Villeneuve-lès-Béziers.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (3,1 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Béziers (5,7 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.