Immobilier et crédit à Goussainville : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Goussainville est de 3 098 €/m² pour les appartements (34 ventes) et de 3 138 €/m² pour les maisons (122 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 3 098 €/m², contre 3 140 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les maisons se vendent 3 138 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (3 360 €/m²) : un léger recul, d’environ 18 000 € pour 79 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Les prix à Goussainville suivent la médiane du département, avec un écart de 0 % seulement, soit environ 0 € sur 79 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 56,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 7 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian des maisons est de 3 404 €/m² (2 812 € à 4 222 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Goussainville (3 360 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Goussainville, les 6 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des appartements de 3 800 €/m² (2 872 € à 4 361 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Goussainville (3 140 €/m²) est inférieur de 17 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 21 576 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 14,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (49 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 294 € et les intérêts totaux d’environ 20 854 €.

Pour 220 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 92 500 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 105 700 € au-delà du capital, soit 325 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 160 € mais ajoute environ 30 069 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (236 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 140 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 294 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 720 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,5 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 58 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 56 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 18,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 400 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 49 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 13 199 € dans le premier cas et d’environ 7 439 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 220 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 110 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (74 400 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Goussainville est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 79 m² au prix médian de 248 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 248 000 €, soit 98 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 60 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 15 000 € à 45 000 € pour une personne seule et de 24 800 € à 74 400 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 44 640 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (219 976 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 15 000 € à 45 000 € et sa mensualité passerait de 1 302 € à 1 036 € à 1 213 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Goussainville ressort à 8,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Goussainville représente 12,0 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 649 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (1 649 € en 2025) a diminué de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,0 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Goussainville s’établit à 44,01 %, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 1,4 points.

Pression fiscale : 26,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Goussainville est de 2 836 € en 2025, soit 84 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Goussainville en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 236 € par mois, soit 18 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 8,78 % à 50,52 % (médiane 40,11 %) : celui de Goussainville (44,01 %) est supérieur de 3,9 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 5 061 DPE recensés à Goussainville (2026), 9,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 19,5 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Goussainville : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 26 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 5,8 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 59,1/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Goussainville est de 18,0 €/m² charges comprises, soit environ 790 € par mois pour 44 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Goussainville est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 230 € par mois pour 79 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,9 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (79 m²), la mensualité de crédit (1 302 €) dépasse de 6 % le loyer estimé (1 230 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 18 160 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Goussainville est inférieur de 35 % à celui du département (27 790 €).

Cela représente 1 510 € par mois et par unité de consommation, soit 1,02 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 720 € par mois avec 20 % d’apport) représente 164 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 270 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté ressort à 29,0 % (médiane du département : 11,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 31 points de charge à Goussainville, répartis dans 10 stations, dont 11 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

8 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1984 et 2013 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 8 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 5 collèges et 2 lycées à Goussainville.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 2 lycées.

25 établissements sur 25 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Goussainville.

Rapporté à la population (1,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Gonesse (4,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.