Immobilier et crédit à Bouqueval : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Bouqueval est de 4 222 €/m² pour les maisons (4 ventes).

Les prix récents des maisons (4 222 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 222 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les maisons, il est 35 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Avec 35 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 62 000 € d’écart pour 57 m².

Les ventes d’appartements sont trop peu nombreuses (moins de 2 sur la période) pour établir un prix : seul le marché des maisons est évalué.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 8,3/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 9 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le prix médian des maisons est de 3 360 €/m² (2 936 € à 3 670 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Bouqueval (4 222 €/m²) est supérieur de 26 % à cette médiane locale (écart important).

Faute d’assez de ventes d’appartements pour établir un prix à Bouqueval, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km) affichent un prix médian de 2 836 €/m² (2 025 € à 4 091 €/m² selon la commune, 2018-2025) : un repère indicatif pour le secteur, à confirmer avec des annonces locales.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 967 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 13,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (48 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 285 € et les intérêts totaux d’environ 20 265 €.

Pour 213 800 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 89 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 102 700 € au-delà du capital, soit 316 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 156 € mais ajoute environ 29 220 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (280 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 285 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 610 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,4 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 56 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 55 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 275 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 48 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 826 € dans le premier cas et d’environ 7 229 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 214 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 107 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (72 300 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Bouqueval est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Bouqueval, une maison de 57 m² coûte environ 241 000 €. Les plafonds de la zone B1 augmentent avec la taille du foyer : 243 000 € de coût d’opération et 62 100 € de revenus pour 3 personnes, puis 324 000 € et 82 800 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 241 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 24 100 € à 72 300 €. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 43 320 € par an avec 20 % d’apport) représente 70 % du plafond de ressources pour 3 personnes (62 100 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (213 767 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 24 100 € à 72 300 € et sa mensualité passerait de 1 265 € à 837 € à 1 123 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Bouqueval ressort à 0,4 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 4,4 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Bouqueval représente 25,4 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,3 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 261 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (605 €).

La dette par habitant (261 € en 2025) a diminué de 70 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 3,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

Le taux de taxe foncière bâtie de Bouqueval atteint 36,18 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 44,7/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Bouqueval est de 3 356 € en 2025, soit 118 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Bouqueval en 2025.

Le taux total est estimé à 36,64 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 280 € par mois, soit 22 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,9 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 23,99 % à 50,52 % (médiane 42,08 %) : celui de Bouqueval (36,18 %) est inférieur de 5,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 39 DPE recensés à Bouqueval (2026), 28,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 53,8 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Bouqueval : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 126 % au-dessus de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Bouqueval est de 17,3 €/m² charges comprises, soit environ 900 € par mois pour 52 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Bouqueval est de 18,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 57 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 5,1 % pour maisons (loyer annuel divisé par le prix médian), mais le prix médian repose sur 4 ventes seulement : c’est trop peu pour en tirer une conclusion. Comparez avec des annonces et des ventes locales récentes.

Pour le bien de référence (57 m²), la mensualité de crédit (1 265 €) dépasse de 23 % le loyer estimé (1 030 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 21 500 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Bouqueval est inférieur de 23 % à celui du département (27 790 €).

Cela représente 1 790 € par mois et par unité de consommation, soit 1,21 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 610 € par mois avec 20 % d’apport) représente 134 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 690 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

3 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1992 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école primaire à Bouqueval.

Avec 3,2 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La scolarité secondaire se fait hors de la commune, faute de collège et de lycée sur place : transports scolaires et distances comptent pour une famille qui s’installe.

Le collège le plus proche est à Villiers-le-Bel (2,5 km) et le lycée le plus proche est à Villiers-le-Bel (2,5 km), à vol d’oiseau.

1 établissement sur 1 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Bouqueval au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Villiers-le-Bel (2,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.