Immobilier et crédit à Fontenay-en-Parisis : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Fontenay-en-Parisis est de 2 684 €/m² pour les appartements (4 ventes) et de 3 391 €/m² pour les maisons (18 ventes).

Sur les 12 derniers mois, les appartements se vendent 2 684 €/m², soit 34 % sous la médiane 2018-2025 (4 091 €/m²) : un repli net, d’environ 62 000 € pour 44 m². Il peut traduire un marché retourné ou une autre composition des biens vendus.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 391 €/m², contre 3 404 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-d’Oise : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (3 182 €/m²) ; pour les maisons, il est 8 % au-dessus de la médiane départementale (3 138 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 8 %) : sur 92 m², la différence représente environ 23 000 €.

Le nombre de ventes est faible (moins de 5 pour au moins une typologie) : ces prix sont à lire comme un ordre de grandeur, pas comme une référence précise.

Note d’accessibilité immobilière : 27,6/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Fontenay-en-Parisis, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des maisons de 3 011 €/m² (2 737 € à 4 222 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fontenay-en-Parisis (3 404 €/m²) est supérieur de 13 %.

Dans les 4 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian des appartements est de 3 650 €/m² (3 140 € à 3 894 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Fontenay-en-Parisis (4 091 €/m²) est supérieur de 12 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 27 144 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (62 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 369 € et les intérêts totaux d’environ 26 235 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 116 400 €, soit 42 % du capital emprunté (276 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 133 000 € au-delà du capital, soit 409 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 201 € mais ajoute environ 37 829 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (156 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 210 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 369 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 680 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,2 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 73 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 71 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 535 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 62 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 605 € dans le premier cas et d’environ 9 358 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 277 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 138 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Fontenay-en-Parisis est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone B1, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 202 500 € pour 2 personnes et à 283 500 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 51 750 € et de 72 450 € par an. Le coût de l’opération est de 312 000 €, soit 109 500 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 202 500 €, soit 65 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 20 300 € à 60 800 € pour 2 personnes et de 28 400 € à 85 100 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 19 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 56 160 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (51 750 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (276 744 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 20 300 € à 60 800 € et sa mensualité passerait de 1 638 € à 1 278 € à 1 518 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Fontenay-en-Parisis est de 9,5 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 4,4 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 3,7 % (médiane du département : 13,3 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 452 € en 2025, inférieure à la médiane du département (605 €).

La dette par habitant (452 € en 2025) a peu varié (+0 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,5 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Fontenay-en-Parisis est calculée avec un taux de 50,52 % en 2025, soit 38 % au-dessus de la médiane départementale (36,60 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 9,7 points.

Pression fiscale : 1,9/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Fontenay-en-Parisis est de 1 875 € en 2025, soit 22 % au-dessus de la médiane départementale (1 541 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,94 % à Fontenay-en-Parisis en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (156 € par mois) pèse 10 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Fontenay-en-Parisis, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) se situe entre 8,78 % et 49,74 % (médiane 37,51 %), contre 50,52 % dans la commune, soit 13,0 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 233 DPE recensés à Fontenay-en-Parisis (2026), 8,2 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 26,2 % des classes E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Fontenay-en-Parisis : un contrôle bien par bien suffit en général.

La part de logements F ou G est 34 % en dessous de la médiane départementale (12,5 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 64,5/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Fontenay-en-Parisis est de 17,5 €/m² charges comprises, soit environ 770 € par mois pour 44 m², proche de la médiane départementale (17,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Fontenay-en-Parisis est de 13,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 270 € par mois pour 92 m², 6 % en dessous de la médiane départementale (14,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Pour maisons, le loyer annuel représente 4,9 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 92 m², la mensualité de crédit (1 638 €) est supérieure de 29 % au loyer estimé (1 270 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Fontenay-en-Parisis (25 530 € par an et par unité de consommation) est 8 % sous la médiane du département (27 790 €) : un écart modéré.

Soit 2 130 € par mois et par unité de consommation, 1,44 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 680 € par mois avec 20 % d’apport) représente 147 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 190 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,8 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,8 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 4 points de charge à Fontenay-en-Parisis, répartis dans 2 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,8 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,1 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 4 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1999 et 2013, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 6).

Le dernier événement reconnu date de 2013 (il y a 13 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Fontenay-en-Parisis.

Rapporté à la population (0,9 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Goussainville (2,9 km) et le lycée le plus proche est à Goussainville (2,9 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Fontenay-en-Parisis au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Goussainville (2,9 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.