Immobilier et crédit à Choisy-le-Roi : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Choisy-le-Roi est de 3 450 €/m² pour les appartements (307 ventes) et de 4 073 €/m² pour les maisons (80 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 598 €/m²), le prix récent des appartements (3 450 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 8 000 € pour 55 m².

Les maisons se vendent 4 073 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (4 432 €/m²) : un léger recul, d’environ 30 000 € pour 83 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 9 % en dessous de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 12 % en dessous de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 12 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 45 000 € pour 83 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 62,0/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le prix médian des maisons est de 4 255 €/m² (3 293 € à 6 486 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Choisy-le-Roi (4 432 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Choisy-le-Roi, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km) affichent un prix médian des appartements de 3 682 €/m² (2 587 € à 5 579 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Choisy-le-Roi (3 598 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 16 530 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 10,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (38 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 225 € et les intérêts totaux d’environ 15 977 €.

Pour 168 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 70 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 81 000 € au-delà du capital, soit 249 500 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 123 € mais ajoute environ 23 037 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (196 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 225 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 850 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,9 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 44 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 43 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 14,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 371 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 38 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 10 112 € dans le premier cas et d’environ 5 699 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 169 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Choisy-le-Roi est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 190 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 38 000 € à 95 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 34 200 € par an avec 20 % d’apport) représente 39 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (168 530 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 38 000 € à 95 000 € et sa mensualité passerait de 997 € à 435 € à 773 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Choisy-le-Roi ressort à 6,9 ans en 2025 ; elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 7,0 % en 2025 (médiane du département : 12,8 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 769 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe sous la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (769 € en 2025) a diminué de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

Le taux de taxe foncière bâtie de Choisy-le-Roi atteint 42,27 % en 2025, soit 12 % au-dessus de la médiane départementale (37,86 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 14,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Choisy-le-Roi est de 2 349 € en 2025, soit 8 % au-dessus de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,95 % à Choisy-le-Roi en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 196 € par mois, soit 20 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,5 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 28,67 % à 45,32 % (médiane 38,34 %) : celui de Choisy-le-Roi (42,27 %) est supérieur de 3,9 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 13 472 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Choisy-le-Roi (2026), 8,0 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 24,2 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Choisy-le-Roi : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 11 % en dessous de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 6,7 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 49,0/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Choisy-le-Roi est de 20,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 110 € par mois pour 55 m², proche de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Choisy-le-Roi est de 20,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 680 € par mois pour 83 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,0 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (55 m²), la mensualité de crédit (997 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 110 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 20 840 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Choisy-le-Roi est inférieur de 17 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 1 740 € par mois et par unité de consommation, soit 1,18 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 850 € par mois avec 20 % d’apport) représente 109 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 610 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 23,0 % (médiane du département : 16,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge à Choisy-le-Roi, répartis dans 4 stations, dont 7 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,4 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2021 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 9 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 8 écoles élémentaires, 5 collèges et 3 lycées à Choisy-le-Roi, dont 5 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 5 collèges et 3 lycées.

27 établissements sur 28 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 10 pharmacies et 8 centres ou maisons de santé à Choisy-le-Roi.

Rapporté à la population (2,2 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.