Immobilier et crédit à Maisons-Alfort : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Maisons-Alfort est de 5 433 €/m² pour les appartements (494 ventes) et de 6 282 €/m² pour les maisons (99 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 5 433 €/m², contre 5 579 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 3 %).

Les maisons se vendent 6 282 €/m² sur les 12 derniers mois, 3 % sous la médiane 2018-2025 (6 486 €/m²) : un léger recul, d’environ 20 000 € pour 97 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 43 % au-dessus de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 36 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 36 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 162 000 € d’écart pour 97 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 17,4/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des maisons est de 6 570 €/m² (4 432 € à 14 837 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Maisons-Alfort (6 486 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Maisons-Alfort, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des appartements de 5 227 €/m² (3 598 € à 8 561 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Maisons-Alfort (5 579 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 099 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,6 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 328 € et les intérêts totaux d’environ 23 292 €.

Pour 245 700 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 103 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 118 000 € au-delà du capital, soit 363 700 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 179 € mais ajoute environ 33 585 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (139 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 620 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 328 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 150 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 65 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 914 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 742 € dans le premier cas et d’environ 8 308 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 246 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 123 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Maisons-Alfort est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 277 000 €, soit 7 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 97 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 55 400 € à 138 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 49 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 56 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (245 699 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 1 454 € à 655 € à 1 135 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Maisons-Alfort ressort à 1,7 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 12,2 % en 2025 (médiane du département : 12,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 271 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (271 € en 2025) a diminué de 40 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 2,9 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière bâtie de Maisons-Alfort atteint 29,67 % en 2025, soit 22 % en dessous de la médiane départementale (37,86 %).

Ce taux a augmenté de 1,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 95,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Maisons-Alfort est de 1 669 € en 2025, soit 24 % en dessous de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,23 % à Maisons-Alfort en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 139 €, soit 10 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,90 % à 48,53 % (médiane 38,34 %) : celui de Maisons-Alfort (29,67 %) est inférieur de 8,7 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Sur les 19 321 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Maisons-Alfort (2026), 15,5 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 42,5 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 6 est classé F ou G à Maisons-Alfort : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 72 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 67,6/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Maisons-Alfort est de 23,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 200 € par mois pour 51 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Maisons-Alfort est de 21,5 €/m² charges comprises, soit environ 2 080 € par mois pour 97 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (18,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,2 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (51 m²), la mensualité de crédit (1 454 €) dépasse de 21 % le loyer estimé (1 200 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Maisons-Alfort est de 28 010 € par an et par unité de consommation, soit 12 % de plus que la médiane départementale (24 990 €).

Cela représente 2 330 € par mois et par unité de consommation, soit 1,58 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 150 € par mois avec 20 % d’apport) représente 119 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 500 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 10,0 % (médiane du département : 16,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 10 points de charge à Maisons-Alfort, répartis dans 5 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,2 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

9 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2018 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 8 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 13 écoles maternelles, 3 écoles primaires, 12 écoles élémentaires, 6 collèges et 2 lycées à Maisons-Alfort, dont 4 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 2 lycées.

35 établissements sur 36 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 14 pharmacies et 7 centres ou maisons de santé à Maisons-Alfort.

Rapporté à la population (2,4 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Alfortville (1,5 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.