Immobilier et crédit à Charenton-le-Pont : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Charenton-le-Pont est de 7 526 €/m² pour les appartements (359 ventes) et de 9 929 €/m² pour les maisons (7 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 7 526 €/m², contre 7 588 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 1 %).

Les maisons se vendent 9 929 €/m² sur les 12 derniers mois, 8 % sous la médiane 2018-2025 (10 770 €/m²) : un léger recul, d’environ 119 000 € pour 141 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 98 % au-dessus de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 115 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 115 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 749 000 € d’écart pour 141 m².

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 5,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le prix médian des maisons est de 6 372 €/m² (4 865 € à 14 837 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Charenton-le-Pont (10 770 €/m²) est supérieur de 69 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Charenton-le-Pont, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km) affichent un prix médian des appartements de 5 526 €/m² (4 179 € à 8 654 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Charenton-le-Pont (7 588 €/m²) est supérieur de 37 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 40 629 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 26,3 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (93 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 553 € et les intérêts totaux d’environ 39 269 €.

Pour 414 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 174 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 199 000 € au-delà du capital, soit 613 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 302 € mais ajoute environ 56 622 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (193 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 790 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 553 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 7 000 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,7 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 109 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 106 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 34,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 285 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 93 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 24 854 € dans le premier cas et d’environ 14 007 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 414 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 207 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Charenton-le-Pont est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 62 m² à environ 467 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A bis augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 467 000 €, soit 197 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 58 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes et de 72 000 € à 180 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 84 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 95 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (414 229 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 54 000 € à 135 000 € et sa mensualité passerait de 2 452 € à 1 653 € à 2 132 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Charenton-le-Pont ressort à 0,4 an en 2025 ; elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 11,9 % (médiane du département : 12,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 89 € de dette par habitant en 2025, la commune se situe à moins de la moitié de la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (89 € en 2025) a diminué de 30 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière bâtie de Charenton-le-Pont atteint 29,90 % en 2025, soit 21 % en dessous de la médiane départementale (37,86 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 94,5/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Charenton-le-Pont est de 2 310 € en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,03 % à Charenton-le-Pont en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 193 €, soit 8 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,7 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,67 % à 48,53 % (médiane 38,34 %) : celui de Charenton-le-Pont (29,90 %) est inférieur de 8,4 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 8 727 diagnostics de performance énergétique recensés à Charenton-le-Pont (2026) se répartissent ainsi : 14,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 35,2 % en classe E, F ou G.

Environ un DPE sur 7 est classé F ou G à Charenton-le-Pont : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

Cette part de logements F ou G est 60 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 90,5/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Charenton-le-Pont est de 27,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 690 € par mois pour 62 m², 37 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Charenton-le-Pont est de 23,1 €/m² charges comprises, soit environ 3 260 € par mois pour 141 m², 25 % au-dessus de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,3 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (62 m²), la mensualité de crédit (2 452 €) dépasse de 45 % le loyer estimé (1 690 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 30 250 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Charenton-le-Pont est supérieur de 21 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 2 520 € par mois et par unité de consommation, soit 1,71 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (7 000 € par mois avec 20 % d’apport) représente 185 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 780 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté ressort à 10,0 % (médiane du département : 16,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,3 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,3 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 18 points de charge à Charenton-le-Pont, répartis dans 4 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,6 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1994 et 2018, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 5 écoles maternelles, 2 écoles primaires, 6 écoles élémentaires, 3 collèges et 3 lycées à Charenton-le-Pont, dont 5 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 3 lycées.

16 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 9 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Charenton-le-Pont.

Rapporté à la population (3,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.