Immobilier et crédit à Vincennes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Vincennes est de 8 688 €/m² pour les appartements (722 ventes) et de 10 762 €/m² pour les maisons (33 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 8 688 €/m², contre 8 654 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

Les prix récents des maisons (10 762 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (11 038 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 128 % au-dessus de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 133 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 133 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 651 000 € d’écart pour 106 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 1,2/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le prix médian des maisons est de 7 628 €/m² (5 676 € à 14 837 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vincennes (11 038 €/m²) est supérieur de 45 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Vincennes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) affichent un prix médian des appartements de 6 006 €/m² (5 296 € à 8 561 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Vincennes (8 654 €/m²) est supérieur de 44 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 37 062 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Avec 24,0 années de SMIC net pour atteindre son prix (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026), le bien de référence relève d’un marché qui s’adresse surtout aux ménages aux revenus élevés ou à fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (85 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 504 € et les intérêts totaux d’environ 35 821 €.

Pour 377 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 158 900 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 181 500 € au-delà du capital, soit 559 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 275 € mais ajoute environ 51 651 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (146 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (7 110 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 504 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 6 390 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 4,3 SMIC net requis, le bien de référence relève de ménages aux revenus élevés ou d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 99 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 97 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 31,5 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 7 557 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 85 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 22 672 € dans le premier cas et d’environ 12 777 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 378 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 189 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Vincennes est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 426 000 €, soit 276 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 35 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 18 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 76 680 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (377 862 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 2 236 € à 1 792 € à 2 059 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Vincennes ressort à 3,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Vincennes représente 20,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,8 %). Entre 15 et 22 %, il laisse une part importante des recettes disponible pour investir et rembourser la dette.

Avec 1 389 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (1 389 € en 2025) a augmenté de 14 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Vincennes s’établit à 34,89 %, soit 8 % en dessous de la médiane départementale (37,86 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 77,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Vincennes est de 1 751 € en 2025, soit 20 % en dessous de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 5,46 % à Vincennes en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 146 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,90 % à 49,48 % (médiane 41,03 %) : celui de Vincennes (34,89 %) est inférieur de 6,1 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 13 645 DPE recensés à Vincennes (2026), 22,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 53,1 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 4 est classé F ou G à Vincennes : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 154 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 93,5/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Vincennes est de 29,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 440 € par mois pour 49 m², 48 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Vincennes est de 18,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 960 € par mois pour 106 m², proche de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif est de 4,1 % pour appartements : un niveau compris entre 3,5 et 5 %, courant dans les marchés où les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers.

Pour le bien de référence (49 m²), la mensualité de crédit (2 236 €) dépasse de 55 % le loyer estimé (1 440 €) : l’achat pèse nettement plus sur le budget mensuel que la location.

Avec 34 880 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Vincennes est supérieur de 40 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 2 910 € par mois et par unité de consommation, soit 1,97 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (6 390 € par mois avec 20 % d’apport) représente 147 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 360 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 16,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 88 points de charge à Vincennes, répartis dans 18 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,8 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

5 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1999 et 2021, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 6 écoles primaires, 5 écoles élémentaires, 4 collèges et 8 lycées à Vincennes, dont 10 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 4 collèges et 8 lycées.

29 établissements sur 30 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 17 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Vincennes.

Rapporté à la population (3,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est supérieure à celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.