Immobilier et crédit à Créteil : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Créteil est de 3 533 €/m² pour les appartements (524 ventes) et de 5 389 €/m² pour les maisons (66 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 676 €/m²), le prix récent des appartements (3 533 €/m²) est en retrait de 4 %, soit environ 9 000 € pour 64 m².

Les prix récents des maisons (5 389 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 391 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 7 % en dessous de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 17 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 17 % la médiane départementale : pour 85 m², il faut compter environ 66 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 53,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le prix médian des maisons est de 5 562 €/m² (3 293 € à 9 105 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Créteil (5 391 €/m²) est proche, avec un écart de 3 %.

Autour de Créteil, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km) affichent un prix médian des appartements de 4 607 €/m² (2 616 € à 5 878 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Créteil (3 676 €/m²) est inférieur de 20 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 662 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence représente 12,7 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (45 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 268 € et les intérêts totaux d’environ 19 004 €.

Pour 200 500 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 84 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 96 300 € au-delà du capital, soit 296 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 146 € mais ajoute environ 27 402 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (300 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 770 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 268 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 390 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,3 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 53 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 51 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,7 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 009 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 45 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 028 € dans le premier cas et d’environ 6 779 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 200 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 100 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (67 800 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Créteil est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 64 m² au prix médian de 226 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 226 000 €, soit 76 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 66 % du coût. Un foyer de 3 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 45 200 € à 113 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 33 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 40 680 € par an avec 20 % d’apport) représente 83 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (200 462 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 186 € à 743 € à 1 009 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Créteil ressort à 13,0 ans en 2025 ; elle se situe au-delà du repère de 12 ans, souvent retenu comme seuil d’alerte (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 6,7 % en 2025 (médiane du département : 12,8 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 1 461 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (1 461 € en 2025) a peu varié (−3 %) depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, les indicateurs financiers sont inférieurs à ceux de la plupart des communes comparables : informez-vous sur les projets d’investissement et sur l’évolution des taux d’imposition avant de vous engager.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Créteil s’établit à 45,32 %, soit 20 % au-dessus de la médiane départementale (37,86 %).

Ce taux a augmenté de 3,4 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 6,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Créteil est de 3 597 € en 2025, soit 65 % au-dessus de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,28 % à Créteil en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 300 € par mois, soit 25 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,1 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,67 % à 47,46 % (médiane 37,90 %) : celui de Créteil (45,32 %) est supérieur de 7,4 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 28 594 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Créteil (2026), 5,2 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 15,0 % sont classés E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Créteil : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

En comparaison, la part de logements F ou G est 42 % en dessous de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,9 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 68,0/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Créteil est de 21,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 350 € par mois pour 64 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Créteil est de 18,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 580 € par mois pour 85 m², proche de la médiane départementale (18,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,1 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (64 m²), la mensualité de crédit (1 186 €) reste légèrement sous le loyer estimé (1 350 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Créteil est de 21 270 € par an et par unité de consommation, soit 15 % de moins que la médiane départementale (24 990 €).

Cela représente 1 770 € par mois et par unité de consommation, soit 1,20 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 390 € par mois avec 20 % d’apport) représente 128 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 660 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté ressort à 21,0 % (médiane du département : 16,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,7 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,7 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 121 points de charge à Créteil, répartis dans 38 stations, dont 28 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

12 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2021 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 18 écoles maternelles, 9 écoles primaires, 18 écoles élémentaires, 12 collèges et 11 lycées à Créteil, dont 9 établissements privés.

Avec 0,5 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 12 collèges et 11 lycées.

67 établissements sur 68 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 23 pharmacies et 14 centres ou maisons de santé à Créteil.

Rapporté à la population (2,5 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.