Immobilier et crédit à Saint-Maur-des-Fossés : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Maur-des-Fossés est de 5 300 €/m² pour les appartements (777 ventes) et de 6 650 €/m² pour les maisons (347 ventes).

Sur 12 mois, les appartements se vendent 5 300 €/m², contre 5 418 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

Les maisons se vendent 6 650 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (6 906 €/m²) : un léger recul, d’environ 26 000 € pour 102 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 39 % au-dessus de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 44 % au-dessus de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 44 % de plus que la médiane départementale, la commune se place parmi les marchés chers du département : environ 207 000 € d’écart pour 102 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 17,4/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des maisons est de 4 909 €/m² (3 956 € à 9 105 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Maur-des-Fossés (6 906 €/m²) est supérieur de 41 % à cette médiane locale (écart important).

Autour de Saint-Maur-des-Fossés, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des appartements de 4 579 €/m² (3 431 € à 6 133 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Maur-des-Fossés (5 418 €/m²) est supérieur de 18 %.

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 24 447 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,8 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (56 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 333 € et les intérêts totaux d’environ 23 628 €.

Pour 249 200 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 104 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 119 700 € au-delà du capital, soit 369 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 181 € mais ajoute environ 34 070 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (150 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 333 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 210 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 66 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 64 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 985 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 56 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 955 € dans le premier cas et d’environ 8 428 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 249 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 125 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Saint-Maur-des-Fossés est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Au prix médian constaté à Saint-Maur-des-Fossés, un appartement de 53 m² coûte environ 281 000 €. Le plafond d’opération de la zone A bis est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 281 000 €, soit 131 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 53 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 54 000 € à 135 000 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 50 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (249 247 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 475 € à 1 031 € à 1 298 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Maur-des-Fossés ressort à 10,1 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Saint-Maur-des-Fossés représente 13,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 2 452 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (2 452 € en 2025) a diminué de 21 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Saint-Maur-des-Fossés s’établit à 32,00 %, soit 15 % en dessous de la médiane départementale (37,86 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 87,0/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Maur-des-Fossés est de 1 799 € en 2025, soit 18 % en dessous de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 6,05 % à Saint-Maur-des-Fossés en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 150 € par mois, soit 10 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 29,67 % à 47,46 % (médiane 38,84 %) : celui de Saint-Maur-des-Fossés (32,00 %) est inférieur de 6,8 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Parmi les 16 488 DPE recensés à Saint-Maur-des-Fossés (2026), 21,9 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 45,1 % des classes E, F ou G.

Environ un DPE sur 5 est classé F ou G à Saint-Maur-des-Fossés : la rénovation énergétique est un enjeu fréquent pour les acheteurs.

La part de logements F ou G est 143 % au-dessus de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, une part élevée de logements F ou G rend probables des travaux de rénovation, un levier de négociation sur le prix et un point d’attention pour la revente ou la location.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 12,1 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 94,0/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Maur-des-Fossés est de 23,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 220 € par mois pour 53 m², 16 % au-dessus de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Maur-des-Fossés est de 21,1 €/m² charges comprises, soit environ 2 150 € par mois pour 102 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (18,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,2 % pour appartements : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (53 m²), la mensualité de crédit (1 475 €) dépasse de 21 % le loyer estimé (1 220 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 32 730 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Maur-des-Fossés est supérieur de 31 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 2 730 € par mois et par unité de consommation, soit 1,85 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 210 € par mois avec 20 % d’apport) représente 103 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 090 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 8,0 % (médiane du département : 16,0 %), sous le seuil de 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 98 points de charge à Saint-Maur-des-Fossés, répartis dans 42 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,3 points pour 1 000 habitants), l’équipement est supérieur à celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2021 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 3 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 13 écoles maternelles, 8 écoles primaires, 10 écoles élémentaires, 9 collèges et 9 lycées à Saint-Maur-des-Fossés, dont 13 établissements privés.

Avec 0,4 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 9 collèges et 9 lycées.

44 établissements sur 49 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 4 hôpitaux ou cliniques, 22 pharmacies et 11 centres ou maisons de santé à Saint-Maur-des-Fossés.

Rapporté à la population (2,9 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.