Immobilier et crédit à Valenton : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Valenton est de 3 353 €/m² pour les appartements (12 ventes) et de 3 567 €/m² pour les maisons (32 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 688 €/m²), le prix récent des appartements (3 353 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 21 000 € pour 62 m².

Les maisons se vendent 3 567 €/m² sur les 12 derniers mois, 4 % sous la médiane 2018-2025 (3 731 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 77 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Val-de-Marne : pour les appartements, ce prix est 12 % en dessous de la médiane départementale (3 810 €/m²) ; pour les maisons, il est 23 % en dessous de la médiane départementale (4 616 €/m²).

Avec 23 % de moins que la médiane du département, le ticket d’entrée est inférieur d’environ 81 000 € pour 77 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 72,0/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le prix médian des maisons est de 3 762 €/m² (3 293 € à 5 391 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Valenton (3 731 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Valenton, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km) affichent un prix médian des appartements de 3 426 €/m² (2 546 € à 3 676 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Valenton (3 688 €/m²) est proche, avec un écart de 8 %.

Côté acheteur, les prix sont plutôt bas pour le département : l’apport et la durée du prêt pèsent moins sur la mensualité, tandis que l’emploi et les transports, que le score ne mesure pas, restent à examiner.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 925 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,5 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (55 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 326 € et les intérêts totaux d’environ 23 124 €.

Pour 243 900 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 102 600 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 117 200 € au-delà du capital, soit 361 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 178 € mais ajoute environ 33 343 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (372 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 590 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 326 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 120 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 63 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 879 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 55 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 636 € dans le premier cas et d’environ 8 248 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 244 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 122 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Valenton est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 77 m² à environ 275 000 € (prix médian constaté). Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 275 000 €, soit 5 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 98 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 27 500 € à 82 500 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 29 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 49 440 € par an avec 20 % d’apport) représente 56 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (243 925 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 1 444 € à 964 € à 1 284 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Valenton ressort à 5,0 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 5,0 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Valenton représente 14,2 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,8 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 1 602 € de dette par habitant en 2025, la commune dépasse la médiane départementale (975 €).

La dette par habitant (1 602 € en 2025) a augmenté de 45 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 12,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Valenton atteint 37,32 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (37,86 %).

Depuis 2020, le taux varie de moins de 1 point : il est resté stable.

Pression fiscale : 55,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Valenton est de 4 468 € en 2025, soit 105 % au-dessus de la médiane départementale (2 183 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,23 % à Valenton en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 372 € par mois, soit 26 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,8 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,80 % à 47,46 % (médiane 41,97 %) : celui de Valenton (37,32 %) est inférieur de 4,7 points à cette médiane locale.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 4 256 DPE recensés à Valenton (2026), 2,7 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 11,8 % des classes E, F ou G.

Les passoires thermiques sont rares à Valenton : le risque de gros travaux de rénovation est a priori limité pour la plupart des biens.

La part de logements F ou G est 70 % en dessous de la médiane départementale (9,0 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,6 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthophoniste, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 33,3/100, inférieure à la plupart des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Valenton est de 18,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 62 m², 5 % en dessous de la médiane départementale (19,9 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Valenton est de 16,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 290 € par mois pour 77 m², 9 % en dessous de la médiane départementale (18,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,6 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (77 m²), la mensualité de crédit (1 444 €) dépasse de 12 % le loyer estimé (1 290 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Avec 17 690 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Valenton est inférieur de 29 % à celui du département (24 990 €).

Cela représente 1 470 € par mois et par unité de consommation, soit 1,00 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : la moitié des habitants vit avec moins que le SMIC par unité de consommation.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 120 € par mois avec 20 % d’apport) représente 186 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 210 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Le taux de pauvreté dépasse 30 % (31,0 % (médiane du département : 16,0 %)) : au moins trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 14 points de charge à Valenton, répartis dans 7 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,0 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1988 et 2021 : la commune est régulièrement concernée (médiane des communes concernées du département : 14).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 6 écoles maternelles, 5 écoles élémentaires et 2 collèges à Valenton.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est bien plus dense que dans le département (0,5 pour 1 000), ce qui correspond souvent à un habitat dispersé ou à de petites classes.

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Villeneuve-Saint-Georges (1,4 km), à vol d’oiseau.

13 établissements sur 13 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 3 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Valenton.

Rapporté à la population (2,1 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,6 pour 10 000).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.