Immobilier et crédit à Thonon-les-Bains : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Thonon-les-Bains est de 3 617 €/m² pour les appartements (560 ventes) et de 4 206 €/m² pour les maisons (98 ventes).

Les appartements se vendent 3 617 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (3 794 €/m²) : un léger recul, d’environ 11 000 € pour 61 m².

Le prix des maisons recule nettement : 4 206 €/m² sur les 12 derniers mois contre 4 842 €/m² en médiane 2018-2025, soit 13 % de moins (environ 63 000 € pour 99 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Haute-Savoie : pour les appartements, ce prix est 14 % en dessous de la médiane départementale (4 224 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (4 274 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 2 %) : sur 99 m², la différence représente environ 7 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 53,2/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Thonon-les-Bains, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) affichent un prix médian des maisons de 4 296 €/m² (3 367 € à 5 402 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Thonon-les-Bains (4 842 €/m²) est supérieur de 13 %.

Dans les 8 communes les plus proches (jusqu’à 7,0 km), le prix médian des appartements est de 4 064 €/m² (3 125 € à 5 256 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Thonon-les-Bains (3 794 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 19 227 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 12,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (44 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 262 € et les intérêts totaux d’environ 18 583 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 82 400 €, soit 42 % du capital emprunté (196 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 94 200 € au-delà du capital, soit 290 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 143 € mais ajoute environ 26 795 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (92 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 690 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 262 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 310 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,2 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 52 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 50 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 16,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 3 921 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 44 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 11 762 € dans le premier cas et d’environ 6 629 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 196 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Avec un apport de 20 % (44 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Thonon-les-Bains est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 61 m² au prix médian de 221 000 €. En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 221 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 44 200 € à 110 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 39 720 € par an avec 20 % d’apport) représente 54 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (196 027 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 44 200 € à 110 500 € et sa mensualité passerait de 1 160 € à 506 € à 899 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Thonon-les-Bains est de 6,3 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Thonon-les-Bains ressort à 17,7 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 24,1 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 1 686 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 244 €).

La dette par habitant (1 686 € en 2025) a augmenté de 10 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,6 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Thonon-les-Bains est calculée avec un taux de 33,36 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (29,16 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 12,7/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Thonon-les-Bains est de 1 106 € en 2025, soit 30 % au-dessus de la médiane départementale (854 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 8,00 % à Thonon-les-Bains en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (92 € par mois) pèse 8 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Thonon-les-Bains, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 7,2 km) se situe entre 23,63 % et 33,70 % (médiane 29,35 %), contre 33,36 % dans la commune, soit 4,0 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 13 685 diagnostics de performance énergétique recensés à Thonon-les-Bains (2026) se répartissent ainsi : 13,4 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 36,2 % en classe E, F ou G.

Près d’un logement sur 7 est classé F ou G à Thonon-les-Bains : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

Cette part de logements F ou G est 21 % en dessous de la médiane départementale (16,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Thonon-les-Bains est de 16,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 61 m², proche de la médiane départementale (16,7 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Thonon-les-Bains est de 17,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 730 € par mois pour 99 m², 6 % au-dessus de la médiane départementale (16,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,6 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 61 m², la mensualité de crédit (1 160 €) est supérieure de 13 % au loyer estimé (1 030 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Thonon-les-Bains (24 450 € par an et par unité de consommation) est 19 % sous la médiane du département (30 000 €) : les ménages y disposent de ressources nettement plus modestes que dans la plupart des communes voisines.

Soit 2 040 € par mois et par unité de consommation, 1,38 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 310 € par mois avec 20 % d’apport) représente 108 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 060 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 15,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,1 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,1 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 55 points de charge à Thonon-les-Bains, répartis dans 18 stations, dont 2 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (0,9 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2022, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 4).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 9 écoles primaires, 3 écoles élémentaires, 6 collèges et 6 lycées à Thonon-les-Bains, dont 11 établissements privés.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 6 collèges et 6 lycées.

26 établissements sur 28 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 11 hôpitaux ou cliniques, 12 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Thonon-les-Bains.

Avec 3,1 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,5 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.