Immobilier et crédit à Cannes : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Cannes est de 5 781 €/m² pour les appartements (2 319 ventes) et de 6 185 €/m² pour les maisons (79 ventes).

Les prix récents des appartements (5 781 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 833 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Le prix des maisons recule nettement : 6 185 €/m² sur les 12 derniers mois contre 7 993 €/m² en médiane 2018-2025, soit 23 % de moins (environ 177 000 € pour 98 m²).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 58 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 44 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 44 % la médiane du département, soit environ 186 000 € de plus pour 98 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 11,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Cannes, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km) affichent un prix médian des maisons de 6 736 €/m² (5 046 € à 11 348 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cannes (7 993 €/m²) est supérieur de 19 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km), le prix médian des appartements est de 4 727 €/m² (4 080 € à 6 667 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Cannes (5 833 €/m²) est supérieur de 23 %.

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 25 665 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 16,6 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (59 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 349 € et les intérêts totaux d’environ 24 806 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 110 000 €, soit 42 % du capital emprunté (261 700 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 125 700 € au-delà du capital, soit 387 400 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 191 € mais ajoute environ 35 768 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (97 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 920 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 349 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 420 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 3,0 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 69 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 67 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 21,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 233 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 59 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 15 700 € dans le premier cas et d’environ 8 848 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 262 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 131 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Cannes est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 295 000 €, soit 70 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 76 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 59 000 € à 147 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 38 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 53 040 € par an avec 20 % d’apport) représente 72 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (261 665 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 1 549 € à 883 € à 1 282 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Cannes est de 2,6 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 23,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 2 377 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (764 €).

La dette par habitant (2 377 € en 2025) a diminué de 12 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 8,5 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Cannes est calculée avec un taux de 28,07 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (27,91 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 47,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Cannes est de 1 167 € en 2025, soit 104 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 12,25 % à Cannes en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (97 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Cannes, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 9,1 km) se situe entre 21,66 % et 33,83 % (médiane 27,34 %), contre 28,07 % dans la commune, soit 0,7 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 35 905 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Cannes (2026), 3,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 12,6 % sont classés E, F ou G.

Avec 3,6 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Cannes.

En comparaison, la part de logements F ou G est 71 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Cannes est de 20,3 €/m² charges comprises, soit environ 1 030 € par mois pour 51 m², 49 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Cannes est de 22,3 €/m² charges comprises, soit environ 2 190 € par mois pour 98 m², 19 % au-dessus de la médiane départementale (18,7 €/m²).

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,2 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 51 m², la mensualité de crédit (1 549 €) est supérieure de 50 % au loyer estimé (1 030 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Cannes (21 210 € par an et par unité de consommation) est 9 % sous la médiane du département (23 380 €) : un écart modéré.

Soit 1 770 € par mois et par unité de consommation, 1,20 fois le SMIC net : le niveau de vie médian reste proche du SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 420 € par mois avec 20 % d’apport) représente 167 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 650 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 21,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 5 points de charge à Cannes, répartis dans 3 stations, dont 1 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,1 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 52 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 8 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 23 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 9 écoles maternelles, 12 écoles primaires, 10 écoles élémentaires, 9 collèges et 13 lycées à Cannes, dont 16 établissements privés.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 9 collèges et 13 lycées.

50 établissements sur 53 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 36 pharmacies et 10 centres ou maisons de santé à Cannes.

Avec 4,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.