Immobilier et crédit à Mandelieu-la-Napoule : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Mandelieu-la-Napoule est de 4 884 €/m² pour les appartements (683 ventes) et de 5 855 €/m² pour les maisons (44 ventes).

Les prix récents des appartements (4 884 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (4 875 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (6 436 €/m²), le prix récent des maisons (5 855 €/m²) est en retrait de 9 %, soit environ 52 000 € pour 89 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Alpes-Maritimes : pour les appartements, ce prix est 33 % au-dessus de la médiane départementale (3 670 €/m²) ; pour les maisons, il est 37 % au-dessus de la médiane départementale (4 287 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 37 % la médiane du département, soit environ 140 000 € de plus pour 89 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 21,1/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Mandelieu-la-Napoule, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 5 699 €/m² (4 222 € à 11 348 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mandelieu-la-Napoule (6 436 €/m²) est supérieur de 13 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 4 839 €/m² (4 080 € à 7 077 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Mandelieu-la-Napoule (4 875 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acquéreur, un ticket d’entrée élevé pour le département rend l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement déterminants.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 20 358 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence équivaut à 13,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu élevé, qui rend l’apport et la durée du prêt déterminants.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (46 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 277 € et les intérêts totaux d’environ 19 676 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 87 300 €, soit 42 % du capital emprunté (207 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 99 700 € au-delà du capital, soit 307 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 151 € mais ajoute environ 28 372 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (80 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (3 910 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 277 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 3 510 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Ce revenu représente 2,4 SMIC net : deux salaires au SMIC ne suffisent pas, il faut des rémunérations supérieures ou un apport plus important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 55 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 53 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 17,3 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 151 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 46 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 12 453 € dans le premier cas et d’environ 7 019 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 208 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 104 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Avec un apport de 30 % (70 200 €), l’emprunt passe sous ce seuil, y compris pour un emprunteur seul.

Mandelieu-la-Napoule est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 234 000 €, soit 84 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 64 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 46 800 € à 117 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 32 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 42 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 86 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (207 558 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 228 € à 785 € à 1 051 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Mandelieu-la-Napoule est de 1,6 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,1 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Mandelieu-la-Napoule ressort à 23,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 13,6 %). Il dépasse 22 % : la commune peut financer une grande partie de ses investissements avec ses propres ressources.

La dette par habitant est de 1 119 € en 2025, supérieure à la médiane du département (764 €).

La dette par habitant (1 119 € en 2025) a augmenté de 289 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,9 points depuis 2020.

Pour un acheteur, des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables réduisent en principe le risque de hausse brutale de la fiscalité locale ou de coupes dans les services, sans pouvoir l’exclure.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Mandelieu-la-Napoule est de 26,07 % en 2025, soit 7 % en dessous de la médiane départementale (27,91 %).

Le taux n’a pas sensiblement évolué depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

Note de pression fiscale : 58,0/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Mandelieu-la-Napoule est de 957 € en 2025, soit 67 % au-dessus de la médiane départementale (572 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 9,35 % à Mandelieu-la-Napoule en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (80 € par mois) pèse 6 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Mandelieu-la-Napoule, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 23,47 % et 38,40 % (médiane 29,99 %), contre 26,07 % dans la commune, soit 3,9 points de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Les 8 046 diagnostics de performance énergétique recensés à Mandelieu-la-Napoule (2026) se répartissent ainsi : 1,7 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 8,3 % en classe E, F ou G.

Avec 1,7 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares à Mandelieu-la-Napoule.

Cette part de logements F ou G est 87 % en dessous de la médiane départementale (12,6 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Mandelieu-la-Napoule est de 19,6 €/m² charges comprises, soit environ 940 € par mois pour 48 m², 44 % au-dessus de la médiane départementale (13,6 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Mandelieu-la-Napoule est de 22,7 €/m² charges comprises, soit environ 2 020 € par mois pour 89 m², 22 % au-dessus de la médiane départementale (18,7 €/m²).

Pour appartements, le loyer annuel représente 4,8 % du prix médian : un rendement brut compris entre 3,5 et 5 %.

Pour 48 m², la mensualité de crédit (1 228 €) est supérieure de 31 % au loyer estimé (940 €) : le budget mensuel est nettement plus chargé en achetant qu’en louant.

Le niveau de vie médian de Mandelieu-la-Napoule (24 180 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (23 380 €).

Soit 2 020 € par mois et par unité de consommation, 1,36 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (3 510 € par mois avec 20 % d’apport) représente 116 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 020 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Le taux de pauvreté est de 13,0 % (médiane du département : 11,0 %) : il se situe entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 33 points de charge à Mandelieu-la-Napoule, répartis dans 2 stations, dont 31 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune cumule 38 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2024, un nombre très élevé (médiane des communes concernées du département : 13).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 20 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 1 école primaire, 5 écoles élémentaires et 2 collèges à Mandelieu-la-Napoule.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

La commune compte 2 collèges mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Cannes (8,0 km), à vol d’oiseau.

12 établissements sur 12 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 8 pharmacies et 2 centres ou maisons de santé à Mandelieu-la-Napoule.

Avec 3,7 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,7 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Pégomas (6,1 km à vol d’oiseau).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.