Immobilier et crédit aux Adrets-de-l’Estérel : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé aux Adrets-de-l’Estérel est de 7 077 €/m² pour les appartements (20 ventes, 2018-2025) et de 4 833 €/m² pour les maisons (13 ventes, 12 derniers mois).

Sur 12 mois, les maisons se vendent 4 833 €/m², contre 4 842 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Var : pour les appartements, ce prix est 96 % au-dessus de la médiane départementale (3 612 €/m²) ; pour les maisons, il est 37 % au-dessus de la médiane départementale (3 541 €/m²).

Le prix des maisons dépasse de 37 % la médiane du département, soit environ 129 000 € de plus pour 100 m² : le marché y est nettement plus cher que dans la plupart des communes du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 12,5/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour des Adrets-de-l’Estérel, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) affichent un prix médian des maisons de 4 911 €/m² (4 167 € à 11 348 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Adrets-de-l’Estérel (4 842 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km), le prix médian des appartements est de 4 342 €/m² (3 583 € à 6 667 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui des Adrets-de-l’Estérel (7 077 €/m²) est supérieur de 63 % à cette médiane locale (écart important).

Côté acheteur, les prix sont élevés pour le département : l’apport, la durée du prêt et le taux d’endettement conditionnent le montage du financement.

Bien de référence : prix médian au m² de la période 2018-2025 × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 41 847 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 27,1 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : le marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un fort apport.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (96 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 569 € et les intérêts totaux d’environ 40 446 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 179 400 €, soit 42 % du capital emprunté (426 600 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 205 000 € au-delà du capital, soit 631 600 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 311 € mais ajoute environ 58 319 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (8 030 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 569 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 7 210 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 4,9 SMIC net : ce marché s’adresse surtout à des ménages aux revenus élevés ou disposant d’un apport important.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 112 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 110 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 35,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 8 533 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 96 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 25 599 € dans le premier cas et d’environ 14 427 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 427 000 € (apport de 20 %), la part assurée dépasse 200 000 € par personne même à deux emprunteurs (environ 213 000 € chacun) : un questionnaire de santé peut être demandé.

Les Adrets-de-l’Estérel est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 68 m² à environ 481 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 481 000 €, soit 256 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 47 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 23 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 86 520 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (426 647 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 2 525 € à 1 859 € à 2 259 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement des Adrets-de-l’Estérel est de 2,2 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 3,0 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute, qui rapporte l’épargne aux recettes de fonctionnement, est de 20,8 % (médiane du département : 14,7 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 535 € en 2025, proche de la médiane du département (590 €).

La dette par habitant (535 € en 2025) a diminué de 61 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 10,3 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la commune présente des indicateurs financiers supérieurs à ceux de la plupart des communes comparables : le risque de hausse brutale de la fiscalité ou de coupes dans les services est en principe moins marqué, sans pouvoir être écarté.

La taxe foncière sur les propriétés bâties des Adrets-de-l’Estérel est calculée avec un taux de 38,40 % en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (36,29 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 6,4 points.

Pression fiscale : 39,5/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition aux Adrets-de-l’Estérel est de 1 785 € en 2025, soit 49 % au-dessus de la médiane départementale (1 198 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 11,17 % aux Adrets-de-l’Estérel en 2025.

Le taux total est estimé à 40,40 % pour 2026 (estimation, à confirmer par les décisions de la collectivité).

La taxe foncière moyenne de la commune (149 € par mois) représente 6 % de la mensualité de référence : un poste à prévoir dans le budget.

Autour des Adrets-de-l’Estérel, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 10 km) se situe entre 19,01 % et 38,73 % (médiane 29,92 %), contre 38,40 % dans la commune, soit 8,5 points de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Parmi les 377 DPE recensés aux Adrets-de-l’Estérel (2026), 1,3 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 8,0 % des classes E, F ou G.

Avec 1,3 % de logements F ou G seulement, les passoires thermiques restent rares aux Adrets-de-l’Estérel.

La part de logements F ou G est 70 % en dessous de la médiane départementale (4,4 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements aux Adrets-de-l’Estérel est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 180 € par mois pour 68 m², 33 % au-dessus de la médiane départementale (13,1 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons aux Adrets-de-l’Estérel est de 18,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 850 € par mois pour 100 m², 39 % au-dessus de la médiane départementale (13,3 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Avec 2,9 % de rendement brut indicatif pour appartements, le loyer couvre une part réduite du prix d’achat : l’investissement locatif repose alors surtout sur la valorisation du bien.

Pour 68 m², la mensualité de crédit (2 525 €) équivaut à 2,1 fois le loyer estimé (1 180 €) : l’achat alourdit beaucoup le budget mensuel par rapport à la location.

Le niveau de vie médian des Adrets-de-l’Estérel (28 520 € par an et par unité de consommation) dépasse de 23 % la médiane du département (23 225 €) : les ménages y disposent de ressources nettement supérieures à celles des communes voisines.

Soit 2 380 € par mois et par unité de consommation, 1,61 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (7 210 € par mois avec 20 % d’apport) représente 202 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 570 € par mois, ordre de grandeur) : le marché est surtout accessible à des acheteurs extérieurs ou plus aisés que les habitants.

Avec 9,0 % (médiane du département : 13,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune a fait l’objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1993 et 2022, un nombre notable (médiane des communes concernées du département : 10).

Le dernier événement reconnu date de 2022 (il y a 4 ans).

Les 7 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école primaire aux Adrets-de-l’Estérel.

Rapporté à la population (0,7 école pour 1 000 habitants), l’offre du premier degré dépasse la moyenne départementale (0,5 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Montauroux (6,3 km) et le lycée le plus proche est à Saint-Raphaël (9,3 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 pharmacie aux Adrets-de-l’Estérel.

Avec 3,5 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (3,2 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Montauroux (6,3 km à vol d’oiseau).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Saint-Raphaël (9,3 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.