Immobilier et crédit à Sainte-Geneviève-des-Bois : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Sainte-Geneviève-des-Bois est de 2 866 €/m² pour les appartements (122 ventes) et de 3 447 €/m² pour les maisons (161 ventes).

Les appartements se vendent 2 866 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (3 095 €/m²) : un léger recul, d’environ 14 000 € pour 60 m².

Par rapport à la médiane 2018-2025 (3 571 €/m²), le prix récent des maisons (3 447 €/m²) est en retrait de 3 %, soit environ 11 000 € pour 90 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 7 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 10 % au-dessus de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les maisons coûtent 10 % de plus que la médiane du département, soit environ 28 000 € de plus pour 90 m² : l’apport pèse davantage dans le plan de financement.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 44,6/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Sainte-Geneviève-des-Bois, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) affichent un prix médian des maisons de 3 430 €/m² (3 087 € à 3 671 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Geneviève-des-Bois (3 571 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km), le prix médian des appartements est de 3 215 €/m² (2 747 € à 3 963 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Sainte-Geneviève-des-Bois (3 095 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 970 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,5 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (62 000 € de plus) réduit la mensualité d’environ 367 € et les intérêts totaux d’environ 26 067 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 115 600 €, soit 42 % du capital emprunté (275 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 132 100 € au-delà du capital, soit 407 100 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 200 € mais ajoute environ 37 586 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (191 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 170 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 367 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 650 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,1 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 72 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 71 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,9 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 499 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 62 000 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 498 € dans le premier cas et d’environ 9 298 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 275 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 137 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Sainte-Geneviève-des-Bois est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 90 m² à environ 310 000 € (prix médian constaté). En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 310 000 €, soit 85 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 73 % du coût. Un foyer de 4 personnes n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 000 € à 93 000 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 22 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 55 800 € par an avec 20 % d’apport) représente 76 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (274 970 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 627 € à 1 228 € à 1 494 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Sainte-Geneviève-des-Bois est de 10,1 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute de Sainte-Geneviève-des-Bois ressort à 6,9 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il est inférieur au repère de 8 %, couramment utilisé : la commune a peu de marge pour investir sans emprunter ni augmenter les impôts.

La dette par habitant est de 1 032 € en 2025, plus de deux fois la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (1 032 € en 2025) a diminué de 17 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 6,1 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière appelle de la vigilance : renseignez-vous sur les projets d’investissement et sur la trajectoire de la fiscalité locale avant de vous engager.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Sainte-Geneviève-des-Bois est calculée avec un taux de 38,97 % en 2025, soit proche de la médiane départementale (37,39 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 5,9 points.

Note de pression fiscale : 48,9/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Sainte-Geneviève-des-Bois est de 2 288 € en 2025, soit 38 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,48 % à Sainte-Geneviève-des-Bois en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (191 € par mois) représente 12 % de la mensualité de référence : elle réduit sensiblement le reste à vivre.

Autour de Sainte-Geneviève-des-Bois, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,4 km) se situe entre 36,09 % et 42,61 % (médiane 40,16 %), contre 38,97 % dans la commune, soit 1,2 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Les 11 208 diagnostics de performance énergétique recensés à Sainte-Geneviève-des-Bois (2026) se répartissent ainsi : 6,0 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 14,6 % en classe E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Sainte-Geneviève-des-Bois : un contrôle bien par bien suffit en général.

Cette part de logements F ou G est 45 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 76,0/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Sainte-Geneviève-des-Bois est de 17,6 €/m² charges comprises, soit environ 1 050 € par mois pour 60 m², 9 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Sainte-Geneviève-des-Bois est de 16,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 440 € par mois pour 90 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 90 m², la mensualité de crédit (1 627 €) est supérieure de 13 % au loyer estimé (1 440 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Sainte-Geneviève-des-Bois (24 370 € par an et par unité de consommation) est 13 % sous la médiane du département (28 090 €) : un écart modéré.

Soit 2 030 € par mois et par unité de consommation, 1,37 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 650 € par mois avec 20 % d’apport) représente 153 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 050 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté est de 16,0 % (médiane du département : 9,0 %) : il se situe entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,6 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,6 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 13 points de charge à Sainte-Geneviève-des-Bois, répartis dans 2 stations, dont 9 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 0,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est bien moins équipée que le département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 22 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 17 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 7 écoles élémentaires, 3 collèges et 3 lycées à Sainte-Geneviève-des-Bois.

Rapporté à la population (0,5 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 3 lycées.

24 établissements sur 25 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 hôpitaux ou cliniques, 10 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Sainte-Geneviève-des-Bois.

Avec 2,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.