Immobilier et crédit à Morsang-sur-Orge : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Morsang-sur-Orge est de 2 571 €/m² pour les appartements (86 ventes) et de 3 425 €/m² pour les maisons (135 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 747 €/m²), le prix récent des appartements (2 571 €/m²) est en retrait de 6 %, soit environ 10 000 € pour 57 m².

Les maisons se vendent 3 425 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (3 589 €/m²) : un léger recul, d’environ 14 000 € pour 88 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 9 % au-dessus de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les prix à Morsang-sur-Orge suivent la médiane du département, avec un écart de 9 % seulement, soit environ 26 000 € sur 88 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Note d’accessibilité immobilière : 54,1/100. Plus la note est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le prix médian des maisons est de 3 541 €/m² (2 869 € à 3 859 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Morsang-sur-Orge (3 589 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Autour de Morsang-sur-Orge, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) affichent un prix médian des appartements de 3 083 €/m² (1 071 € à 3 963 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Morsang-sur-Orge (2 747 €/m²) est inférieur de 11 %.

Côté acheteur, les prix sont proches de ceux des communes comparables : seule la comparaison avec des annonces précises permet d’estimer un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 26 187 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 17,0 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (60 200 € de plus) réduit la mensualité d’environ 356 € et les intérêts totaux d’environ 25 310 €.

Pour 267 000 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 112 300 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 128 300 € au-delà du capital, soit 395 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 194 € mais ajoute environ 36 495 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (154 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 020 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 356 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 510 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Le revenu requis atteint 3,1 SMIC net : bien au-delà de deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), il suppose des revenus supérieurs à ce montant.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 70 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 69 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 22,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 340 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 60 200 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 019 € dans le premier cas et d’environ 9 028 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 267 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 133 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Morsang-sur-Orge est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons une maison de 88 m² au prix médian de 301 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 301 000 €, soit 31 000 € au-dessus du plafond pour 3 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 270 000 €, soit 90 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 27 000 € à 81 000 € pour 3 personnes et de 30 100 € à 90 300 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 27 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 54 120 € par an avec 20 % d’apport) représente 61 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (266 987 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 27 000 € à 81 000 € et sa mensualité passerait de 1 580 € à 1 101 € à 1 420 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Morsang-sur-Orge ressort à 9,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 7 et 10 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, l’épargne brute de Morsang-sur-Orge représente 4,5 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il se situe sous le repère de 8 % souvent retenu : une part limitée des recettes reste disponible pour investir ou rembourser la dette.

Avec 497 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (498 €).

La dette par habitant (497 € en 2025) a diminué de 29 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 5,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, les indicateurs financiers se situent dans la moyenne des communes comparables : il reste utile de consulter le budget et les projets d’investissement de la commune.

Le taux de taxe foncière bâtie de Morsang-sur-Orge atteint 39,67 % en 2025, soit 6 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Depuis 2020, le taux a progressé de 2,8 points.

Pression fiscale : 44,2/100 (une note élevée correspond à un taux inférieur à celui des communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Morsang-sur-Orge est de 1 849 € en 2025, soit 11 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,48 % à Morsang-sur-Orge en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 154 €, soit 10 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,09 % à 54,02 % (médiane 41,26 %) : celui de Morsang-sur-Orge (39,67 %) est inférieur de 1,6 point.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Parmi les 4 172 DPE recensés à Morsang-sur-Orge (2026), 9,1 % relèvent des classes F ou G (passoires thermiques) et 20,3 % des classes E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Morsang-sur-Orge : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

La part de logements F ou G est 17 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acheteur, la part de logements énergivores est modérée, mais le DPE du bien précis doit toujours être vérifié avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 8,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 67,6/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Morsang-sur-Orge est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 990 € par mois pour 57 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Morsang-sur-Orge est de 16,2 €/m² charges comprises, soit environ 1 420 € par mois pour 88 m², 11 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,7 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (88 m²), la mensualité de crédit (1 580 €) dépasse de 11 % le loyer estimé (1 420 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Morsang-sur-Orge est de 24 900 € par an et par unité de consommation, soit 11 % de moins que la médiane départementale (28 090 €).

Cela représente 2 080 € par mois et par unité de consommation, soit 1,40 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 510 € par mois avec 20 % d’apport) représente 145 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 110 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Le taux de pauvreté ressort à 14,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 10 et 15 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

21 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 1 école primaire, 7 écoles élémentaires, 3 collèges et 1 lycée à Morsang-sur-Orge.

Avec 0,7 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,6 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 1 lycée.

19 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 5 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Morsang-sur-Orge.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sainte-Geneviève-des-Bois (2,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.