Immobilier et crédit à Villiers-sur-Orge : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Villiers-sur-Orge est de 2 594 €/m² pour les appartements (12 ventes) et de 3 333 €/m² pour les maisons (31 ventes).

Les appartements se vendent 2 594 €/m² sur les 12 derniers mois, 7 % sous la médiane 2018-2025 (2 787 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 67 m².

Sur 12 mois, les maisons se vendent 3 333 €/m², contre 3 322 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 0 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 16 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % au-dessus de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 6 %) : sur 95 m², la différence représente environ 19 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 60,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Villiers-sur-Orge, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,8 km) affichent un prix médian des maisons de 3 555 €/m² (3 152 € à 3 671 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villiers-sur-Orge (3 322 €/m²) est proche, avec un écart de 7 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,8 km), le prix médian des appartements est de 3 218 €/m² (2 747 € à 3 963 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Villiers-sur-Orge (2 787 €/m²) est inférieur de 13 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 27 579 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 17,9 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (63 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 375 € et les intérêts totaux d’environ 26 656 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 118 200 €, soit 42 % du capital emprunté (281 200 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 135 100 € au-delà du capital, soit 416 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 205 € mais ajoute environ 38 435 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (159 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 290 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 375 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 750 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,2 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 74 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 72 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 23,4 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 5 624 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 63 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 16 871 € dans le premier cas et d’environ 9 508 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 281 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 141 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Villiers-sur-Orge est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

En zone A, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 317 000 €, soit 92 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 71 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 22 500 € à 67 500 € pour 2 personnes et de 31 500 € à 94 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 57 000 € par an avec 20 % d’apport) représente 78 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (281 179 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 22 500 € à 67 500 € et sa mensualité passerait de 1 664 € à 1 265 € à 1 531 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Villiers-sur-Orge est de 6,0 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 3,5 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 13,8 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,3 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 939 € en 2025, supérieure à la médiane du département (498 €).

La dette par habitant (939 € en 2025) a augmenté de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 2,0 points depuis 2020.

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Villiers-sur-Orge est calculée avec un taux de 39,97 % en 2025, soit 7 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Ce taux a augmenté de 2,8 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 33,6/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Villiers-sur-Orge est de 1 905 € en 2025, soit 15 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,48 % à Villiers-sur-Orge en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (159 € par mois) pèse 10 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Villiers-sur-Orge, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 3,8 km) se situe entre 36,09 % et 42,96 % (médiane 39,32 %), contre 39,97 % dans la commune, soit 0,6 point de plus que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 789 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Villiers-sur-Orge (2026), 6,3 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 17,6 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Villiers-sur-Orge : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 42 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 10,9 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : pédiatre, ophtalmologue, gynécologue, sage-femme, orthoptiste. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 67,7/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Villiers-sur-Orge est de 17,4 €/m² charges comprises, soit environ 1 170 € par mois pour 67 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Villiers-sur-Orge est de 15,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 470 € par mois pour 95 m², 7 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,6 % du prix médian des maisons : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 95 m², la mensualité de crédit (1 664 €) est supérieure de 13 % au loyer estimé (1 470 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Villiers-sur-Orge (28 900 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (28 090 €).

Soit 2 410 € par mois et par unité de consommation, 1,63 fois le SMIC net : un niveau de vie médian intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 750 € par mois avec 20 % d’apport) représente 131 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 610 € par mois, ordre de grandeur) : le bien dépasse les moyens d’un couple médian de la commune sans apport renforcé.

Avec 6,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 2,9 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 2,9 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La commune est fréquemment touchée : 17 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 école élémentaire à Villiers-sur-Orge.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,6 pour 1 000).

Aucun collège ni lycée n’est implanté dans la commune : les collégiens et les lycéens rejoignent un établissement voisin, ce qui ajoute un temps de trajet quotidien à examiner.

Le collège le plus proche est à Épinay-sur-Orge (2,0 km) et le lycée le plus proche est à La Ville-du-Bois (2,6 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique et 1 pharmacie à Villiers-sur-Orge.

Avec 2,2 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,4 pour 10 000).

Le centre ou la maison de santé le plus proche se trouve à Épinay-sur-Orge (2,0 km à vol d’oiseau).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.