Immobilier et crédit à Saint-Michel-sur-Orge : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Saint-Michel-sur-Orge est de 2 514 €/m² pour les appartements (102 ventes) et de 3 333 €/m² pour les maisons (73 ventes).

Le prix des appartements recule nettement : 2 514 €/m² sur les 12 derniers mois contre 3 127 €/m² en médiane 2018-2025, soit 20 % de moins (environ 40 000 € pour 65 m²).

Les prix récents des maisons (3 333 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (3 307 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Essonne : pour les appartements, ce prix est 18 % en dessous de la médiane départementale (3 077 €/m²) ; pour les maisons, il est 6 % au-dessus de la médiane départementale (3 132 €/m²).

Les prix à Saint-Michel-sur-Orge suivent la médiane du département, avec un écart de 6 % seulement, soit environ 18 000 € sur 88 m².

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

La note d’accessibilité immobilière ressort à 52,0/100 : plus elle est haute, plus les prix sont bas par rapport aux communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km), le prix médian des maisons est de 3 388 €/m² (3 023 € à 3 671 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Michel-sur-Orge (3 307 €/m²) est proche, avec un écart de 2 %.

Autour de Saint-Michel-sur-Orge, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) affichent un prix médian des appartements de 3 152 €/m² (2 747 € à 3 947 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Saint-Michel-sur-Orge (3 127 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acquéreur, le niveau de prix correspond à la moyenne des communes comparables ; des annonces précises restent nécessaires pour juger un bien.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 14 181 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 9,2 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (32 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 193 € et les intérêts totaux d’environ 13 706 €.

Pour 144 600 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 60 800 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 69 500 € au-delà du capital, soit 214 000 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 105 € mais ajoute environ 19 763 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (212 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 720 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 193 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 2 440 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,7 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 38 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 37 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 12,0 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 892 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 32 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 8 675 € dans le premier cas et d’environ 4 889 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 145 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Saint-Michel-sur-Orge est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 65 m² au prix médian de 163 000 €. Les plafonds de la zone A augmentent avec la taille du foyer : 270 000 € de coût d’opération et 88 200 € de revenus pour 3 personnes, puis 360 000 € et 117 600 € pour 5 personnes et plus. Le coût de l’opération est de 163 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 32 600 € à 81 500 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 29 280 € par an avec 20 % d’apport) représente 33 % du plafond de ressources pour 3 personnes (88 200 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (144 581 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 32 600 € à 81 500 € et sa mensualité passerait de 856 € à 373 € à 663 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Saint-Michel-sur-Orge ressort à 3,7 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,5 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

En 2025, le taux d’épargne brute de la commune s’établit à 9,3 % (médiane du département : 12,3 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 467 € de dette par habitant en 2025, la commune suit la médiane départementale (498 €).

La dette par habitant (467 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est dégradé de 4,8 points depuis 2020.

Pour un acheteur, la situation financière est dans la moyenne des communes comparables : le budget et les projets d’investissement de la commune restent à consulter.

Le taux de taxe foncière bâtie de Saint-Michel-sur-Orge atteint 42,61 % en 2025, soit 14 % au-dessus de la médiane départementale (37,39 %).

Par rapport à 2020, le taux est supérieur de 2,8 points.

Note de pression fiscale : 22,1/100 (plus la note est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables).

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Saint-Michel-sur-Orge est de 2 542 € en 2025, soit 53 % au-dessus de la médiane départementale (1 662 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,48 % à Saint-Michel-sur-Orge en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 212 € par mois, soit 25 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 36,09 % à 42,40 % (médiane 39,84 %) : celui de Saint-Michel-sur-Orge (42,61 %) est supérieur de 2,8 points.

Attention : le taux ne donne pas le montant payé. La taxe dépend aussi de la valeur locative cadastrale du bien, des abattements et exonérations. Demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière.

Côté acheteur, la taxe foncière revient chaque année : elle s’ajoute à la mensualité du crédit dans le budget de propriétaire.

Les 6 702 diagnostics de performance énergétique recensés à Saint-Michel-sur-Orge (2026) se répartissent ainsi : 5,1 % en classe F ou G (passoires thermiques) et 15,0 % en classe E, F ou G.

Une minorité de logements sont classés F ou G à Saint-Michel-sur-Orge : le DPE du bien visé reste à vérifier avant l’offre.

Cette part de logements F ou G est 53 % en dessous de la médiane départementale (10,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Côté acheteur, la part de logements énergivores reste modérée ; le DPE du bien visé est toutefois à vérifier avant toute offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 9,2 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 77,9/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Saint-Michel-sur-Orge est de 16,9 €/m² charges comprises, soit environ 1 100 € par mois pour 65 m², 5 % au-dessus de la médiane départementale (16,1 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Saint-Michel-sur-Orge est de 16,0 €/m² charges comprises, soit environ 1 400 € par mois pour 88 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (14,5 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 8,1 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (65 m²), la mensualité de crédit (856 €) est inférieure de 22 % au loyer estimé (1 100 €) : acheter coûte moins cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Avec 23 160 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Saint-Michel-sur-Orge est inférieur de 18 % à celui du département (28 090 €).

Cela représente 1 930 € par mois et par unité de consommation, soit 1,31 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (2 440 € par mois avec 20 % d’apport) représente 84 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 900 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté atteint 16,0 % (médiane du département : 9,0 %), entre 15 et 20 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,2 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,2 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart intermédiaire.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 16 points de charge à Saint-Michel-sur-Orge, répartis dans 1 station, dont 16 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est un peu inférieur à celui du département (1,0 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

19 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 8).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 6 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 12 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 7 écoles maternelles, 7 écoles élémentaires, 3 collèges et 2 lycées à Saint-Michel-sur-Orge.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est aussi dense que dans le département (0,6 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 3 collèges et 2 lycées.

19 établissements sur 19 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 6 pharmacies et 1 centre ou maison de santé à Saint-Michel-sur-Orge.

Rapporté à la population (2,8 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Aucun hôpital ni clinique n’est implanté dans la commune : l’hôpital ou la clinique le plus proche se trouve à Sainte-Geneviève-des-Bois (1,6 km à vol d’oiseau).

Pour un acquéreur, la proximité des écoles, de la poste et des soins pèse sur la demande locale et donc sur la revente : vérifiez les distances réelles, les horaires et la carte scolaire avant de signer.