Immobilier et crédit à Rueil-Malmaison : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Rueil-Malmaison est de 5 614 €/m² pour les appartements (731 ventes) et de 7 443 €/m² pour les maisons (225 ventes).

Les prix récents des appartements (5 614 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 592 €/m²), avec un écart de 0 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Sur 12 mois, les maisons se vendent 7 443 €/m², contre 7 633 €/m² en médiane 2018-2025 : un niveau stable (écart de 2 %).

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est proche de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 111 m², la différence représente environ 23 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 55,7/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Rueil-Malmaison, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) affichent un prix médian des maisons de 7 522 €/m² (5 462 € à 9 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rueil-Malmaison (7 633 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km), le prix médian des appartements est de 5 168 €/m² (3 686 € à 6 923 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Rueil-Malmaison (5 592 €/m²) est supérieur de 8 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 30 798 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 20,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (70 800 € de plus) réduit la mensualité d’environ 419 € et les intérêts totaux d’environ 29 767 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 132 000 €, soit 42 % du capital emprunté (314 000 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 150 900 € au-delà du capital, soit 464 900 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 229 € mais ajoute environ 42 921 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (179 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (5 910 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 419 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 310 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,6 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 83 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 81 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 26,2 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 280 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 70 800 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 18 840 € dans le premier cas et d’environ 10 618 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 314 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 157 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Rueil-Malmaison est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Selon la composition du foyer, le PTZ de la zone A bis est encadré par un coût d’opération de 150 000 € maximum pour une personne seule (ressources limitées à 49 000 €) et de 360 000 € pour 5 personnes et plus (ressources limitées à 117 600 €). Le coût de l’opération est de 354 000 €, soit 204 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 150 000 €, soit 42 % du coût. Un foyer de 5 personnes et plus n’est pas concerné par ce plafonnement.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 30 000 € à 75 000 € pour une personne seule et de 70 800 € à 177 000 € pour 5 personnes et plus. Au maximum, cela couvre 21 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 63 720 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (313 998 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 30 000 € à 75 000 € et sa mensualité passerait de 1 858 € à 1 415 € à 1 681 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Rueil-Malmaison est de 6,4 ans (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe entre 5 et 7 ans (médiane du département : 5,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 15,1 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,0 %). Il se situe entre 15 et 22 % : cette marge permet d’investir et de rembourser la dette avec une part notable des recettes.

La dette par habitant est de 2 091 € en 2025, supérieure à la médiane du département (1 204 €).

La dette par habitant (2 091 € en 2025) a diminué de 8 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 8,8 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

Le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties de Rueil-Malmaison est de 22,90 % en 2025, soit 12 % en dessous de la médiane départementale (26,03 %).

Ce taux a augmenté de 2,3 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 77,1/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Rueil-Malmaison est de 2 152 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 3,47 % à Rueil-Malmaison en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (179 € par mois) pèse 10 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Rueil-Malmaison, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,3 km) se situe entre 21,84 % et 27,83 % (médiane 24,24 %), contre 22,90 % dans la commune, soit 1,3 point de moins que la médiane locale.

Le taux ne suffit pas à connaître la taxe due : le montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien, ainsi que des abattements et exonérations applicables. Le dernier avis de taxe foncière du vendeur donne le chiffre réel.

Pour un acquéreur, la taxe foncière est un coût annuel qui vient s’ajouter à la mensualité du crédit et aux charges du logement.

Sur les 20 364 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Rueil-Malmaison (2026), 9,6 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 27,2 % sont classés E, F ou G.

Les logements F ou G existent mais restent minoritaires à Rueil-Malmaison : un contrôle bien par bien suffit en général.

En comparaison, la part de logements F ou G est 26 % en dessous de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 7,1 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 60,6/100, dans la moyenne des communes comparables.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Rueil-Malmaison est de 24,5 €/m² charges comprises, soit environ 1 540 € par mois pour 63 m², proche de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Rueil-Malmaison est de 25,7 €/m² charges comprises, soit environ 2 850 € par mois pour 111 m², 8 % au-dessus de la médiane départementale (23,8 €/m²).

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,2 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 63 m², la mensualité de crédit (1 858 €) est supérieure de 20 % au loyer estimé (1 540 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Rueil-Malmaison (32 980 € par an et par unité de consommation) est proche de la médiane du département (31 905 €).

Soit 2 750 € par mois et par unité de consommation, 1,86 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 310 € par mois avec 20 % d’apport) représente 129 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 120 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 8,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 4,5 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 4,5 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 115 points de charge à Rueil-Malmaison, répartis dans 23 stations, dont 12 en charge rapide (50 kW et plus).

Avec 1,4 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est équipée comme l’ensemble du département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune est fréquemment touchée : 18 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1983 et 2024 (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2024 (il y a 2 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 13 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 8 écoles maternelles, 11 écoles primaires, 9 écoles élémentaires, 12 collèges et 7 lycées à Rueil-Malmaison, dont 14 établissements privés.

Rapporté à la population (0,3 école pour 1 000 habitants), le premier degré se situe un peu sous la moyenne départementale (0,4 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 12 collèges et 7 lycées.

42 établissements sur 47 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 3 hôpitaux ou cliniques, 23 pharmacies et 10 centres ou maisons de santé à Rueil-Malmaison.

Avec 2,8 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Côté acquéreur, la présence d’écoles, d’un point postal et de services de santé à proximité influence la demande locale, donc la revente : contrôlez les distances, les horaires et la carte scolaire avant de signer.