Immobilier et crédit à Garches : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Garches est de 5 326 €/m² pour les appartements (187 ventes) et de 7 895 €/m² pour les maisons (39 ventes).

Les prix récents des appartements (5 326 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (5 263 €/m²), avec un écart de 1 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

Par rapport à la médiane 2018-2025 (8 542 €/m²), le prix récent des maisons (7 895 €/m²) est en retrait de 8 %, soit environ 84 000 € pour 130 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Hauts-de-Seine : pour les appartements, ce prix est 6 % en dessous de la médiane départementale (5 684 €/m²) ; pour les maisons, il est proche de la médiane départementale (7 653 €/m²).

Le prix des maisons se situe au niveau de la médiane départementale (écart de 3 %) : sur 130 m², la différence représente environ 31 000 €.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 43,8/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Autour de Garches, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) affichent un prix médian des maisons de 7 747 €/m² (5 462 € à 9 500 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Garches (8 542 €/m²) est supérieur de 10 %.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km), le prix médian des appartements est de 5 316 €/m² (3 686 € à 6 923 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Garches (5 263 €/m²) est proche, avec un écart de 1 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 32 451 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le bien de référence représente 21,0 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (74 600 € de plus) réduit la mensualité d’environ 442 € et les intérêts totaux d’environ 31 364 €.

Sur 20 ans à 3,73 %, les intérêts représentent 139 100 €, soit 42 % du capital emprunté (330 900 €) : le crédit coûte plus d’un tiers du capital, ce qui justifie de comparer les durées et les taux.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 159 000 € au-delà du capital, soit 489 800 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 241 € mais ajoute environ 45 225 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (136 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (6 230 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 442 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 5 590 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Avec 3,8 SMIC net requis, ce bien suppose des revenus nettement supérieurs à deux salaires au SMIC.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 87 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 85 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 27,6 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 6 617 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 74 600 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 19 851 € dans le premier cas et d’environ 11 188 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 331 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 165 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Garches est classée en zone A bis du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est un appartement de 70 m² à environ 373 000 € (prix médian constaté). En zone A bis, le coût de l’opération pris en compte est plafonné à 225 000 € pour 2 personnes et à 315 000 € pour 4 personnes, avec des revenus à ne pas dépasser de 73 500 € et de 102 900 € par an. Le coût de l’opération est de 373 000 €, soit 148 000 € au-dessus du plafond pour 2 personnes : le PTZ n’est calculé que sur 225 000 €, soit 60 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 45 000 € à 112 500 € pour 2 personnes et de 63 000 € à 157 500 € pour 4 personnes. Au maximum, cela couvre 30 % du coût, un complément significatif du prêt principal. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 67 080 € par an avec 20 % d’apport) représente 91 % du plafond de ressources pour 2 personnes (73 500 €) : la marge est faible et le revenu fiscal de référence fait foi.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (330 851 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 45 000 € à 112 500 € et sa mensualité passerait de 1 958 € à 1 292 € à 1 692 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

En 2025, la capacité de désendettement de Garches est de 1,0 an (encours de dette divisé par l’épargne brute) : elle se situe sous 3 ans (médiane du département : 5,8 ans). Elle indique en combien d’années la commune rembourserait sa dette si elle y consacrait toute son épargne brute.

Le taux d’épargne brute atteint 9,3 % des recettes de fonctionnement (médiane du département : 12,0 %). Il se situe entre 8 et 15 % : la commune dégage une marge pour investir tout en remboursant sa dette.

La dette par habitant est de 159 € en 2025, moins de la moitié de la médiane du département (1 204 €).

La dette par habitant (159 € en 2025) a diminué de 44 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

La taxe foncière sur les propriétés bâties de Garches est calculée avec un taux de 23,34 % en 2025, soit 10 % en dessous de la médiane départementale (26,03 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 75,5/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Garches est de 1 626 € en 2025, soit 23 % en dessous de la médiane départementale (2 121 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 4,32 % à Garches en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune (136 € par mois) pèse 7 % de la mensualité de référence : une charge non négligeable pour le reste à vivre.

Autour de Garches, le taux de taxe foncière bâtie des 10 communes les plus proches (jusqu’à 4,2 km) se situe entre 14,57 % et 29,26 % (médiane 24,97 %), contre 23,34 % dans la commune, soit 1,6 point de moins que la médiane locale.

Attention : un taux n’est pas un montant. La valeur locative cadastrale du bien, les abattements et les exonérations font varier la taxe ; l’avis de taxe foncière du vendeur reste la référence.

Pour un acheteur, la taxe foncière est une charge récurrente à intégrer dans le budget de propriétaire, en plus de la mensualité du crédit.

Sur les 4 429 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Garches (2026), 12,9 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 31,7 % sont classés E, F ou G.

Près d’un logement sur 8 est classé F ou G à Garches : prévoyez une marge pour les travaux et un levier de négociation sur le prix.

En comparaison, la part de logements F ou G est proche de la médiane départementale (12,9 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 8,3 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Aucun professionnel recensé dans la commune pour : sage-femme. Ils peuvent exister dans les communes voisines.

Note d’offre de soins : 72,5/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Garches est de 23,8 €/m² charges comprises, soit environ 1 670 € par mois pour 70 m², proche de la médiane départementale (24,3 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Garches est de 23,7 €/m² charges comprises, soit environ 3 080 € par mois pour 130 m², proche de la médiane départementale (23,8 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer annuel estimé équivaut à 5,4 % du prix médian des appartements : un rendement brut compris entre 5 et 7 %.

Pour 70 m², la mensualité de crédit (1 958 €) est supérieure de 17 % au loyer estimé (1 670 €) : avant assurance, taxe foncière et charges, l’achat coûte un peu plus cher par mois que la location.

Le niveau de vie médian de Garches (36 150 € par an et par unité de consommation) dépasse de 13 % la médiane du département (31 905 €) : un écart modéré.

Soit 3 010 € par mois et par unité de consommation, 2,04 fois le SMIC net : un niveau de vie médian supérieur à 2,2 fois le SMIC net.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (5 590 € par mois avec 20 % d’apport) représente 124 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 4 520 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Avec 7,0 % (médiane du département : 9,0 %), le taux de pauvreté reste inférieur à 10 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 5,0 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 5,0 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart très marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 45 points de charge à Garches, répartis dans 12 stations, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Avec 2,5 points de charge pour 1 000 habitants, la commune est mieux équipée que le département (1,3 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

La commune compte 7 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1992 et 2021, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 9).

Le dernier événement reconnu date de 2021 (il y a 5 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 4 écoles maternelles, 1 école primaire, 3 écoles élémentaires, 1 collège et 2 établissements régionaux d’enseignement adapté à Garches, dont 1 établissement privé.

Rapporté à la population (0,4 école pour 1 000 habitants), le premier degré suit la moyenne départementale (0,4 pour 1 000).

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Saint-Cloud (1,3 km), à vol d’oiseau.

10 établissements sur 11 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 1 hôpital ou clinique, 6 pharmacies et 3 centres ou maisons de santé à Garches.

Avec 3,3 pharmacie pour 10 000 habitants, la commune suit la densité départementale (2,6 pour 10 000).

Pour un futur propriétaire, les écoles, la poste et l’offre de soins proches soutiennent la demande locale et la revente : mesurez les distances réelles et vérifiez horaires et carte scolaire avant de signer.