Immobilier et crédit à Melun : prix, finances locales et score Vos-Credits

Sur les 12 derniers mois (juillet 2025 à juin 2026), le prix médian observé à Melun est de 2 634 €/m² pour les appartements (316 ventes) et de 2 863 €/m² pour les maisons (68 ventes).

Par rapport à la médiane 2018-2025 (2 919 €/m²), le prix récent des appartements (2 634 €/m²) est en retrait de 10 %, soit environ 14 000 € pour 50 m².

Les prix récents des maisons (2 863 €/m² sur 12 mois) sont proches de la médiane 2018-2025 (2 946 €/m²), avec un écart de 3 % seulement : le marché se situe au niveau de son repère de long terme.

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 19 % en dessous de la médiane départementale (3 248 €/m²) ; pour les maisons, il est 13 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 13 % la médiane départementale : pour 92 m², il faut compter environ 30 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Les prix reposent sur au moins 10 ventes par typologie retenue : la base statistique est plus solide.

Accessibilité immobilière : 56,1/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces prix reposent sur les ventes simples (un seul logement par vente) des 12 derniers mois : ils situent le marché actuel mais ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km), le prix médian des maisons est de 2 943 €/m² (2 639 € à 3 769 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Melun (2 946 €/m²) est proche, avec un écart de 0 %.

Autour de Melun, les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km) affichent un prix médian des appartements de 2 651 €/m² (164 € à 6 370 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Melun (2 919 €/m²) est supérieur de 10 %.

Pour un acheteur, le niveau de prix se situe dans la moyenne des communes comparables : la comparaison avec des annonces précises reste indispensable.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 11 484 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Le prix du bien de référence correspond à 7,4 années de SMIC net (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu modéré.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (26 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 156 € et les intérêts totaux d’environ 11 099 €.

Pour 117 100 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 49 200 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 56 300 € au-delà du capital, soit 173 300 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 85 € mais ajoute environ 16 004 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (187 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (2 200 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 156 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 1 980 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 1,3 SMIC net : c’est à la portée d’un couple dont chacun est payé au SMIC (environ 2 956 € nets à deux), pas d’une personne seule.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 31 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 30 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 9,8 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 2 342 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 26 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 7 025 € dans le premier cas et d’environ 3 959 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 117 000 € (apport de 20 %), la part assurée reste sous 200 000 € par personne, même pour un emprunteur seul : le questionnaire de santé est supprimé, à condition que le prêt soit remboursé avant les 60 ans de l’assuré (loi Lemoine).

Melun est classée en zone A du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Prenons un appartement de 50 m² au prix médian de 132 000 €. Le plafond d’opération de la zone A est de 150 000 € pour une personne seule et de 270 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 49 000 € et de 88 200 €. Le coût de l’opération est de 132 000 €, sous le plafond : le PTZ est calculé sur le coût entier.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 26 400 € à 66 000 €. Au maximum, cela couvre 50 % du coût, ce qui réduit fortement la somme à emprunter à la banque. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 23 760 € par an avec 20 % d’apport) représente 48 % du plafond de ressources pour une personne seule (49 000 €) : le plafond laisse une marge importante.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (117 084 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 26 400 € à 66 000 € et sa mensualité passerait de 693 € à 302 € à 537 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Melun ressort à 11,2 ans en 2025 ; elle se situe entre 10 et 12 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 10,8 % en 2025 (médiane du département : 12,7 %). Compris entre 8 et 15 %, il laisse une marge d’autofinancement pour les investissements et le remboursement de la dette.

Avec 2 336 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (2 336 € en 2025) a diminué de 6 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Côté acheteur, la situation financière est proche de celle des communes comparables : le budget communal et les projets d’investissement restent à consulter en mairie.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Melun s’établit à 46,68 %, soit 13 % au-dessus de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux est resté stable depuis 2020 (variation inférieure à 1 point).

La note de pression fiscale ressort à 41,7/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Melun est de 2 248 € en 2025, soit 108 % au-dessus de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,09 % à Melun en 2025.

La taxe foncière moyenne de la commune atteint 187 € par mois, soit 27 % de la mensualité de référence : un poste lourd du budget de propriétaire.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,0 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 30,55 % à 56,41 % (médiane 44,11 %) : celui de Melun (46,68 %) est supérieur de 2,6 points.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 9 832 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Melun (2026), 12,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 32,2 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Melun : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 21 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Les effectifs de professionnels de santé recensés dans la commune représentent 13,0 médecins généralistes pour 10 000 habitants.

Note d’offre de soins : 91,6/100, supérieure à la plupart des communes comparables du département.

Il s’agit de professionnels recensés dans la commune : ce n’est pas une mesure de l’accès réel aux soins (délais de rendez-vous, patientèle, communes voisines).

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Melun est de 16,2 €/m² charges comprises, soit environ 810 € par mois pour 50 m², 14 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²).

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Melun est de 14,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 300 € par mois pour 92 m², 18 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²).

Le rendement locatif brut indicatif ressort à 7,4 % pour appartements, entre 7 et 9 % : les prix d’achat sont bas par rapport aux loyers, ce qui s’accompagne souvent d’une demande locative et d’une revente à vérifier.

Pour le bien de référence (50 m²), la mensualité de crédit (693 €) reste légèrement sous le loyer estimé (810 €) : la différence disparaît une fois ajoutés assurance, taxe foncière et charges.

Avec 19 260 € par an et par unité de consommation, le niveau de vie médian de Melun est inférieur de 26 % à celui du département (26 040 €).

Cela représente 1 610 € par mois et par unité de consommation, soit 1,09 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau de vie médian à peine supérieur au SMIC.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (1 980 € par mois avec 20 % d’apport) représente 82 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 2 410 € par mois, ordre de grandeur) : un couple médian de la commune peut y prétendre.

Le taux de pauvreté ressort à 26,0 % (médiane du département : 10,0 %), entre 20 et 30 %.

Le rapport interdécile (D9/D1) est de 3,4 : le niveau de vie à partir duquel on appartient aux 10 % les plus aisés est 3,4 fois celui en dessous duquel se trouvent les 10 % les plus modestes, un écart marqué.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 22 points de charge à Melun, répartis dans 9 stations, dont 4 en charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (0,5 points pour 1 000 habitants), l’équipement est nettement inférieur à celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

15 arrêtés de catastrophe naturelle depuis 1982 entre 1982 et 2018 : un nombre élevé (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 2018 (il y a 8 ans).

Les 4 arrêtés liés à la sécheresse renvoient au retrait-gonflement des argiles, qui peut fissurer le bâti : vérifiez l’exposition du terrain sur Géorisques avant d’acheter.

Les 10 arrêtés pour inondations ou coulées de boue invitent à consulter le plan de prévention du risque d’inondation et l’historique des sinistres du quartier visé.

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 11 écoles maternelles, 4 écoles primaires, 11 écoles élémentaires, 7 collèges et 5 lycées à Melun, dont 6 établissements privés.

Avec 0,6 école pour 1 000 habitants, le premier degré est un peu moins dense que dans le département (0,8 pour 1 000).

L’enseignement secondaire est assuré sur place, avec 7 collèges et 5 lycées.

37 établissements sur 38 déclarent une restauration scolaire.

Le fichier FINESS des établissements de santé recense 2 hôpitaux ou cliniques, 10 pharmacies et 6 centres ou maisons de santé à Melun.

Rapporté à la population (2,3 pharmacie pour 10 000 habitants), l’offre officinale est proche de celle du département (2,4 pour 10 000).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.