Immobilier et crédit à Voisenon : prix, finances locales et score Vos-Credits

Le prix médian observé à Voisenon est de 4 623 €/m² pour les appartements (5 ventes, 2018-2025) et de 2 858 €/m² pour les maisons (10 ventes, 12 derniers mois).

Les maisons se vendent 2 858 €/m² sur les 12 derniers mois, 5 % sous la médiane 2018-2025 (3 000 €/m²) : un léger recul, d’environ 13 000 € pour 95 m².

La médiane 2018-2025 sert de repère de long terme : l’écart indique la position du prix récent par rapport à ce repère, pas une évolution annuelle.

Par rapport aux communes du département Seine-et-Marne : pour les appartements, ce prix est 36 % au-dessus de la médiane départementale (3 398 €/m²) ; pour les maisons, il est 13 % au-dessus de la médiane départementale (2 539 €/m²).

Le prix au m² dépasse de 13 % la médiane départementale : pour 95 m², il faut compter environ 30 000 € de plus qu’au prix médian du département.

Pour les appartements, moins de 3 ventes simples sont enregistrées sur les 12 derniers mois : le prix affiché reste la médiane 2018-2025.

Le nombre de ventes (entre 5 et 9 pour au moins une typologie) donne une indication correcte, à confirmer par des annonces et ventes récentes.

Accessibilité immobilière : 22,3/100. Une note élevée signifie des prix inférieurs à ceux des communes comparables du département. Elle reste calculée sur les médianes 2018-2025, pour comparer les communes sur une même période.

Ces médianes couvrent toute la période 2018-2025 : elles situent la commune mais peuvent différer des prix actuels et ne permettent pas d’estimer un bien précis.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km), le prix médian des maisons est de 2 882 €/m² (2 668 € à 15 306 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Voisenon (3 000 €/m²) est proche, avec un écart de 4 %.

Autour de Voisenon, les 8 communes les plus proches (jusqu’à 5,4 km) affichent un prix médian des appartements de 3 412 €/m² (1 766 € à 6 190 €/m² selon la commune, 2018-2025) : celui de Voisenon (4 623 €/m²) est supérieur de 35 % à cette médiane locale (écart important).

Pour un acheteur, le ticket d’entrée est élevé pour le département : l’apport personnel, la durée du prêt et le taux d’endettement deviennent déterminants pour boucler le financement.

Bien de référence : prix médian au m² des 12 derniers mois × surface type des ventes. Frais d’acquisition estimés à 8,7 % du prix, soit 23 664 € (notaire 7,5 % dans l’ancien, garantie environ 1,2 %), financés en priorité par l’apport.

Il faudrait 15,3 années de SMIC net pour atteindre le prix du bien de référence (environ 1 478 € par mois depuis le 1er juin 2026) : un rapport prix sur revenu très élevé.

Passer de 10 % à 30 % d’apport (54 400 € de plus) réduit la mensualité d’environ 322 € et les intérêts totaux d’environ 22 872 €.

Pour 241 300 € empruntés sur 20 ans, les intérêts atteignent 101 400 € (42 % du capital) : un coût très élevé au regard du bien financé.

Avec une assurance estimée à 0,30 % du capital par an (hypothèse de calcul, pas un tarif), le coût du crédit s’élève à environ 115 900 € au-delà du capital, soit 357 200 € à rembourser en tout.

Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d’environ 176 € mais ajoute environ 32 979 € d’intérêts sur la durée du prêt. Chaque durée est comparée à son propre taux moyen constaté.

Le reste à vivre indicatif se calcule ainsi : revenus nets mensuels − mensualité du crédit − taxe foncière moyenne de la commune (93 € par mois). Il est calculé avant assurance emprunteur, charges de copropriété, énergie et dépenses courantes.

À revenus identiques (4 540 € nets par mois), un apport de 30 % laisse environ 322 € de plus chaque mois qu’un apport de 10 %.

Avec 20 % d’apport, il faut environ 4 080 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d’endettement. Ce calcul est hors assurance, qui entre dans le taux d’endettement retenu par la banque : le revenu réellement exigé peut être un peu plus élevé.

Il faut l’équivalent de 2,8 SMIC net, soit plus que deux salaires au SMIC (environ 2 956 € nets à deux) : des revenus intermédiaires ou un apport renforcé sont nécessaires.

Le reste à vivre minimal exigé varie selon les banques et la composition du foyer : cette page ne conclut pas qu’un montant est suffisant ou non.

Le taux moyen constaté à 20 ans est de 3,73 % en novembre 2026, hors assurance : en hausse de 0,02 point par rapport à le mois précédent (3,71 %) ; en hausse de 0,29 point par rapport à il y a 6 mois (3,44 %).

Sur les 8 derniers mois relevés, ce taux a oscillé entre 3,42 % et 3,73 %.

Une hausse de 0,5 point du taux ajouterait environ 64 € à la mensualité (apport de 20 %, 20 ans) ; une baisse de 0,5 point la réduirait d’environ 62 €.

Simulation indicative : elle ne constitue ni une offre de prêt ni un conseil en financement.

L’assurance s’ajoute à la mensualité. Les chiffres ci-dessous sont des scénarios de calcul, pas des tarifs : votre profil (âge, santé, profession, garanties) fixe le tarif réel.

Chaque tranche de 0,10 point de taux d’assurance représente environ 20,1 € par mois sur le capital emprunté (apport de 20 %), soit environ 4 825 € sur 20 ans lorsque la prime est calculée sur le capital initial.

Avec 30 % d’apport au lieu de 10 %, le capital à assurer baisse d’environ 54 400 € : à taux d’assurance égal, la prime baisse dans la même proportion.

La prime peut être calculée sur le capital initial (montant constant) ou sur le capital restant dû (montant décroissant). Pour ce prêt, avec un taux d’assurance de 0,30 % (hypothèse), le coût total serait d’environ 14 476 € dans le premier cas et d’environ 8 158 € dans le second.

Avec un emprunt d’environ 241 000 € (apport de 20 %), un emprunteur seul dépasse le seuil de 200 000 € de part assurée : un questionnaire de santé peut lui être demandé. Deux co-emprunteurs assurés à parts égales (environ 121 000 € chacun) restent sous le seuil, si le prêt est remboursé avant leurs 60 ans.

Voisenon est classée en zone B1 du zonage ABC (zonage en vigueur depuis le 26 juin 2026), une zone tendue : le PTZ y finance uniquement le neuf.

Le bien de référence est une maison de 95 m² à environ 272 000 € (prix médian constaté). Le plafond d’opération de la zone B1 est de 135 000 € pour une personne seule et de 243 000 € pour 3 personnes ; les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence) sont respectivement de 34 500 € et de 62 100 €. Le coût de l’opération est de 272 000 €, soit 137 000 € au-dessus du plafond pour une personne seule : le PTZ n’est calculé que sur 135 000 €, soit 50 % du coût.

Selon la tranche de revenus, le PTZ pourrait représenter de 13 500 € à 40 500 € pour une personne seule et de 24 300 € à 72 900 € pour 3 personnes. Au maximum, cela couvre 15 % du coût : l’aide reste un complément modeste. Estimation indicative : la tranche dépend de la zone, du nombre d’occupants et des revenus.

Le revenu net nécessaire pour ce bien (environ 48 960 € par an avec 20 % d’apport) dépasse le plafond de ressources pour une personne seule (34 500 €) : un foyer aux revenus proches du minimum requis pour acheter ici risque d’être au-dessus du plafond.

Avec ce PTZ, le prêt bancaire (241 264 € avec 20 % d’apport sur 20 ans) diminuerait de 13 500 € à 40 500 € et sa mensualité passerait de 1 428 € à 1 188 € à 1 348 € par mois. Le PTZ se rembourse ensuite, avec un différé qui dépend de la tranche de revenus.

La capacité de désendettement de Voisenon ressort à 4,5 ans en 2025 ; elle se situe entre 3 et 5 ans (médiane du département : 3,1 ans). C’est le nombre d’années nécessaires pour rembourser l’encours de dette avec la seule épargne brute.

Épargne brute rapportée aux recettes de fonctionnement : 24,3 % en 2025 (médiane du département : 12,7 %). Supérieur à 22 %, il permet de financer une grande partie des investissements sans recourir massivement à l’emprunt.

Avec 946 € de dette par habitant en 2025, la commune est à plus de deux fois la médiane départementale (452 €).

La dette par habitant (946 € en 2025) a augmenté de 88 % depuis 2020 (valeur nominale, hors inflation).

Le taux d’épargne brute s’est amélioré de 11,6 points depuis 2020.

Côté acheteur, des indicateurs financiers plus favorables que ceux de la plupart des communes comparables rendent en principe moins probable une hausse brutale des impôts locaux ou une réduction des services, sans que cela soit exclu.

En 2025, le taux communal de taxe foncière sur le bâti de Voisenon s’établit à 37,80 %, soit 9 % en dessous de la médiane départementale (41,40 %).

Ce taux a augmenté de 1,9 points depuis 2020.

La note de pression fiscale ressort à 68,3/100 : plus elle est haute, plus le taux est bas par rapport aux communes comparables.

Le montant moyen de taxe foncière par avis d’imposition à Voisenon est de 1 120 € en 2025, soit proche de la médiane départementale (1 079 €). Il s’agit d’une moyenne sur l’ensemble des biens : votre montant dépendra de la valeur locative du logement.

Lorsqu’elle est instituée, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s’ajoute sur l’avis de taxe foncière : son taux est de 10,09 % à Voisenon en 2025.

Rapportée au mois, la taxe foncière moyenne de la commune atteint 93 €, soit 7 % de la mensualité de référence : elle pèse sur le reste à vivre.

Dans les 10 communes les plus proches (jusqu’à 5,6 km), le taux de taxe foncière bâtie va de 33,33 % à 59,24 % (médiane 44,18 %) : celui de Voisenon (37,80 %) est inférieur de 6,4 points à cette médiane locale.

Le montant de la taxe foncière dépend du taux, mais aussi de la valeur locative cadastrale du bien et des abattements ou exonérations éventuels. Pour un bien précis, demandez au vendeur son dernier avis.

Pour un futur propriétaire, la taxe foncière est une dépense récurrente, à prévoir en plus de la mensualité du prêt.

Sur les 85 diagnostics de performance énergétique (DPE) recensés à Voisenon (2026), 11,8 % sont classés F ou G (passoires thermiques) et 36,5 % sont classés E, F ou G.

Environ un DPE sur 8 est classé F ou G à Voisenon : un budget travaux est à prévoir pour une part non négligeable des biens.

En comparaison, la part de logements F ou G est 27 % en dessous de la médiane départementale (16,2 %).

Rappel réglementaire (France métropolitaine) : la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier 2025, celle des logements F le sera au 1er janvier 2028 et celle des logements E au 1er janvier 2034.

Ces chiffres portent sur les DPE réalisés (ventes, locations, constructions), pas sur l’ensemble du parc : le DPE du bien visé reste le document décisif.

Pour un acquéreur, la part de logements énergivores est modérée dans la commune, ce qui ne dispense pas de consulter le DPE du bien avant l’offre d’achat.

Le loyer d’annonce estimé pour appartements à Voisenon est de 16,4 €/m² charges comprises, soit environ 920 € par mois pour 56 m², 15 % au-dessus de la médiane départementale (14,2 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le loyer d’annonce estimé pour maisons à Voisenon est de 13,1 €/m² charges comprises, soit environ 1 250 € par mois pour 95 m², 10 % au-dessus de la médiane départementale (11,9 €/m²). L’estimation est calculée sur un secteur de communes voisines, faute d’assez d’annonces dans la commune : à lire comme un ordre de grandeur.

Le rendement locatif brut indicatif atteint 5,5 % pour maisons : un niveau compris entre 5 et 7 %, où le loyer couvre une part notable du coût d’acquisition.

Pour le bien de référence (95 m²), la mensualité de crédit (1 428 €) dépasse de 15 % le loyer estimé (1 250 €) : acheter coûte un peu plus cher chaque mois que louer, avant assurance, taxe foncière et charges.

Le niveau de vie médian de Voisenon est de 29 720 € par an et par unité de consommation, soit 14 % de plus que la médiane départementale (26 040 €).

Cela représente 2 480 € par mois et par unité de consommation, soit 1,68 fois le SMIC net (environ 1 478 €) : un niveau intermédiaire.

Le revenu net nécessaire pour le bien de référence (4 080 € par mois avec 20 % d’apport) représente 110 % du revenu disponible d’un couple au niveau de vie médian local (environ 3 720 € par mois, ordre de grandeur) : l’achat est plus difficile pour un couple médian de la commune.

Ces données portent sur les revenus de 2021 (Filosofi, Insee) : elles situent la commune mais ne reflètent pas les évolutions récentes.

La base nationale des bornes de recharge recense 2 points de charge à Voisenon, répartis dans 1 station, sans point de charge rapide (50 kW et plus).

Rapporté à la population (1,7 points pour 1 000 habitants), l’équipement est proche de celui du département (1,6 pour 1 000).

Ces points sont ceux déclarés dans la base nationale : ils ne remplacent pas une borne à domicile ni la vérification des places de stationnement et des possibilités d’installation dans l’immeuble.

4 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris pour la commune depuis 1982 entre 1982 et 1999, un nombre modéré (médiane des communes concernées du département : 7).

Le dernier événement reconnu date de 1999 (il y a 27 ans).

L’annuaire de l’Éducation nationale recense 1 école maternelle et 1 collège à Voisenon, dont 1 établissement privé.

Avec 0,8 école pour 1 000 habitants, le premier degré est plus dense que dans le département (0,8 pour 1 000) : les enfants ont souvent une école à proximité.

La commune compte 1 collège mais aucun lycée : les lycéens rejoignent un établissement d’une commune voisine.

Le lycée le plus proche est à Melun (3,1 km), à vol d’oiseau.

2 établissements sur 2 déclarent une restauration scolaire.

Aucun hôpital, clinique, pharmacie, centre de santé ni hébergement pour personnes âgées n’est recensé à Voisenon au fichier FINESS : la pharmacie la plus proche se trouve à Rubelles (1,3 km à vol d’oiseau).

Pour un acheteur, la distance aux écoles, à la poste et aux soins joue sur la demande locale, donc sur la revente : vérifiez les trajets réels, les horaires d’ouverture et la carte scolaire avant de vous engager.